Для решения жилищной проблемы стране необходимо строительство 120 млн. кв.м в год. По факту выходит 80 млн. кв.м. в лучшем случае.
В массовом секторе строительства наблюдается падение рентабельности по двум основным причинам:
- Падение доходов граждан и сверхжесткие требования банков к заемщикам, причем средняя ставка по проценту за 3 года снизилась с 11% до 8,3%. Ипотека в России дорогая, даже субсидирование по госпрограмме до 6,5% не делает жилье доступным для большинства.
- Рост затрат для застройщиков. Использование в обязательном порядке при заключении договора долевого строительства эскроу счета (это счет, который открывается третьей стороной - банком, и средства от депонента (покупателя) перечисляются бенефициару только в случае выполнения обязательств по договору). Данный подход решает проблему "обманутых дольщиков" и проблему незавершенного строительства, но увеличивает себестоимость жилья, затраты на обслуживание счета и создает сложности для инвестиций, т.е. теперь нет разницы, покупать на этапе котлована или нет, средства будут перечислены только при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К тому же сектор лишился посредников, кто на соотношении цены зарабатывал хорошие деньги.
Официально, решение проблемы типично одно - увеличивать объемы ипотечного кредитования и субсидировать часть процентной ставки при помощи госпрограмм.
Есть и другой способ - увеличивать объемы арендного жилья за счет государства. В федеральном бюджете деньги на это есть, но политика Минфина "сбережения резервов", а не "расходования средств" не дает реализовать программу строительства арендного жилья, которая была разработана Минстроем в начале 2010-х годов.
А что если, разработать существенно новый подход с отсылкой к эффективным моделям прошлого?
На примере послевоенной Германии, отчетливо видно, что при помощи кооперации с минимальными затратами и в короткие сроки можно воссоздать совершено новый облик городской среды.
Жилищные кооперативы были популярны в советское время: квартиры с помощью жилищных кооперативов приобретали те, кто не мог рассчитывать быстро получить квартиру по очереди на предприятии или по исполкомовской очереди.
Суть жилищной кооперации в том, что квартира покупается в складчину — по номиналу. Кооперативные средства предоставляются на беспроцентных условиях: кооператив — некоммерческая организация, это, по сути, касса взаимопомощи. Свою деятельность кооператив финансирует за счет вступительных и членских взносов, но даже с их учетом квартира оказывается на порядок дешевле ипотечной.
Понятно, что в кооперативе есть очередь, но она будет двигаться быстрее, чем быстрее будет пополняться паевой фонд. Потому принципиальное значение для развития жилищной кооперации имеет, во-первых, возможность пополнения паевого фонда из госбюджета, во-вторых, привлечение новых членов.
Задачу привлечения новых членов неплохо решает система сетевого маркетинга, а для решения задачи пополнения паевого фонда из госбюджета нам требуется специальное законодательство о жилищной кооперации, которое может быть подготовлено, например, по немецкому образцу, где за много десятилетий разработана детальная законодательная база деятельности ЖК. И по крайней мере, часть средств, направляемых на субсидирование процентной ставки по ипотеке, можно было бы направлять на финансирование паевых фондов жилищных кооперативов.
Лучшие мировые практики жилищной кооперации могут быть положены в основу масштабного развития это направления строительства жилья в нашей стране. А развивать его для быстрейшего решения жилищной проблемы в России абсолютно необходимо.
