Все, кто сдает квартиру в аренду, так или иначе сталкивается с ситуацией, когда арендатор не вносит арендную плату, но съезжать отказывается. Что делать? И как его выгнать? Мы здесь не рассматриваем вопросы неправового характера, когда арендатор - крикливая женщина, которая поднимает шум-гам, либо, наоборот, крепкий мужчина, который хватает арендатора за грудки и т.д. Все это самоуправство может плохо кончится и мы рекомендуем всегда держать себя в руках.
Поговорим о правовых способах воздействия в таких ситуациях.
ПЕРВОЕ, с чего следует начать, это всегда,
С ОФОРМЛЕНИЯ.
Вы предоставляли квартиру в аренду на какой-то срок, оговаривали определенные условия. Эти условия должны быть изложены во внятном договоре, в котором все прописано, в том числе и ответственность сторон в случае неуплаты. К сожалению, зачастую, уже здесь начинаются проблемы. Многие сдают в аренду жилье, не заключая никаких договоров, пытаясь тем самым избежать налогов. Но однако, желание скрыть одно, оборачивается неудобством в другом - вы не можете действовать в правовом поле, а кроме того арендатор может вам же еще и угрожать нажаловаться в налоговую.
Поэтому, мы рекомендуем всегда все отношения оформлять документально, в соответствие с законодательством. Так будет проще. И проще потом доказывать и взыскивать и т.д.
ВТОРОЙ момент,
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ОТНОШЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ.
Опять-таки, зачастую этот вопрос никак не оформляется. Вы заключили гражданско-правовую сделку, предоставив в аренду квартиру. Если Вы расторгаете эту сделку, то для этого также должно быть гражданско-правовое основание. Таким основанием не может являться одностороннее изъявление воли Арендодателя, когда он просто в какой-то момент объявляется и говорит, выселяйся.
Если договор заключается на определенный срок, то Арендатор имеет право до истечения этого срока проживать в квартире. Поэтому, до истечения срока Вы не можете его просто так выкинуть. Однако, Вы как сторона договора, не лишены права расторгнуть договор. В гражданских отношениях это допустимо.
Поэтому, в том договоре, который Вы заключаете, Вам надо предусмотреть основания для его расторжения. Например, однократное невнесение арендной платы в установленный срок.
Следующий момент, это ОФОРМЛЕНИЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.
Опять-таки, это не могут быть просто слова. Это должны быть письменные требования, которые Вы излагаете в документе и отдаете Арендатору под роспись. Если он отказывается его брать, это неважно. Вам важно его вручить. Отдавать его при свидетелях, составить акт в случае, если Арендатор отказался взять этот документ. Этого будет достаточно.
После этого, Вы, в том же требовании о расторжении договора аренды можете указать требование освободить квартиру и установить для этого разумный срок. Как правило, это 1-3 дня. По истечению указанного срока, Вы можете начать реальные действия по выселению.
Если рассматривать правовую часть, то ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ КВАРТИРЫ в правовом поле выглядит примерно так:
Вы должны предъявить требование. Если Арендатор его не исполняет, Вам придется обратиться в суд. Суд - это долгоиграющая процедура, может занять несколько месяцев. После этого выносится решение, которое еще должно вступить в силу. Его еще можно обжаловать. И только потом, после вступление решения в законную силу, получить исполнительный лист. И наконец, обратиться к судебным приставам для его исполнения, которые придут и его реально исполнят. Из практики, этот процесс займет 4-5 месяцев. Все это время, конечно, Арендатор будет продолжать проживать в Вашей квартире и естественно, арендную плату платить не будет.
Поэтому давайте попробуем смоделировать ситуацию и посмотреть, что еще может сделать собственник квартиры, кроме этих процедур.
Конечно, Вы можете ОБРАТИТЬСЯ В ПОЛИЦИЮ с заявлением, что Вашу квартиру занял незаконно какой-то человек. Однако, в полиции тоже служат не дураки. Заниматься такими мелкими делами они в жизни не захотят. И максимум, что сделает участковый, это начнет выяснять, что между сторонами идет гражданско-правовой спор или иной. Как только он установит это, сразу скажет, что здесь нет предмета преступления. Соответственно, гражданско-правовой спор рассматривается в гражданско-правовом порядке.
Первое, на чем сразу «сломается» любое уголовное дело, это момент вселения. Если арендатор вселился по вашей воле, Вы ему предоставили ключи и он там проживал длительное время, что естественно подтвердят соседи, то никакого захвата здесь не было и не могло быть. Соответственно, проживание происходило по Вашей воле, Вы не жаловались и тому подобные вещи.
