Меры по борьбе с распространением COVID-19 в России, снижение бизнес-активности и возросшая неопределённость стали причинами того, что инвесторы в недвижимость России стали более осторожны в принятии решений и занимают выжидательную позицию. Текущий кризис, вызванный пандемией, также уменьшает инвестиционную привлекательность российского рынка в глазах иностранных инвесторов, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимость».
Однако некоторые инвесторы продолжают смотреть на дистрессовые активы, так как видят в текущей ситуации хорошую возможность договориться о максимально комфортных условиях и уже сейчас заходят в сделки, оценивая, что капитализация этих активов не снизится, а возможно, и будет расти. Рассказываем, как пандемия коронавирусной инфекции повлияла на инвестиционную активность на рынке недвижимости России, какие сегменты пострадали от текущей ситуации больше, а кто остался при своих и даже выиграл.
Как пандемия повлияла на активность инвесторов
Аналитики отмечают снижение инвестиционной активности во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением складского рынка. Основное падение объёмов было отмечено во втором квартале — введение ограничительных мер, связанных с пандемией COVID-19, привело к тому, что игроки рынка взяли паузу и инвестировали осторожно, в основном были нацелены на активы с дисконтом.
Основным принципом, которым руководствуются инвесторы в текущих реалиях, является поиск активов с наименьшей потенциальной просадкой по арендному потоку: качественных бизнес-центров с хорошим пулом арендаторов, складских комплексов с арендаторами из секторов, имеющих возможность наращивать операционную деятельность в текущем периоде, — отмечают аналитики компании Colliers International.
«Снижение спроса со стороны арендаторов и высокая неопределённость привели к уменьшению инвестиционной привлекательности офисов и торговых центров, поэтому именно склады стали сегментом, где, несмотря на увеличение макроэкономической волатильности, произошло снижение ставок капитализации в кризис (до 10—11%)», — говорит член совета директоров, руководитель группы по инвестициям компании JLL Микаэл Казарян.
За период с января по сентябрь объём инвестиций в российские недвижимые активы, по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, сократился на 13% до 154 млрд рублей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При расчёте инвестиционного объёма компания учитывала сделки купли-продажи существующих объектов коммерческой недвижимости, а также участков под девелопмент (в том числе жилой недвижимости) без учёта продажи жилья конечным пользователям.
При этом объём сделок, закрытых в третьем квартале, по данным Knight Frank, оказался больше вложений того же периода 2019 года на 9% и стал максимальным квартальным показателем в этом году. Московские активы, по оценке компании, были наиболее привлекательными для инвесторов: доля сделок с ними за период с января по сентябрь увеличилась до 85% от общего объёма инвестированных средств по сравнению с 76% в аналогичном периоде 2019 года.
Рост в третьем квартале произошёл в основном за счёт крупных сделок со складскими активами: интерес к таким объектам проявили крупные инвестиционные фонды. Так, по данным Knight Frank, крупнейшей сделкой за прошедшие девять месяцев стала покупка «PNK Парк Вешки», она была закрыта компанией «Сбер — Арендный бизнес 3», сумма сделки составила 9—10 млрд рублей. Также в третьем квартале стоит отметить покупку арабской компанией Mubadala складского комплекса «Ориентир Север-1» за 7—8 млрд рублей.
«Рост объёмов инвестиций в июле — сентябре пока нельзя назвать показателем восстановления рынка инвестиций в недвижимость России: в данный период завершались сделки, которые находились в процессе подготовки ещё до наступления кризиса. Показательной будет активность инвесторов в четвёртом квартале, в котором традиционно заключается больше всего сделок за год», — отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
