Замысловатая и эффективная схема ухода от обязательных платежей за отопление мест общего пользования (помещений, входящих в состав общего имущества МКД) опробована и успешно применяется многие годы некоторыми недобросовестными управляющими компаниями от застройщика в обслуживаемых ими домах.
Яркий пример такой комбинации демонстрирует управляющая организация ООО «СТРОЙЖИЛИНВЕСТ». Разберём его подробно.
Есть многоквартирный дом № 29 корпус 1 на улице Набережная, город Долгопрудный Московской области.
Застройщик – ООО «ДСК-7» (руководитель и 50%-учредитель – Калинов Алексей Михайлович).
Управляющая организация – ООО «СТРОЙЖИЛИНВЕСТ» (100%-учредитель – [информация скрыта]).
В состав МКД, согласно выписке из ЕГРН, входит подземный неотапливаемый паркинг, состоящий из четырёх нежилых помещений:
- НП 01 (2748 кв. м),
- НП 02 (2876 кв. м),
- НП 03 (2868 кв. м),
- НП 04 (2754 кв. м).
Всего 11246 кв. м.
Собственник всех помещений паркинга – тот же [информация скрыта].
В соответствии со ст. 39 ЖК РФ:
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Многие из мест общего пользования МКД отапливаются. Коммунальный ресурс, использующийся для отопления мест общего пользования в указанном доме, – тепловая энергия. Почему это не газ, учитывая то обстоятельство, что на доме целых две крышных котельных, отдельная интересная история.
Таким образом, несмотря на то, что помещения подземного паркинга не отапливаются, собственник этих помещений обязан нести расходы на отопление мест общего пользования многоквартирного дома, в состав которого входит подземный паркинг.
Как же должна начисляться собственникам помещений МКД плата за отопление?
По Правилам, есть два метода расчёта платы за отопление, выбор одного из которых зависит от типа системы теплоснабжения: централизованный или децентрализованный.
При централизованной системе отопления применяется пункт 42 (1) и ряд формул.
Данный способ расчёта имеет свои преимущества и недостатки. Главный его плюс – возможность учитывать показания индивидуальных теплосчётчиков, даже если не все помещения ими оборудованы.
При децентрализованном теплоснабжении – пункт 54 со своими формулами. Главным недостатком этого метода расчёта является отсутствие формул для случая оснащения не всех помещений МКД индивидуальными теплосчётчиками. Добиться учёта показаний индивидуальных приборов учёта (ИПУ) тепловой энергии по данному методу расчёта крайне сложно, но возможно.
Выгодно ли платить за отопление с учётом показаний ИПУ по 54 пункту, писали здесь.
В рассматриваемом доме, которые жители между собой окрестили Колизеем за круглую форму, управляющая организация производит начисление платы за отопление собственникам помещений по второму методу, в соответствии с пунктом 54 Правил, ссылаясь на то, что в доме отсутствует централизованное теплоснабжение.
Попробуем теперь разобраться в методике расчёта платы за отопление по п. 54 применительно к рассматриваемому дому. Нужный нам абзац данного пункта звучит так:
При определении размера платы потребителя за коммунальную услугу по отоплению (при отсутствии централизованного теплоснабжения) объем использованного при производстве коммунального ресурса распределяется между всеми жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулой 18 приложения N 2 к настоящим Правилам.
Смотрим формулу 18:
где VкрV – объём тепловой энергии по показаниям общедомового прибора учёта, Гкал (ОДПУ),
Si– площадь жилого или нежилого частного помещения, для которого рассчитывается плата за отопление, кв. м,
Sоб– общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД, кв. м,
ТкрV – тариф на тепловую энергию, руб./Гкал.
Знак суммы в начале формулы предусмотрен на случай, если для отопления использовано несколько коммунальных ресурсов. В нашем случае ресурс один – тепловая энергия.
В данном методе невозможно выделить долю тепловой энергии и, соответственно, её стоимость, которая тратится на отопление мест общего пользования. Собственникам начисляется плата за отопление их помещений и их доля за отопление мест общего пользования одной строкой, одной суммой.
Таким образом, Правила никак не разделяют помещения по методу начисления платы за отопление в зависимости от того, отапливаются эти помещения или нет.
Единственный способ законно платить значительно меньше за отопление собственникам помещений, которые не отапливаются (только за отопление мест общего пользования), – добиться учёта показаний ИПУ отопления. В этом случае расчёт платы за отопление должен производиться по формуле 18(1), которая содержит в себе выделенный компонент за отопление мест общего пользования (Vодн).
По проекту, помещения в доме оснащены индивидуальными теплосчётчиками. Владелец паркинга – генеральный директор компании-застройщика и собственник управляющей организации. При желании он запросто мог бы дать команду привести в порядок все теплосчётчики и начать учитывать их показания, как это было сделано в соседнем доме. Тогда собственники неотапливаемых помещений паркинга оплачивали бы только свою пропорциональную долю за отопление мест общего пользования.
Как вы понимаете, этого сделано не было.
Как же поступила подконтрольная собственнику паркинга управляющая организация?