Поэтому, будьте готовы к тому, что полиция Вам здесь не поможет.
Единственное, чем она может помочь, это произвести впечатление на самого Арендатора. Как правило, это мигранты из ближнего зарубежья, которые в законах разбираются слабо. Для них появление человека в погонах, который скажет какие-то грозные слова, может произвести эффект. Тем более у него могут быть не в порядке миграционные документы, что сплошь и рядом.
Но если Вы встретились с человеком грамотным и не робкого десятка, подкованного в этих вопросах, он просто укажет участковому на то, что это гражданско-правовые отношения и что он в них вмешиваться не вправе. На этом все кончится и полицейский уйдет. Силу применять никто не будет.
НУ ЧТО ЖЕ МОЖНО ВСЕ-ТАКИ СДЕЛАТЬ?
Давайте порассуждаем.
Квартира находится в Вашей собственности. Соответственно, Вы как собственник имеет право ее ПОСЕЩАТЬ. То есть, Вы можете зайти, пройти, проверить и т.д. Никто не препятствует Вам, ПРЕКРАТИТЬ ПОДАЧУ туда электричества или воды или других коммунальных услуг. Поскольку Вы там не проживаете, они Вам не нужны. Все это можно отключить через соответствующие инстанции, через управляющие компании или через другие соответствующие коммунальные службы.
Другой момент, как собственник, Вы имеет полное право распоряжаться своей собственностью любым другим законным способом, не нарушая права других лиц. Например, Вы можете, открыв дверь, ПОМЕНЯТЬ ТАМ ЗАМКИ.
Поэтому, если Вы, выбрав подходящий момент, посетите квартиру и там не окажется Вашего арендатора, который будет на работе и Вы быстренько поменяете замки, то в принципе, это будет законно. После этого, Вам остается только сторожить момент появления бывшего Арендатора. А когда он начнет ломать дверь, вот это уже более интересный момент для полиции. То есть, Вы его просто предупреждаете, после чего вызываете полицию и все фиксируете на телефон. Хотя, конечно, милиция в гражданский спор не вмешается, но остановить насилие она должна в любом случае.
Конечно, ушлый Арендатор, если он чувствует напряжение ситуации, возьмет и сам поменяет замки. И Вы можете столкнуться с ситуацией, когда сами не сможете попасть в свою квартиру. Опять-таки, рассуждая о тех же самых основаниях, можно сказать, что собственник квартиры не лишен права взломать дверь в собственную квартиру. Для этого есть соответствующие службы.
Вы можете проделать этот финт тем же самым способом. То есть, уличив момент, взломать замок и поменять его. Наконец, никто не запрещает, в конце концов, если дверь железная, просто ЗАВАРИТЬ эту дверь снаружи. Все это в общем-то укладывается в права собственника. С этой точки зрения, он может делать все, что угодно, если при этом, опять-таки, не нарушаются права других лиц. В принципе, заварить собственную дверь можно, если работы будут организованы безопасно. В практике были случаи когда в замки просто набивали спички и открыть его становилось не возможно.
Что еще можно сделать? Давайте рассуждать логично. Для человека, который проживает в Вашей квартире, и не желающего ее освобождать, нужна сама квартира для его проживания. Если Вы сделаете тем или иным способом невозможным его проживание хотя бы несколько дней, то большая вероятность того, что конечно, он наконец-таки найдет какое-нибудь другое место и поселится там.
Если он и живет в Вашей квартире, то только потому, что ему там удобней. Когда Вы создадите ему определенные неудобства, конечно, он предпочтет что-то более удобное. Поэтому, ограничив доступ в квартиру хотя бы на несколько дней, Вы скорее всего процентов на 90 проблему решите.
Самый сложный случай в арендном бизнесе, это когда у Арендатора есть жена и дети, которые находятся в квартире постоянно. Вы не можете подстеречь момент и выселить их. Если Вы сдаете квартиру такой паре, то надо смотреть в будущее. Выселить их, если они откажутся, можно будет только в принудительном порядке через суд. От неправомерные действий в отношении женщин и детей, мы предостерегаем.
Единственное, что хорошо в отношениях с женщинами - они более спокойные и более боязливые, с ними проще договорится, нежели с мужчиной, закусившему удила.
Остается еще вопрос с имуществом арендатора, о чем мы поговорим в следующей статье здесь.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее 👍 для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)
