Спрос на квартиры растет, цены все выше, но квартир на рынке недостаточно. Где бизнес, который должен заработать на доступной ипотеке?
К осени 2020 года стало очевидно, что во многих городах девелоперы не справляются с насыщением растущего, как на дрожжах, спроса. Льготная ипотека, которая должна была сохранить баланс спроса и предложения на рынке жилья, все чаще раскручивает рост цен на новостройки, а не объемы строительства.
В рамках Уральского форума по недвижимости пообщался с коллегами из разных регионов. Проблема недостаточного пополнения рынка новыми проектами характерна для большинства развитых рынков. Причина такой ситуации - переход рынка на работу через эскроу-счета и проектное финансирование.
Теперь для того, чтобы начать новый жилой комплекс, девелопер должен убедить банк в том, что такой проект будет востребованным и эффективным. Застройщики вынуждены доказывать кредитным экспертам то, что заявленная доходность достижима не только сегодня, но и на горизонте 2-3 лет. Даже там, где это сделать не сложно, процедура растягивается на длительный период. Иногда, процесс принятия решений усложняется тем, что каждый локальный рынок имеет свою специфику, а банковские специалисты с этим не знакомы, находятся в другом регионе и действуют по шаблону.
С переходом на проектное финансирование и расчеты через эскроу-счета рынок новостроек стал безопаснее. Но это сделало его крайне неповоротливым. Девелоперы лишились оперативного простора в принятии решений. Их эффективность зависит не только от рыночной конъюнктуры, но и от быстрой и эффективной работы банковских специалистов. Практика взаимодействия банков и застройщиков только формируется и судя по всему не все проходит гладко.
Многие девелоперы в последнее время жалуются на то, что приходится тратить крайне много времени на согласование проектного финансирования. Результат - отсутствие достаточного выбора на многих рынках и рост цен.
В ближайшее время правительство будет принимать решение о дальнейшей судьбе программы льготного кредитования на новостройки. Но, для поддержания рыночного баланса этого уже недостаточно. На отдельных территориях рынок рискует столкнуться с дефицитом предложения.
Доступная ипотека может не только приводить на рынок новых покупателей, но и способствовать опережающему росту цен. Дальневосточная ипотека под 2% уже взвинтила цены на рынках Владивостока и Хабаровска. Если это не контролировать, размер ставки будет играет все меньшее значение.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter /Я мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
19.09.2020
