Про минимальные сроки владения, после которых налог на доходы с продажи недвижимости не начисляется слышали, если не все, то многие.
Сейчас по общим правилам минимальный срок владения недвижимостью, при котором вам не нужно отчитываться в налоговую (сдавать декларацию) и платить налог составляет 5 лет.
И 3 года для следующих случаев:
- Если недвижимость получена в порядке наследования или по договору дарения от близкого родственника
- Если недвижимость получена в результате приватизации
- Если недвижимость получена в по договору ренты или пожизненного содержания
- Если данный объект недвижимости является единственным (жилым)
- Если недвижимость приобретена до 01.01.2016.
В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности менее этих сроков, подлежит уплате налог на доходы физических лиц (13%). При этом, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу можно применять имущественные вычеты (1 000 000 или сумму подтвержденных расходов на покупку такой недвижимости). Также один раз в жизни можно воспользоваться налоговым вычетом на жилье 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.). и на проценты по ипотеке 390 000 руб. (13% от 3 млн. руб.)
Однако, ни минимальные сроки владения, ни имущественные и налоговые вычеты не действуют при продаже недвижимости, использовавшейся в предпринимательской деятельности.
То есть с дохода от продажи коммерческой недвижимости в любом случае придется платить налог. Либо 13% НДФЛ, либо 6%, если вы индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения + 1% в пенсионный фонд с доходов, превышающих 300 000 рублей. Иногда физическим лицам налоговая пытается доначислить 20% НДС. А в случае уклонения от уплаты, еще и штрафы и пени.
Также данный принцип при начислении налогов распространяется и на транспортные средства, использовавшиеся в предпринимательской деятельности (перевозки, такси и пр.) и проданные ранее 3 лет владения.
До января 2019 года подобная практика касалась также квартир, сдававшихся в аренду (т.е. использовавшихся для получения систематического дохода - предпринимательской деятельности).
Получалось, что честный налогоплательщик, ответственно плативший государству налог с дохода от аренды еще и попадал на налог с дохода в случае продажи квартиры, сдававшейся в аренду. Для многих доначисление налога было сюрпризом, о котором налогоплательщик узнавал, получая "письмо счастья" из налоговой, которая всеми силами пыталась выполнить планы по налоговым сборам.
Суммы налога, помимо штрафных санкций, были весьма внушительными. Недвижимость стоит миллионы рублей, и даже небольшой процент превращался в круглую 6-7-значную сумму. Если же налоговая намеревалась взыскать еще и НДС, то "счастливый" налогоплательщик лишался практически половины денег, полученных с продажи квартиры (13%+20%+штраф 20% от суммы налога + пени).
Именно поэтому многие арендодатели, зная подобную практику, справедливо побаивались официально сдавать квартиры и показывать свои доходы.
В конце 2018 года, правительство, видимо, осознав проблему легализации налогов в сфере аренды жилья, внесло изменения в налоговый кодекс, а именно в ст. 2017 п.17.1 (изменения вступили в силу с 01.01.2019), чем подтвердило право пользоваться минимальным сроком владения для освобождения от уплаты налога на доходы.
Стоит отметить, что апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому платить налог на доходы с продажи апартаментов, которые вы сдавали в аренду, нужно будет в любом случае, даже если вы владели ими больше 5 лет. Заплатить придется со всей суммы продажи 13%, если вы физическое лицо и 6%, если вы индивидуальный предприниматель на УСН.
Ваши расходы на приобретение данной недвижимости учитываться не будут. То есть, даже если рынок упадет и вам придется продать апартаменты дешевле, чем купили, налог вы все равно заплатите. Хоть и как такого дохода от этой сделки не получите, а только произведёте конвертацию бетона в деньги.
Дополнительно, был введен так называемый налог для самозанятых - налог на профессиональный доход, который позволяет арендодателям платить с дохода не 13%, а всего 4-6% без отчетности в налоговую и дополнительных взносов.
Однако, остается небольшой нюанс. Некоторые источники считают, что вышеназванные изменения в налоговый кодекс действуют только для недвижимости, приобретенной после 01.01.2016. В самом налоговом кодексе я подтверждения этому не нашла.
Случалось ли вам сталкиваться с доначислением налогов и как вы считаете, на всю ли жилую недвижимость действует данное изменение или только на приобретенную с 2016 года?
