Готовимся к сделке
Прежде чем совершить сделку, начать собственный бизнес, приобрести недвижимость, иностранному гражданину необходимо обзавестись идентификационным номером. Важно его получить заранее: оформляется в испанском консульстве государства, в котором проживаете. Либо такой документ уже можно получить непосредственно в испанском иммиграционном отделении полиции.
Для получения идентификационного номера, нужно предоставить: копию и оригинал паспорта (каждой страницы), чек, подтверждающий уплату госпошлины (примерно 10 евро), анкету. Как правило, посредники помогают получить идентификационный номер.
Сроки оформления данного документа – от нескольких дней до нескольких недель. Всё зависит от загруженности государственных служб. Сам же документ можно забирать как лично, так и через представителя.
Открываем счет в Испании
Чтобы совершить сделку купли-продажи недвижимости на территории Испании, необходимо открыть счет в банке. При этом, лучше всего это делать не в последний момент, а заранее. Иностранные граждане могут обращаться практически в любой банк, рекомендую сотрудничать с Sabadell, Bankia, Caixabank.
Прежде чем обращаться в финансовую организацию, нужно подготовить следующий пакет документов:
· Загранпаспорт
· Идентификационный номер иностранного гражданина
· Справки подтверждающие источники дохода. Это может быть документ с места работы, где указана должность, оклад. Справки по форме 2-НДФЛ или 3-НДФЛ
Также можно предоставить документ, подтверждающий, что вы продали недвижимость у себя в стране. Учитывайте, что большинство финансовых организаций, требуют предоставления документов с переводом и легализацией.
Открытие счета будет бесплатным, однако при наличии на нем средств, начнет списываться комиссия (один раз в год, либо ежеквартально). Пополнять баланс можно на любую сумму, при этом с данного счета можно оплачивать текущие расходы (коммуналка, интернет, прочее). Кроме того, у многих финансовых организаций есть интернет-банкинг, поэтому операции можно выполнять из любой точки мира.
Бронирование и проверка юридической чистоты
После того, как вы найдете подходящую под свои требования недвижимость, продавцу нужно оставить задаток, что будет подтверждением планируемой сделки. В среднем, размер задатка колеблется от 3000 до 5000 евро. При этом продавец должен подписать соответствующий документ о том, что он принял определенную сумму, которая при сделке будет вычтена из цены приобретаемого объекта.
«Застолбив» за собой интересующую недвижимость, посредник должен обратиться в Реестр, чтобы заказать справку, где будут указаны все собственники продаваемого имущества, а также наличие, либо отсутствие обременений. Среди возможных обременений, нахождение недвижимости в залоге у финансовой организации.
В случае выявления моментов, которые воспрепятствуют проведению сделки, покупатель имеет право потребовать залог обратно.
Заключаем предварительный договор
Завершив юридическую проверку недвижимости, продавец и покупатель должные подписать предварительный договор, который еще называется контрактом резервирования, либо предварительным соглашением. На данном этапе нотариус пока что не нужен.
В предварительном договоре должна присутствовать информация про реализуемый объект недвижимости, и прочие условия сделки. К таковым может относиться обязательство продавца провести ремонт и прочее. Также, прописываются обязательства покупателя (сроки заключения основного договора, условия перечисления суммы).
На стадии заключения предварительного соглашения, обычно договариваются, что продавцу будут перечислено 10% от стоимости реализуемого объекта, либо больше. Также можно указать об ответственности сторон (штрафах), в случае, если кто-то откажется заключать сделку по не объективным причинам.
Подаем заявку на кредит (если нужно)
В случае приобретения недвижимости в Испании в ипотеку, прежде чем подписывать договора, нужно получить одобрение банка, что вам выдадут требуемую сумму. Для этого подготавливается соответствующий пакет документов и подается в финансовую организацию.
Составляем договор у нотариуса
Любая сделка, связанная с покупкой, либо продажей недвижимого имущества на территории Испании, должна проходить через нотариуса. Это важно, чтобы всё было максимально законно.
Передача документации на реализуемый объект, осуществляется через нотариуса, который выполняет проверку юридической чистоты объекта. К каждой сделке создается дело, куда прикрепляются соответствующие документы, где также могут присутствовать чеки, подтверждающие уплату коммуналки. В последующем всё это будет находиться у нотариуса в архиве.
Лица, продающее и приобретающее недвижимость, договариваются о дате сделки. В назначенный день они встречаются у нотариуса и подписывают договор купли-продажи. Как у покупателя, так и у продавца, на сделке может быть представитель, к примеру агент недвижимости. Кроме того, если сделка осуществляется на кредитные деньги, то обязательно присутствие представителей финансовой организации. Кроме того, если один из участников сделки – иностранный гражданин, не знающий испанского, то важно обеспечить присутствие переводчика.
Обычно, до подписания всех документов, покупатель, либо его представитель читает предложенный договор, на предмет его соответствия по ключевым моментам. Уже на сделке, нотариус зачитывает присутствующим содержание этого документа, информируя участников об их правах и обязанностях. Если нужно, то на данном этапе могут быть внесены незначительные правки.