Нужно было выполнить две задачи:
- Минимизировать плату за ЖКУ собственнику паркинга – своему учредителю;
- Собрать с дома плату за всю тепловую энергию, расходуемую на отопление, чтобы полностью расплатиться с ресурсоснабжающей организацией.
Ловкое изобретение, которое применила для решения этих двух задач УК, – замена в формуле 18 общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД на так называемую «отапливаемую площадь».
Разбираемся, что это такое, на примере ЕПД одной из квартир дома.
Реальные площади помещений МКД можно посмотреть в электронном паспорте дома, размещённом в ГИС ЖКХ.
Общая площадь жилых и нежилых помещений в частной собственности в соответствии с паспортом дома – 64889,5 кв. м + 17567,6 кв. м = 82457,1 кв. м.
Общая площадь мест общего пользования (МОП) – 19561,4 кв. м.
82457,1 кв. м – это именно та площадь, которую нужно подставлять в знаменатель формулы 18 при расчёте платы за отопление.
В ЕПД указана некая «отапливаемая площадь» (изобретение УК, отсутствующее в каких-либо нормативных правовых актах) – 68103,9 кв. м, которая, как можно убедиться, если немного поработать с выпиской из ЕГРН на МКД, примерно равна общей площади жилых и нежилых помещений в частной собственности, за вычетом площади тех самых помещений подземного паркинга:
82457,1 кв. м. – 11246 кв. м = 71211,1 кв. м
Получается, что изобретённая отапливаемая площадь даже на 3107,2 кв. м меньше, чем общая площадь за вычетом паркинга. А, как известно из школьного курса математики, чем меньше знаменатель, тем больше дробь.
Судя по всему, управляющая организация решила произвольно вычесть площадь ещё каких-то помещений для освобождения их собственников от платы за отопление мест общего пользования. Вероятно, это помещения гаражного бокса, которые также входят в состав МКД, и ещё какие-то другие помещения.
Что интересно, изобретённое управляющей организацией понятие «отапливаемая площадь» на самом деле таковой не является, так как многие места общего пользования тоже отапливаются, однако их площадь в указанную в ЕПД «отапливаемую площадь» не входит. Правильнее её было бы назвать «площадь отапливаемых помещений в частной собственности». Однако и такого понятия ни в ЖК РФ, ни в Правилах нет, поэтому применять его при расчётах нельзя.
А о каких суммах, собственно, идёт речь?
В приведённом ЕПД за отопление собственнику двухкомнатной квартиры площадью 62,2 кв. м в марте 2019 года начислено 1070,13 руб.
Если бы при расчёте платы за отопление применялась правильная площадь – 82457,1 кв. м, которая в 1,21 раз больше применяемой «отапливаемой площади» (68103,9 кв. м), то плата за отопление была бы, соответственно, в 1,21 раз меньше, так как площадь стоит в знаменателе дроби. Таким образом, плата за отопление данной квартиры при правильном расчёте составила бы 883,86 руб. Разница составляет 186,27 руб. в месяц в далеко не самый холодный месяц в году (март) за двухкомнатную квартиру.
Попробуем посчитать разницу на весь дом.
В марте 2019 года на отопление данного МКД в соответствии с показаниями ОДПУ, отражёнными на обратной стороне квитанции, израсходовано 620,54 Гкал.
Тариф на тепловую энергию в марте 2019 года оставлял 1888,2 руб./Гкал.
Разница между общей площадью помещений, которая должна применяться в формуле, и применяемой «отапливаемой площадью»:
82457,1 кв. м – 68103,9 кв. м= 14353,2 кв. м
Чтобы посчитать, какая сумма за отопление должна была быть начислена собственникам помещений площадью 14353,2 кв. м, нужно воспользоваться формулой 18:
620,54 Гкал х 14353,2 кв. м/ 82457,1 кв. м х 1888,2 руб./Гкал = 203 956,92 руб.
Более двухсот тысяч рублей - это за один далеко не самый холодный месяц в году. В декабре, январе, феврале будет кратно больше.
В применяемом управляющей организацией методе расчёта с подменой общей площади на «отапливаемую» эта сумма «раскидывается» на квартиры и нежилые помещения, площадь которых входит в изобретённую УК «отапливаемую площадь». Таким образом с части собственников помещений взимается плата за весь объём тепловой энергии, израсходованный за месяц на отопление МКД.
При желании можно посчитать общую сумму переплаты за отопление за всю историю МКД с момента его сдачи в эксплуатацию. Для этого активные жители дома могут использовать старые ЕПД и указанные в этой статье формулы. Нетрудно оценить, что речь идёт о десятках миллионов рублей.
Бенефициар всего этого праздника жизни – собственник помещений паркинга.
Исполнитель – УК ООО «СТРОЙЖИЛИНВЕСТ».
Остаётся пожелать обсчитываемым жителям этого дома добиться справедливости с привлечением Госжилинспекции и, если потребуется, прокуратуры или в судебном порядке.
Друзья, спасибо, что дочитали статью до конца! Надеюсь, вы не пожалели о потраченном на неё времени.
Вся информация, представленная в статье, является частным оценочным суждением автора и не претендует на истинность в последней инстанции.
Для telegram-канала Старший по дому.
