О нестандартной ситуации на российском рынке недвижимости в 2020 году каналу «Девелопмент Недвижимости» рассказывает Руслан Сухий, девелопер и инвестор в недвижимость, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
– Руслан, обрисуйте, пожалуйста, ситуацию на рынке жилой недвижимости и в чем ее особенности на нынешнем этапе развития?
– Сегодня формируется парадоксальная, противоречащая законам рынка ситуация, когда вопреки ухудшению экономических условий, падению ВВП страны и уровня доходов населения, цены на недвижимость растут.
То есть в стране на фоне общемировых, связанных в первую очередь с пандемией, и внутренних процессов ухудшаются экономические условия. По данным Росстата, ВВП России снизился на 3,6% к аналогичному периоду прошлого года. Таким образом, экономика замедляется, соответственно, падают и будут продолжать падать доходы населения.
Уже сейчас почти 40% россиян не могут получить ипотеку, так как не соответствуют требованиям банков. Если не случится перелома на макроэкономическом уровне, во что в настоящий момент верится с трудом, глядя на стагнацию рынков ведущих стран мира, то дальше ситуация будет ухудшаться.
Кроме того, в России из-за пандемии большое количество людей, имеющих жилищные займы, уже потеряли в доходах – многим сократили зарплаты, а кто-то вовсе лишился работы или потерял бизнес.
Также в нашей стране фиксируются рекордные темпы падания численности населения. По данным Росстата, за первое полугодие 2020 родилось 681 тысяч детей, что на 38,7 тысячи (5,2%) меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Смертность же увеличилась на 28 тысяч человек до 946 тысяч.
Таким образом, убыль населения составила 265 тысяч человек, на треть превысив данный показатель прошлого года и став рекордным за 11 последних лет. Даже с учетом прироста мигрантов, численность населения России падает.
Получается, что количество платежеспособного населения падает, число жителей во многих городах сокращается, а цены на новостройки растут.
– Чем это можно объяснить?
– Причины парадокса на поверхности. Главная – новая программа льготного ипотечного кредитования. Она вызвала колоссальный скачок спроса на ипотеку. Только в июле текущего года было выдано более 120 тысяч ипотечных займов на общую сумму в 362 млрд рублей, что стало рекордом за всю историю.
Второй фактор – традиционное стремление россиян сохранять сбережения в квадратных метрах. На фоне нестабильности рубля и коронакризиса люди снова хаотично бегут скупать недвижимость. Стимулирует данный эффект снижение ключевой ставки, которое сильно обесценило банковские вклады. Огромное количество людей забирают накопления, чтобы перенаправить средства на покупку недвижимости.
Третий фактор – отложенный спрос. Люди были на самоизоляции, потом ждали обвала цен и, когда сейчас увидели, что на ажиотаже цены идут вверх, то сами начали присоединяться к этой гонке за объекты недвижимости.
Четвертый фактор – возврат капиталов из-за рубежа. На нашу страну с каждым днем оказывается все больше и больше давление и многие инвесторы, опасаясь новых санкций и нелояльного отношения к своим активам за рубежом, продают их и возвращают деньги на родину. Известны случаи, когда такие инвесторы скупают по 20-30 квартир сразу в одной новостройке.
Пятый фактор – рост курса доллара. Как мы знаем, при строительстве используются импортные составляющие, начиная от запасных частей на строительную технику и заканчивая отделочными материалами. Вследствие подорожания материалов дорожает строительство.
Сочетание всех этих факторов, подогреваемое еще и информационным нагнетанием со стороны застройщиков, которые, как говорится «из всех утюгов» заявляют, что цены на квартиры в новостройках будут расти и ожидать их снижения не стоит, серьезно стимулирует спрос. И это толкают цены вверх.
На фоне новостроек сегмент вторичного жилья в России развивается в более объективных рыночных условиях. Цены в первую очередь зависят от спроса, скачки наблюдаются при объективных факторах. Например, открытие станции метро в локации приводит к удорожанию жилья на 10-12%.
По недавним оценкам аналитиков, сегодня на рынке вторичной недвижимости Москвы 65% предложения выставляется по рыночным ценам, то есть по тем, которые покупатели готовы платить. Хотя еще четыре-пять лет назад почти 80% квартир на столичном рынке экспонировалось по завышенным ценам. То есть рынок движется к балансу.
Сегодня именно сегмент вторичной недвижимости выглядит более перспективным. Тем, кто хочет улучшить жилищные условия, я бы советовал присмотреться к нему.
– Как повлиял период самоизоляции и пандемия в целом на предпочтения покупателей жилья? Что сегодня пользуется спросом, а от чего напротив потенциальные клиенты отказываются?
– Огромными плюсами на фоне пандемии стали – наличие в квартире балкона и возможности организовать изолированную рабочую зону. Кроме того, востребованы не сами квартиры, а дома с огороженными территориями для прогулок.