Если условия договора купли-продажи не вызывают нарекания и все с ними согласны, то нотариус оправляет запрос в Реестр, где на объект недвижимости ставится временное обременение, и любые другие операции с ним будут невозможны. После этого, лица, участвующие в сделке, подписывают документы.
Теперь уже новый владелец недвижимости передает покупателю банковские чеки, а нотариусу передает квитанцию, подтверждающую уплату налогов, госпошлины и прочего. Продавец осуществляет передачу ключей и документов на недвижимое имущество. Еще покупателю передается договор купли-продажи (копия). А оригинал можно будет получить, после того, как он будет зарегистрирован в Реестре.
Оплачиваем за покупаемую недвижимость
Наиболее популярный способ оплаты за недвижимое имущество, приобретаемое на территории Испании – это чеки. Иностранному гражданину следует открыть в испанском банке счет, после чего перечислить на него деньги со счета страны, где он является гражданином (важно подтвердить свои доходы). До подписания всех документов, банк Испании должен выдать покупателю чек, который нужно будет передать продавцу.
Регистрируем сделку
Подписанием документов сделка не оканчивается. Оригинал договора оправляется нотариусом в Реестр, специалисты которого еще раз проверят и осуществят регистрацию перехода права собственности, другому лицу. Данная процедура может длиться в течение 3-х месяцев, а ее завершением будет выдача выписки, зарегистрированного договора купли-продажи.
Расходы, помимо оплаты за приобретаемую недвижимость
Налоговые сборы
Величина налоговых сборов, при совершении сделки на территории Испании, не влияет на то, что приобретает конкретный объект (резидент, либо нерезидент). Величина государственных сборов останется неизменной. Но в зависимости от типа недвижимости, есть нюансы.
На первичном рынке, НДС для всех испанских объектов будет единым – 10%. Приобретая недвижимость коммерческого назначения, либо землю, величина НДС составит 21%.
Покупая недвижимое имущество на вторичном рынке, нужно будет заплатить налог на переход права собственности, величина которого зависит от региона страны, но в среднем, это 8%.
Услуги посредника
В среднем, величина комиссии за сделку составляет 3-5%, от стоимости реализуемой недвижимости. Чаще всего, данная сумма уплачивается продавцом. Однако если покупатель хочет получить дополнительные услуги, то могут быть исключения. Например, риэлтор может запросить 3% от сделки, но в эту сумму может входить не только поиск объектов, а еще и услуги юриста, помощь в оформлении документов (при ипотеке) и прочее. Но всё это предварительно нужно обсудить.
Оплата юриста
Стоимость услуг такого специалиста, зависит от типа сделки и ее особенностей. При этом, одни берут почасовую оплату (от 50 до 300 евро в час), другие имеют фиксированный тариф (1500 до 2000 евро), третьи хотят процент от суммы сделки (до 1,5%).
Услуги нотариуса и Реестра
Это оплачивает покупатель, в среднем, на данном этапе расходы составляют до 2% от цены недвижимости.
Работа переводчика
Стоимость его услуг, в среднем составляет 100 евро/час + НДС. Обычно, чтение договора занимает несколько часов, что нужно учитывать, планируя данную статью расходов.
Ипотечные сборы
Если предполагается покупка недвижимости в ипотеку, то затрат будет больше. Так, придется проплатить услуги оценщика, которые обойдутся от 300 до 500 евро, внести средства за открытие кредита – до 1% от суммы. Страховка имущества – как правило, не более 1000 евро в год, но точная цена зависит от конкретного страхового договора, а также типа недвижимого объекта. Не исключено, что придется потратиться на услуги брокера по ипотеке, который возьмёт до 1% от величины кредита.
Почему испанская ипотека – всегда привлекательна?
Еще до кризиса, случившегося в 2008 году, ипотека в Испании была максимально лояльной и щедрой. В те годы многие финансовые учреждения готовы были оплачивать до 110% от стоимости объекта. Проще говоря, у человека вообще могло не быть средств, даже на оплату государственной пошлины и прочих расходов. Данные условия распространялись даже на граждан других стран. Но после всемирного кризиса, потенциальных заёмщиков стали проверять более тщательно. Однако, испанская ипотека осталась такой же привлекательной. Условия ее получения, следующие:
· Ставка от 2%
· Срок предоставления – до 30 лет
· Одобряемая сумма может достигать 80% от стоимости объекта
Подведем итог
Испанское законодательство не ограничивает возможность приобретения недвижимого имущества для иностранных граждан. При этом можно подавать заявку на получение многократной шенгенской визы, а если вложить от 500 000 евро, то можно получить ВНЖ. Любые подобные сделки всегда должны происходить с нотариусом, иначе Реестр не может зарегистрировать переход права собственности.
К стоимости объекта недвижимости, нужно закладывать еще плюс 10-15% на дополнительные расходы.
Все проекты по продаже готового бизнеса - Bigbusiness
#купить недвижимость в испании #недвижимость за рубежом
