В мкр. Новые Водники подмосковного Долгопрудного все многоквартирные дома (МКД) снабжаются тепловой энергией от крышных котельных. Некоторые котельные работают на несколько МКД. В данной статье опустим нюансы странной регистрации этих котельных в ЕГРН и то, кому они принадлежат. Приготовление коммунальных услуг ГВС и отопления производится в индивидуальных тепловых пунктах (ИТП), расположенных в технических подпольях (подвалах).
Основная управляющая организация МКД микрорайона, ООО «СТРОЙЖИЛИНВЕСТ», считает, что расчёт платы за отопление для домов с такой системой отопления должен производиться в соответствии с пунктом 54 Правил предоставления коммунальных услуг (утверждены Постановлением Правительства РФ № 354). Госжилинспекция Московской области в этом вопросе согласна с позицией УО.
Методика расчёта платы за отопление по пункту № 54 Правил предъявляет ряд требований, без выполнения которых невозможно (просто нет соответствующих формул) учитывать в расчёте показания индивидуальных приборов учёта (ИПУ):
1) Наличие во всех помещениях МКД, находящихся в частной собственности (не мест общего пользования), ИПУ отопления;
2) Все ИПУ отопления должны быть исправны (ежемесячно выдавать хоть сколько-нибудь изменяющиеся показания);
3) Все ИПУ отопления должны быть поверены (не вышел поверочный интервал);
4) Все ИПУ отопления должны быть введены в эксплуатацию (собственник совместно с сотрудником УО подписывают акт ввода в эксплуатацию);
5) Ежемесячно показания ИПУ отопления всех до единого помещений должны подаваться в УО.
Выполнить все эти пункты на практике практически невозможно, если в этом не заинтересована УО. Почему?
- Часть ИПУ отопления нередко отсутствует, сложно заставить собственников их установить, так как стоимость их высока;
- Многие ИПУ отопления засорены из-за грязного теплоносителя и не «крутятся»;
- Далеко не все ИПУ отопления введены в эксплуатацию;
- Через 4 года после ввода МКД в эксплуатацию большинство ИПУ нужно поверять (вышел поверочный интервал). Стоимость поверки сопоставима с заменой прибора. Бремя поверки или замены приборы несёт собственник. Большинство собственников не хотят тратить на это свои деньги (6-8 тыс. руб.);
- Значительная часть собственников не подают показания ИПУ отопления. Даже если вы проведёте широкую агитацию, всё равно найдётся парочка пофигистов, которая не подаст показания ИПУ, из-за чего весь дом «пролетит»;
- Для решения всех этих вопросов инициативной группе (совету МКД) требуются контакты собственников, которые УО им не даёт, ссылаясь на закон о персональных данных.
Стоит отметить, что помимо п. 54 в правилах также есть п. 42 (1), в соответствии с которым производится расчёт платы за отопление в МКД с централизованным отоплением. В данном случае не требуется обязательное наличие во всех помещениях МКД ИПУ отопления, так как этот пункт Правил в соответствии со знаменитым Постановлением КС РФ от 10.07.2018 № 30-П был изменён Постановлением Правительства РФ № 1708 от 28.12.2019. Однако у методики данного пункта есть свои недостатки.
Здесь можно почитать, а выгодно ли вообще платить за отопление с учётом показаний ИПУ, и что влияет на размер экономии.
Реальный опыт перехода на расчёт платы за отопление в доме № 15 корп. 2 на Старом Дмитровском шоссе (Долгопрудный, Московская область)
Первое условие, необходимое, чтобы описываемая схема сработала, – ИПУ отопления должны быть расположены в МОП (не в квартирах). Если ИПУ отопления в вашем МКД расположены в квартирах, данный путь вам не подходит.
Шаг 1 (условие № 5) – вынесение на общее собрание собственников (ОСС) следующего вопроса:
Включить ежемесячную процедуру снятия показаний индивидуальных приборов учёта тепловой энергии, расходуемой на отопление помещений в МКД, находящихся вне квартир, в список услуг управляющей организации без увеличения стоимости обслуживания.
Таких образом, требуется наделить УО правом и вменить в обязанность ежемесячно самостоятельно снимать показания всех ИПУ отопления.
