Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости вызывает опасения. Аналитики отмечают, что количество выдаваемых жилищных кредитов растет как на дрожжах, а вот доходы граждан – нет. Более того, они планомерно снижаются вот уже почти 7 лет подряд. Комбо этих двух факторов может привести к появлению так называемого «ипотечного пузыря».
Справка: ипотечный пузырь – ситуация, когда темпы роста ипотечного кредитования провоцируют на рынке образование огромной просроченной задолженности из-за высокорисковых заемщиков. Они также приводят к обесцениванию банковских залогов (т.к. на рынок выбрасывают много заложенного жилья) и к падению цен на недвижимость.
В результате сначала происходит обрушение ипотечного рынка, а вслед за ним – и всего рынка недвижимости. Именно эту схему весь мир наблюдал в США в 2007 году. Итогом стал мировой экономический кризис.
Сейчас в РФ имеются некоторые признаки, предшествующие появлению «ипотечного пузыря».
Посудите сами: за первые семь месяцев 2020 года банки одобрили ипотеку почти на 2,2 трлн рублей. В 2019 году этот показатель был ниже на 27,4%.
В сентябре 2020 года был отмечен самый пик роста выдачи жилищных кредитов. Их стало больше на 16% по сравнению с августом текущего года и на 65% больше по сравнению с сентябрем 2019.
Избыточный спрос во многом спровоцировала льготная ипотека под 6,5%, которую разработали, чтобы поддержать строительную отрасль на плаву.
При помощи этой программы сейчас оформляется около 90% всех кредитов в новостройках. И это, безусловно, плюс: россияне продолжают решать жилищные вопросы, не откладывая их на потом, а застройщики получают деньги на строительство и продолжают работать, сохраняя рабочие места сотням тысяч людей.
Читайте также: С января снова начнут действовать штрафы для застройщиков
При этом, коронакризис не проходит даром. Он отражается на всех: зарплаты населения не растут или сокращаются, компании закрываются и увольняют своих сотрудников, безработица увеличивается. И тем, кто оказался в подобной ситуации, уже без разницы, взята у него ипотека под 10% или под 6,5%. Выплачивать ее возможности нет. И чем больше таких «сложных» заемщиков, тем тяжелее ситуация на рынке.
Искусственное «подхлестывание» рынка при помощи обманчиво доступной ипотеки чревато тем, что постепенно в России накопится огромное количество неплатежей и «пузырь» прорвет. И вот тогда страну ждет кризис, сопоставимый по масштабу с тем, что был в США.
Людям кажется, что 6,5% – удивительно выгодная для них ставка, но это не совсем так.
В Европе и Штатах, например, средняя ставка находится в пределах 2-3%. Кроме того, действие льготной программы у нас ограничено: это тоже заставляет заемщиков нервничать. А еще первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%...
Читайте также: Катастрофа не за горами: ТОП-5 ошибок ипотечников
Конечно, россияне боятся, что таких «вкусных» условий больше никогда не будет, поэтому они хотят успеть оформить кредит как можно скорее, забывая тщательно просчитать все риски.
Справедливости ради стоит отметить, что ситуация в России пока не самая плохая. Процент «проблемных» кредитов, которые граждане не в состоянии обслуживать, составляет, по разным оценкам, от 0,9% до 1,6%. Мировая практика показывает, что для возникновения кризиса их уровень должен быть не менее 12%.
Кроме того, самые опасные кредиты – без первого взноса – выдает очень небольшое число банков, под повышенный процент и далеко не всем. И это обнадеживает. В США таких организаций было значительно больше.
Кроме того, в РФ для таких заемщиков созданы гораздо более жесткие условия, чем в Штатах.
Просто «отказаться» от сделки и вернуть квартиру не получится. Придется пройти через общение с коллекторами и суды: с этим никто не хочет связываться.
Читайте также: Купили и пожалели: почему большинство россиян недовольны жильем в новостройках
К тому же, в целом, у россиян невысокая долговая нагрузка. То есть, сама по себе она внушительная: 11% от уровня доходов. Но по сравнению с западным примером это крохи. В США перед ипотечным кризисом эти показатели приближались к 127%! Так что пока держимся.
Центробанк также не остается в стороне. Он следит за состоянием ипотечного рынка и реагирует на его изменения. Если возникают хоть малейшие сомнения в стабильности, ЦБ дает банкам рекомендации и предписывает ряд ограничений.
Например, если показатели долговой нагрузки увеличиваются, ЦБ может попросить финансовые организации создать допрезервы по ссудам. Таким образом, проблемных кредитов станет меньше, и кризис не наступит.
А еще – рынок ипотеки РФ небольшой. Ипотечный портфель банков составляет около 7-10% от ВВП страны. В Восточной Европе речь идет о 20% от ВВП, а в США – о 60% от ВВП. Чувствуете разницу?
Резюмируем: несмотря на то, что ситуация на ипотечном рынке России далека от идеальной, назвать ее критической пока еще нельзя. «Пузырь» еще не надулся.
Читайте также: Нет денег – нет жилья: строительной отрасли грозит серьезный кризис
