Именно к такому выводу пришли активисты многоквартирных домов в микрорайоне Новые Водники подмосковного Долгопрудного – что котельные, которые отапливают их дома, парят в воздухе. Иначе интерпретировать данные, полученные из Росреестра, нельзя.
Данная статья подготовлена специально для телеграм-канала Старший по дому, основываясь исключительно на данных из открытых источников. Каждый желающий может проверить достоверность представленных в статье сведений, воспользовавшись Публичной кадастровой картой, сервисом Росреестра по получению выписок из ЕГРН и сервисом Федеральной налоговой службы для получения выписок из ЕГРЮЛ.
Предыстория. В Новых Водниках застройщиком ООО «ДСК-7» (ИНН 5008045370) построено 26 многоквартирных домов.
Дома не подключены к городским теплосетям. Для отопления и горячего водоснабжения проектом предусмотрено оснащение домов собственными крышными газовыми котельными. Часть домов имеет одну котельную на дом. Некоторые небольшие дома отапливаются одной котельной на три дома. Несколько больших домов имеют на крыше по две котельные.
Все котельные микрорайона эксплуатируются ООО "Теплосервис" (ИНН 5008051528). Но когда у советов домов встал вопрос о перечне общедомового имущества (ОДИ) МКД, оказалось, что все котельные микрорайона не только обслуживаются данной организацией, но и принадлежат ей на правах частной собственности. Мало того, Теплосервису принадлежат не только котельные (оборудование котельных), но и помещения, в которых они расположены.
Ситуация странная, ведь согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ:
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование…"
Помещения котельных, несомненно, являются помещениями, предназначенным для обслуживания более одного помещения в МКД. Но они по какой-то необъяснимой причине оказались в частной собственности. Это примерно то же самое, как если бы кто-то взял и выкупил лифтовую шахту или пожарную лестницу в доме, а потом установил бы для жителей плату за каждый проезд на лифте и каждый проход по лестнице.
И согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…":
"В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
...
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Если подойти к вопросу о принадлежности данных помещений с точки зрения законодательства, здесь всё однозначно. Если в МКД есть помещение котельной, то оно должно быть в общедомовой собственности (ОДИ).
А есть ли в домах Новых Водников котельные? В каком смысле, спросите вы?
Активисты сделали выписки из ЕГРН на дома в Новых Водниках, которые содержат полный перечень объектов недвижимости, входящих в состав этих домов. Каково же было их удивление, когда в перечне помещений они не обнаружили помещений, в которых расположены котельные.
Это было странно, ведь все котельные совершенно точно расположены на крышах домов. Люди ежедневно наблюдают столбики дыма, выходящие из труб на крышах домов.
Небольшая прогулка по Публичной кадастровой карте дала ответ на вопрос, почему помещений с котельными нет в перечнях помещений, входящих в состав домов.
Оказывается, не поверите (!), помещения с котельными, расположенные на крышах домов, имеют отдельный адрес! То есть, по документам, это совершенно отдельные здания.
Например, есть трёхподъездный семнадцатиэтажный многоквартирный дом с адресом: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. Набережная, д. 19, корп. 2 (кадастровый номер 50:42:0010101:2135). На его крыше есть помещение с котельной, которая отапливает этот и два соседних дома. Адрес этого помещения – Московская обл., г. Долгопрудный, ул. Набережная, д. 19, корп. 2, сооружение 1 (кадастровый номер 50:42:0010101:6832).
Именно поэтому, как это ни смешно, из двух обстоятельств, а именно:
1) здание МКД и помещение (здание) котельной расположены в пределах границ МКД;
2) МКД и помещение (здание) котельной не являются, по данным Росреестра, одним зданием, то есть это разные здания;
приходится сделать парадоксальный вывод о том, что котельные подвешены в воздухе.
Хотя, постойте, есть ещё одно не менее невероятное объяснение – котельные расположены настолько глубоко под землёй под жилыми домами, что Росреестр посчитал их отдельными зданиями. Но, поскольку жители своими глазами видят, что котельные стоят на крышах, этот вариант отпадает.
Точно такая же картина наблюдается и с фасадными газопроводами, по которым крышные котельные снабжаются газом. Расположены они на домах, но имеют независимый кадастровый номер и совершенно отдельный адрес.
Для наших самых въедливых и недоверчивых читателей мы специально приводим кадастровые номера объектов недвижимости, чтобы любой желающий смог легко проверить информацию на Публичной кадастровой карте.
Почему это плохо для жителей?
Если котельная находится в общедомовой собственности, тариф на тепловую энергию (стоимость 1 Гкал) для отопления и горячего водоснабжения домов рассчитывается, исходя из фактического ежемесячного расхода газа (п. 54. Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011). То есть, фактически, по себестоимости. К примеру, типовая крышная газовая котельная затрачивает около 130 м3 газа на производство 1 Гкал тепловой энергии. В декабре 2019 года 1 м3 газа стоил 5,54 руб. Несложно посчитать стоимость 1 Гкал тепловой энергии: 130 м3 х 5,54 руб. = 720,2 руб.
А теперь сравните эту стоимость с тарифом на 1 Гкал, утверждённым Комитетом по ценам и тарифом Московской области. На декабрь 2019 года он оставлял 1888,2 руб./Гкал.
Разница – в 2,6 раза (!).
Конечно, опытные коммунальщики скажут, что нужно ещё учитывать стоимость обслуживания котельной. Совершенно верно. Только согласно п. 54. Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011:
«В плату за коммунальную услугу по отоплению и (или) горячему водоснабжению, произведенную исполнителем с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не включаются расходы на содержание и ремонт такого оборудования. Расходы на содержание и ремонт такого оборудования подлежат включению в плату за содержание жилого помещения».
