09 октября 2020 года.
«Недвижимость инсайды» - это анонимный телеграм-канал, на просторах которого неизвестный автор (группа авторов), пишущий под псевдонимом «Пётр Монич» рассуждает на темы инвестиций в новостройки, а также выплескивает свою ненависть в сторону ряда застройщиков/риэлторов и выражает свою любовь к дизайнерским детским площадкам. Раз в месяц для 20 тыс. своих читателей «Недвижимость инсайды» выпускают аналитические отчеты, которые, не скрою, удостаиваются и моего высочайшего внимания. Но с розовой аналитикой «Петра Монича» (ПМ) основная проблема в том, что совершенно непонятно что находится «под капотом» и как делались расчеты.
Прогнозируя доходность покупки новостройки, было бы неплохо хотя бы кратко объяснять методику. Есть цена предполагаемого старта продаж, например, это 250 т.р./м2, и есть прогнозируемая стоимость продажи «на финише» 300 т.р./м2. Получается, что рост цены может составить 20%. Но как «ПМ» вывел цифру 300? Мне ни разу не попадалось описание принципов получения цены финиша. Насколько я понимаю, канал «Недвижимость инсайды» свою методику определения финишных цен не раскрывает. Видимо, это предполагает необходимость принятия прогнозов на веру. Раньше я думал, что странные показатели в розовых отчётах появляются «с потолка» или по ошибке, но теперь я всё больше прихожу к выводу, что это скорее манипуляция сознанием читателя таких отчетов.
Перехожу к примеру. Элитный жилой комплекс от MR Group, «Абрикосов» (Москва, Потаповский пер, д. 6). На 10-й странице октябрьского отчета «Инвестиционные проекты на рынке Москвы» утверждается, что сейчас цена 1 м2 этого объекта составляет 900 т.р./м2, а «на финише», т.е. в 2023 году, стоимость 1 м2 будет составлять 1,5 млн.р./м2. Рост за 3 года составит по мнению «ПМ» 67%. Круто, правда?
Текущая цена 900 т.р./м2, видимо всё же средняя. На самом деле в открытых источниках цен нет, в закрытых минимальная цена 760 т.р./м2, правда это цена квартиры площадью 150 м2 на втором этаже).
Немного о самом проекте. ЖК «Абрикосов» – это реконструкция главного дома с палатами городской усадьбы Абрикосовых. Находится в районе Чистых Прудов на пересечении Сверчкова и Потаповского переулков. Памятник архитектуры, бывший полуразрушенный особняк площадью 4,5 тыс.м2 + мансарда, который восстанавливает тандем Романа Тимохина (MR Group) и Алексея Богачева (инвестор). Надеюсь, что вышеназванным меценатам удастся заработать, учитывая фактическую необходимость полной реставрации здания. Я в любом случае реализацию этого проекта считаю положительным событием в деле сохранения московского архитектурного наследия.
При всем уважении, однако я вынужден заметить, что район Чистых Прудов не является суперэлитным анклавом. На Чистых Прудах до появления «Дома с Атлантами» от «ВМС Девелопмент», кстати,очень похожего по духу с «Абрикосовым», цены 900т.р./м2 и в помине не было. Это факт, подтвержденный данными аналитических платформ (например, BNmap.pro). Рост цен экспонирования в районе Чистых Прудов произошел из-за выхода проекта «Дом с Атлантами».
Антон Филатов @filatofff не даст соврать: летом прошлого 2019 года мы в ТРИНФИКО изучали на предмет покупки проект прямо напротив «Абрикосова», Потаповский пер. 5 стр. 1 (в итоге достался Sminex). По нашим расчетам справедливая цена 1 м2 элитной недвижимости в этом месте должна была составлять порядка 600-700 т.р./м2. Но с тех пор много чего произошло. Тем не менее, я посмотрел сделки по одному из аналогов «Абрикосова», жилому комплексу «Тургенев» в Костянском переулке. В период с июня по октябрь 2020 года в Тургеневе было продано 11 лотов, общ.площадью 1 381 кв.м. по средней цене 788 т.р./м2 (от 673 до 946 т.р./м2). Более подробные данные приведены в таблице в моем телеграм-канале t.me/atsogoev
Может быть я что-то упускаю, будучи не очень погруженным в рынок элитной недвижимости? Почему «Абрикосов» имеет потенциал роста цен до 1.5 млн.р./м2? Если смотреть на цифры, то этого просто не получается. У меня сложилось впечатление, что нынешние цены это и есть финал, по мере приближения срока сдачи дома рост цен если и возможен, то в пределах инфляции, на 4-7% ежегодно и не более. Повторюсь, я не уверен, потому что элитная недвижимость это очень тонкая сфера со своими законами, модой и покупателями, обладающими трудносчитываемой логикой принятия решений. Поэтому и пишу об этом здесь, в надежде собрать мнения экспертов - пишите в комментариях, что Вы об этом думаете!
Ну и про манипулирование. Собственно, зачем же сообщать в отчете про 67%? Сui prodest, кому это выгодно? Внизу 10-го слайда написано, что для приобретения инвесторам рекомендуют агентство Whitewill. Вот интересно Олег Торбосов к этим всем расчетам имеет хоть какое-то отношение? Подтверждает ли он данные своего партнера-инсайдера насчёт 67% на «Абрикосове»? Инвесторы на низком старте, а у парня в свитере реальные шансы вновь потрясти перед камерой очередным дипломом за лучшие продажи в «Абрикосове»)))
