Экспертов часто вызывают в суд по работе. Там я однажды встретил приятеля, который поведал историю, что сын купил квартиру и уже несколько лет ходит по судам доказывает, что он добросовестный покупатель, а сам с семьей вынужден ютиться с родителями.
Этот случай мотивировал меня написать правила, исключающие все неприятности, связанные с оформление сделки по приобретению жилплощади на вторичном рынке.
Правила от эксперта при оформлении "вторички":
Во первых, самое "узкое место" при совершении сделки, это переход права собственности. Наиболее уязвимым является покупатель. Он может и деньги потерять и квартиру не получить.
Что, и в какой последовательности нужно делать, что бы получить радость покупки а не капкан, созданный собственной невнимательностью.
Первое - осмотр объекта и оценка состояния. Это делать можно самостоятельно, можно пригласить эксперта. Самый простой этап.
Второе-проверить правоподтверждающие документы: свидетельства, выписки, регистрационные удостоверения.
Третье - проверить правоустанавливающих документы: договоры купли-продажи, дарения, мены, аренды, приватизации, свидетельства о праве на наследство.
Очень важно:
- запросить актуальную, выписку из Единого государственного реестра недвижимости и сверить ее со сведениями из предоставленных собственником документов. В документах и в выписке должны совпасть адрес, этаж, площадь, наличие обременений (ипотека, арест и тд), отметки о перепланировке. Выписку лучше иметь недельную или до двух недель, но не более, на бумажном носителе, так как на сайте может быть не актуальная информация.
- запросить актуальную выписку из домовой книги со всеми регистрациями на площади. В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ и от № 14-ФЗ, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования после продажи такого помещения. Единственно достоверной информацией, есть только развернутая выписка из домовой книги или поквартирной карточки. Такой документ может получить только собственник помещения.
- проверить сведения о гражданском состоянии продавца. Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, а участники были в браке, к договору купли-продажи должны быть согласия супруги и супруга на приобретение тогда, и на продажу сейчас.
- проверить, что бы продавец на момент сделки был дееспособен, что подтверждает справка из психоневрологического диспансера. Не нужно стеснятся. Сделка с недееспособным участником обязательно будет признана недействительной.
- проверьте сведения с федеральных ресурсов о наличии исполнительных производств или банкротство продавца.
- выяснить наличие у продавца несовершенно летних детей. Если одним из собственников является несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки, в ноториальном формате.
- посмотреть сведения о возникновении права на квартиру продавцом. Если у продавца право на квартиру возникло в результате наследования, нужно проверить наличие других наследников. Если они есть, то обязательно появятся в самый неподходящий момент.
- если право на квартиру возникло в результате приватизации, то нужно проверить, чтобы прописанные в квартире на дату приватизации и не включенные в договор купли-продажи, дали письменный отказ от участия в приватизации.
Финансовое сопровождение сделки
Вариантов несколько, обычно договариваются на открытие ячейки в банке по договору о депозите, но лично я всегда советую безналичные сделки. Движение средств всегда прозрачно и в случае проблем, в суде справки из банка принимается в безусловным порядком. Тонким местом в безналичных сделках - это прозрачность суммы сделки. Не всем это нравится, но риск есть.
Это правила, которые нужно обязательно соблюдать при приобретении недвижимости на вторичном рынке. Если нет времени или желания заниматься проверками, можно сделать комплексную экспертизу.
Что касается новостроек, там тоже "засад" хватает, но это уже в другой статье.
Понравилась статья? Ставьте пожалуйста лайки, подписывайтесь и пишите отзывы. Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, ДЭН, PsD, профессор.
Директор института судебной стороительно-технической и землеустроительной экспертизы при АНО "АЖН"
Санкт-Петербург 2020 год.
https://www.agnrus.ru