Теперь, когда в любой момент могут запретить выходить на улицу без необходимости, стало ценным пространство для нахождения на свежем воздухе. Если не двор для прогулок, то хотя бы балкон.
Покупатели квартир для собственного проживания стали более тщательно изучать квартирографию жилых комплексов.
Стараются покупать квартиры с правильными планировками, где прямые стены без скосов и бесполезных углов. Никто не готов переплачивать за лишние, бесполезные метры.
Становятся популярны жилые комплексы, где застройщики закладывают развитую инфраструктуру. Теперь помимо классических продуктовых магазинов и салонов красоты на первом этаже ЖК покупателям квартир нужны коворкинги и кладовки для хранения вещей.
Коворкинг в жилых домах в спальных районах становится с каждым днем более востребованным пространством для работы.
Во-первых, во время очередного режима самоизоляции – это возможность выйти из квартиры и спуститься в офис, который есть в жилом комплексе.
Во-вторых, многие переходят на удаленный режим работы и коворкинг в доме – это отличное решение для организации рабочего пространства.
В-третьих, многие крупные компании уже сейчас организовывают офисное пространство и работу таким образом, чтобы люди как можно меньше тратили времени на дорогу до рабочего места. Они сокращают площади головного офиса в центре города и создают небольшие офисные пространства в спальных районах. При этом оптимизируют свои расходы на аренду.
– Каковы, на Ваш взгляд, перспективы роста (падения) цен на первичное жилье. В каких регионах он будет наиболее ощутим, а в каких нет?
– Думаю, что цены на недвижимость в ближайшее время будут зависеть от ряда факторов.
Если в ноябре продлят программу льготной ипотеки, то, вероятнее всего, это поддержит цены на текущем высоком уровне, в некоторых случаях стимулирует их рост. Хотя мы понимаем, что поддержка не может длиться бесконечно, поскольку федеральный бюджет не безграничен.
Большое влияние на рост цен на недвижимость будет оказывать монитарная политика ЦБ и курс национальной валюты. Если курс рубля будет снижаться по отношению к доллару, а это, скорее всего, и будет происходить, то застройщики начнут поднимать цены, а инвесторы спасать рублевые накопления, вкладывая их в бетон.
Не стоит исключать обострения мирового финансового кризиса, который еще не пройден, и введения новых санкций против России. Как только начнется очередной виток обострения на мировых финансовых рынках, то зарубежные инвесторы начнут активно выводить деньги с рискованных рынков, а Россия для них – это рискованный рынок, и это сразу негативно скажется на курсе рубля.
Однако есть факторы, которые могут в ближайшее время стимулировать снижение цен на недвижимость. Во-первых, не стоит забывать про общее ухудшение экономической ситуации в стране и падение доходов населения. Через некоторое время просто уже не останется качественных ипотечных заемщиков, которых банки будут готовы кредитовать.
Во-вторых, некоторые покупатели уже сейчас переходят в разряд «ждунов» и не готовы покупать по текущим ценам. В-третьих, как я уже говорил, часть заемщиков, не справившись с ипотечными платежами из-за падения доходов на основной работе или снижению арендного дохода от сдачи недвижимости, вынуждены будут выставлять свою недвижимость с дисконтом на рынок, чтобы рассчитаться с банком.
То есть у банков начнет появляться большая масса залоговых квартир от проблемных заемщиков, которая также пойдет на рынок с дисконтом.
Если вы решили приобрести жилье для собственного проживания, то сейчас хорошее время подобрать себе качественный объект с хорошей локацией, поскольку застройщики уже сейчас начинают экономить на отделочных материалах и благоустройстве территорий.
Я ожидаю, что в начале года мы увидим «отрезвление» людей и рынок перейдет в стадию стагнации. Сократится количество сделок по сравнению с сегодняшним днем. Если сейчас квартира в среднем экспонируется 3-4 недели, то в следующем году этот срок увеличиться в два раза. Плюс некоторые предпочтут арендовать недвижимость по сниженным арендным ставкам, чем покупать ее в ипотеку, поскольку это будет выгодней.
И самое важное, если смотреть в перспективе пяти лет, то на рынке будет большой ввод нового жилья, а вот такого спроса уже не будет, что приведет к корректировке цен.
При этом я бы не стал говорить, что не стоит инвестировать в недвижимость. В Москве и Санкт-Петербурге есть объекты недвижимости, которые сейчас пользуются спросом, цена на них растет и будет расти. Как я говорил, что в жилой недвижимости важна локация, правильная концепция и хорошая реализация.
Рекомендую для инвестиций выбирать города, где идет прирост населения, хорошая экономика и нормальные доходы у населения. Для инвестиций в жилую недвижимость обратите внимание на Москву, Санкт-Петербург и некоторые города Крыма.
Подготовил Виталий Простаков.
Благодарим Вас за лайки. Подписывайтесь на наш канал "Девелопмент недвижимости", чтобы всегда оставаться в курсе ситуации на рынке жилья. Сайт канала depat.info.
