Интерес покупателей и арендаторов к новым офисам в Московском регионе растет, причем наиболее динамично развиваются зоны за пределами Третьим транспортным кольцом и МКАД. Если за три квартала 2017 года доля новых сделок с офисными помещениями в зоне между ТТК и МКАД составляла 38% от общего объема, то в этом году за аналогичный период она выросла до 41%, сообщают компании CBRE и A-Store Estates в своем совместном исследовании.
Доля сделок с офисами за МКАД за этот период выросла на треть: в прошлом году она составляла 6% от общего объема, а в 2018 году равняется уже 9%. Как подсчитали аналитики, за 11 месяцев 2018 года в качественных бизнес-центрах за пределами МКАД было арендовано и приобретено конечными пользователями 96 тыс. кв. метров офисных площадей, что на 83% выше объема новых сделок в аналогичном периоде 2017 года (52 тыс. кв. метров).
Такое увеличение во многом связано с крупной сделкой: Правительство Московской области приобрело офисное здание Pallau-RB. В сегменте класса А в зоне за пределами МКАД в январе—ноябре было арендовано и приобретено около 46 тыс. кв. метров, из которых более трети составили сделки в бизнес-центрах Новой Москвы (16 тыс. кв. метров).
С января по сентябрь 2018 года совокупный объем новых сделок аренды и покупки офисных помещений составил 996 тыс. кв. метров — это рекордный уровень за последние 7 лет.
Чистое поглощение по итогам трех кварталов 2018 года составило 574 тыс. кв. метров — это вдвое больше, чем в прошлом году.
Знаковые изменения произошли и в структуре спроса: за три квартала текущего года объем сделок по продлению и пересогласованию коммерческих условий текущих договоров составил 18% от объема всех заключенных сделок, в то время как в 2016 и 2017 годах такие сделки формировали около четверти от объема всех транзакций. При этом новое предложение по итогам текущего года не превысит 200 тыс. кв. метров — и это будет самый низкий объем ввода офисных помещений с 2000 года.
В совокупности перечисленные факторы непосредственно влияют на уровень вакантных помещений, который снижается уже три года подряд. Доля свободных площадей в III квартале 2018 года достигла 10,9%, что на 2,8% ниже, чем в конце 2017 года и на 0,6% ниже, чем в предыдущем квартале. Уровень вакансий продолжит снижаться и в IV квартале текущего года, и в 2019 году, несмотря на то, что ввод новых офисных площадей будет увеличен: в следующем году их объем составит около 420 тыс. кв. метров.
Все эти тенденции очевидно влияют на уровень арендных ставок, который, как прогнозируют в CBRE, продемонстрирует небольшой рост уже по итогам 2018 года — в первую очередь это произойдет в сегменте офисов класса А.
Сейчас средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А Прайм сохраняется на уровне $750—850 за кв. метр в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, для помещений класса А находится в диапазоне 18−30 тыс. рублей за кв. метр в год — эти же показатели наблюдались в конце прошлого года. Однако в ближайшие 12 месяцев, в частности, изменение в сегменте класса А может составить 5−10%.
Прогноз роста ставок подтверждают и собственники качественных офисных объектов. «Под влиянием сокращающегося свободного предложения и стабильного спроса со стороны арендаторов ставки аренды начнут постепенно увеличиваться, — считает Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis. — В 2019 году рост ставки в офисах класса А может составить до 10%».