Если мы имеем на руках решение ОСС по данному вопросу, последнее из 5 условий пункта 54, описанных выше, будет выполнять сама УО.
Остались 4 первых условия пункта 54.
Здесь опыт упомянутого дома таков. Какое бы рвение в решении вопросов о вводе всех ИПУ отопления в эксплуатацию не проявляла инициативная группа или совет МКД, у них ничего не получится, если в этом не заинтересована сама УО. Вам могут просто сказать, что сотрудники УО не могут дозвониться до кого-то из собственников или уговорить его подписать акт ввода в эксплуатацию. Всё. Дальше будет непробиваемая стена.
Как мотивировать УО?
Только угрозой смены. Причём, это должны быть не пустые угрозы, а реальная подготовительная работа по смене УО, которую нужно начать вести, не скрывая её от действующей УО, с возможностью остановки в определённый момент, если действующая УО удовлетворит ваши требования. Инструкция здесь.
Опять же, возвращаясь к опыту упомянутого выше МКД, когда совет этого МКД активно занялся подготовительной работой по смене УО, действующая УО так активно забегала, решая условия п. 54 от 1 до 4, что все не введённые в эксплуатацию счётчики в месячный срок были введены (все собственники быстро «нашлись»), все «остановившиеся» счётчики в этот же срок были демонтированы, продуты и установлены на место.
Да, им повезло, поскольку у их ИПУ отопления ещё не вышел поверочный интервал (кстати, его сроки вы можете увидеть в паспорте счётчика). Но и здесь есть пути решения для домов, жителям которых с этим не повезло и требуется поверка. В неформальной беседе сотрудник УО сообщил, что УО готова оплатить поверку нескольких ИПУ отопления в случае, если большинство жителей проведёт их поверку организованно за свой счёт, но, как это всегда бывает, останется несколько «отказников», которые ни в какую не согласятся за это платить. Поверку таких ИПУ оплатит УО (при должной мотивировке).
Полезной будет также информация о том, что приборы учёта не считаются вышедшими из строя в случае истечения межповерочного интервала до 1 января 2021 года в связи с пандемией в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 424 от 02.04.2020.
Что можно посоветовать жителям домов, в которых ИПУ отопления установлены в квартирах?
Конечно, в этом случае не получится обязать сотрудников УО ежемесячно снимать их показания. Здесь путь только один – заставить УО производить расчёт платы за отопление в соответствии с п. 42 (1) Правил, через жалобы в различные инстанции (ГЖИ, Минстрой, Роспотребнадзор, ОМСУ и т. п., на что фантазии хватит). Мотивировка в этих жалобах может быть следующая. В пункте 54 Правил сказано, что он применяется для МКД при отсутствии централизованного теплоснабжения. По сути своей, большинство систем теплоснабжения в домах мкр. Новые Водники, особенно в тех, которые снабжаются теплом от одной котельной более одного дома, являются централизованными. Определение централизованных систем теплоснабжения следует поискать в других специализированных НПА.
Достоверно известно, что существует немало домов с точно такой же системой отопления (крышные котельные в частной собственности у РСО, плюс ИТП в подвале), в которых УО производит расчёт платы за отопление в соответствии с п. 42(1), в том числе в мкр. Новые Водники (обслуживает не ООО «СТРОЙЖИЛИНВЕСТ»). Так что вероятность успеха есть.
Стоит также отметить, что капельку надежды на скорое внесение изменений в пункт 54 Правил даёт внесение изменений в ст. 157 ЖК РФ от 24.04.2020. Устанавливается, что Правила предоставления коммунальных услуг должны учитывать ситуацию, когда не все квартиры оснащены приборами учёта тепловой энергии.
Однако интересующий нас пункт 54 для домов "с самостоятельным производством коммунальной услуги по отоплению" всё ещё не изменён в соответствии с апрельскими изменения ЖК РФ.
Будем надеяться на скорейшее принятие Правительством РФ нового постановления по внесению изменений в п. 54 Правил и надеяться, что обновлённая редакция данного пункта не будет содержать в себе недостатки п. 42 (1).
Спасибо за прочтение! Всем успехов и экономии тепловой энергии!
Для telegram-канала Старший по дому.