То есть, в случае, когда котельные входят в состав ОДИ, стоимость их обслуживания закладывается в тариф на содержание, а не в стоимость тепловой энергии. И здесь нужно ещё посчитать, сколько реально стоит их обслуживание с учётом необходимой периодичности таких работ. Весьма сомнительно, что эта сумма хоть отдалённо приближается к посчитанной выше разнице в утверждённой и реальной стоимости 1 Гкал тепловой энергии, помноженной на период между ремонтами котельной.
К примеру, три средних дома, отапливаемых одной котельной, расходуют за год на отопление и ГВС около 4 700 Гкал. Несложный оценочный расчёт показывает, что разница в стоимости тепловой энергии за год при двух вариантах тарифа: утверждённого и расчётного, будет составлять 4700 Гкал х (1888,2 руб./ Гкал – 720,2 руб./ Гкал) = 5 489 600 руб.
А если учесть, что срок службы газовых котельных составляет точно не менее 10-12 лет, становится понятен масштаб сумм, которые могли бы сэкономить жители домов, даже с учётом стоимости обслуживания котельных.
Есть и ещё один интересный аспект. Если помещение входит в состав МКД, то в соответствии со ст. 36 ЖК РФ: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме».
А что означает право собственности на ОДИ? Правильно! Обязанность по его содержанию, то есть внесению платы на содержание помещений в соответствии с тарифом, утверждённым на ОСС (Ст. 153 ЖК РФ).
А что получается на практике? Теплоснабжающая организация мало того, что в нарушение ч. 1 ст. 36 ЖК РФ оформила в частную собственность оборудование и помещения котельных, но ещё и путём присвоения помещениям отличных от домов, на которых они расположены, адресов, уходит от обязанности по внесению платы за содержание общего имущества МКД.
Понятно, что частично эта плата ложится на добросовестных собственников помещений (коммунальные услуги для содержания МОП: ХВС, ГВС, электроэнергия, отопление).
Остаётся задаться вопросом, как же удалось выгодоприобретателям этой схемы её реализовать? Ведь для успешного осуществления столь грандиозной задумки потребовалась бы как минимум поддержка чиновников из Росреестра и городской администрации. Кроме того, наверняка, существует тесная связь между застройщиком, местной управляющей и ресурсоснабжающей организациями. Давайте заглянем на удобный сайт rusprofile.ru и посмотрим связи между этими тремя организациями.
Застройщик – ООО «ДСК-7». Генеральный директор – Калинов Алексей Михайлович.
Примечателен основной вид деятельности организации – выращивание однолетних культур.
Управляющая организация – ООО "Стройжилинвест".
Смотрим учредителей.
100% - уже известный нам Калинов Алексей Михайлович.
Ресурсоснабжающая организация – ООО «Теплосервис».
Смотрим учредителей.
Какое странное совпадение, не правда ли? Может быть. Но в результате этого «совпадения», возможно, целый микрорайон из 26 многоквартирных домов оказался без крышных котельных в общедомовой собственности и с бешеным тарифом на тепловую энергию.
Интересно, что ответил Росреестр на прямой вопрос об одной из таких котельных:
«Прошу сообщить, каким образом оказалось, что помещение по адресу: Российская Федерация, Московская область, г. Долгопрудный, Старое Дмитровское шоссе, д. 15, корп. 1, сооружение 1 (кадастровый номер 50:42:0010101:8808) - крышная котельная с фасадным газопроводом среднего и низкого давления с МРП-900, которое фактически находится на жилом доме по адресу: Российская Федерация, Московская область, г. Долгопрудный, Старое Дмитровское шоссе, д. 15, корп. 1, в соответствии с данными из ЕГРН, расположено в отдельном здании и не входит в состав этого многоквартирного дома?
Выписку из ЕГРН на помещение прилагаю».
Ответ Росреесра (читать не обязательно, в конце дано краткое содержание):
Если перевести этот трёхстраничный ответ на человеческий язык, получится примерно следующее: нам подали документы на регистрацию этого объекта недвижимости, мы его зарегистрировали, технических ошибок не выявлено.
То есть, фактически, здесь отсутствует ответ по существу.
Что делать дальше жителям микрорайона Новые Водники, чтобы спустить с небес на землю парящие в воздухе котельные, большой вопрос…
Как вариант, можно предложить сотрудникам ООО «Теплосервис» добираться до своих котельных на вертолёте, ведь они не платят за обслуживание мест общего пользования и общедомового имущества, а значит, не имеют права пользоваться лифтом, лестницами и всем остальным, верно? Верно! Вот пусть и добираются до своих летающих в воздухе объектов недвижимости воздушными видами транспорта! Может, после этого они одумаются и подадут-таки в Росреестр заявление об изменении сведений, содержащихся в ЕГРН, и включении котельных в состав домов, на которых они расположены.
Спасибо, что дочитали до конца!
Посмотрите также интересные статьи по ЖКХ:
Как получить реестр собственников через ФГИС ЕГРН?
Чат дома – что это такое и для чего он нужен?
Как проверить, не подделали ли вашу подпись на ОСС?
Как актуализировать реестр собственников помещений в МКД?
Выгодно ли платить за отопление по индивидуальным теплосчётчикам (ИПУ)?
База контактов собственников: способы сбора и применение
Друзьям – всё, остальным – закон. Недопуск провайдеров в МКД
Должна ли УК подписывать с собственниками «бумажные» договоры управления? Реальный пример
Общее число голосов на ОСС. Должны ли учитываться голоса не собственников, но правообладателей?
Больше информации для советов домов и активных жителей МКД в Telegram-канале.
