Стоит ли выбирать для инвестиций апартаменты? В чем плюсы и минусы этого типа недвижимости? От чего зависит их доходность и как ее просчитать?
⠀
Апартаменты как формат недвижимости появились по объективным причинам. На фоне сформировавшегося в городе земельного дефицита существовали территории, на которых строить жилье невозможно. Но эти места были довольно привлекательными, например, центр города. Апартаменты сумели обойти определенные строительные запреты, действующие для жилых помещений. Апартаменты-это нежилые помещения, которые предназначены для проживания людей.
⠀
АПАРТЫ или КВАРТИРА
Многих покупателей интересовало, что предпочтительнее купить: апартаменты или квартиру. Этот вопрос – многоплановый. Чтобы на него ответить, мне пришлось сравнить целый ряд параметров: стоимость, возможность регистрации, потенциальную доходность, затраты на содержание.
⠀
В Сочи апартаменты это почти всегда первая или вторая линия, либо обособленный участок в живописном районе, с возможностью проживания и сдачей в аренду!
⠀
Так, многих потенциальных покупателей волновал вопрос регистрации. Отвечаю: зарегистрироваться в такой недвижимости можно. Но, во-первых, если комплекс подходит под классификацию отеля (а не находится где-то в промзоне), и, во-вторых, каждые пять лет прописку нужно будет продлевать. Для семейных покупателей это может стать проблемой, так как детей будет сложно прикрепить к детскому саду, школе или поликлинике.
⠀
УПРАВЛЕНИЕ ПО ДОГОВОРУ
⠀
Следующая животрепещущая тема – взаимоотношения с управляющей компанией. В сервисных и инвестиционных апарт-отелях именно эти организации занимаются сдачей в аренду помещений и берут на себя ответственность за доход собственников. Кроме того, УК следит, чтобы арендаторы не нарушали правила проживания и исправно погашали арендные и коммунальные платежи.
⠀
От деятельности управляющей компании зависит очень многое. Менять ее в апарт-отелях крайне сложно, и если она окажется «так себе», то большой доходности можно не увидеть. Вот почему важно при подборе проекта для вложений изучить не только застройщика, но и УК: какой у нее опыт, какие проекты были, какие сервисы она предоставляет, какую доходность обещает.
Что касается оплаты услуг ЖКХ, то в большинстве случаев она будет
больше, чем в квартирах. Дело в том, что в жилых домах часть затрат
компенсирует город, а апартаменты относятся к коммерческим
помещениям. Поэтому отопление и водоснабжение обойдутся дороже
процентов на 15. А если добавить дополнительные услуги (клининг,
доставку еды, прачечную и т. д.), то выйдет еще затратнее.
И про налоги. Если человек приобретает апартаменты, которые
можно сдавать самостоятельно, то ему придется платить НДФЛ
в размере 12%. Можно эту ставку уменьшить до 6%, если
зарегистрироваться как ИП и перейти на «упрощенку».
Налог на имущество владельцам апартаментов предстоит платить
по ставкам для коммерческой недвижимости — В зависимости
от локации объекта, статуса земельного участка и других
параметров. Так, если апарты входят в состав МФЦ, где доля торгово-офисной недвижимости превышает 20% суммарной площади, то ставка
может составить 1% от кадастровой стоимости. А если апарты построили
в составе ЖК, то ставка окажется в пределах 0,3%.
Хотя ставки для апартаментов заметно выше, чем для жилья
(0,1%), их кадастровая стоимость в большинстве случаев ниже.
Например, в одном из апарт- отелей в Сочи номер за 5 млн руб.
имеет кадастровую стоимость всего 1,5 млн. Поэтому в целом
величина налога для собственников апартаментов и владельцев квартир
вполне сопоставима.
Стоит также знать, что при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, запрещено использовать государственные субсидии, в том числе материнский капитал. Пройдет ипотека.
