Оптимальный способ для семьи обзавестись собственным жильем - взять ипотеку. Скопить нужную сумму своими силами зачастую очень сложно, к тому же инфляция будет постоянно «съедать» часть накоплений. Родственники, готовые дать в долг достаточный капитал, есть далеко не у всех. А условия ипотечных программ, предлагаемые сегодня, стали намного более выгодными, чем предложения 3-5 –летней давности.
К тому же семейным заемщикам банки, как правило, предлагают более выгодные условия. Человек, создавший семью, по умолчанию воспринимается более надежным и менее рисковым – следовательно, можно дать ему денег под меньший процент. К тому же ипотечное бремя разделяется сразу на обоих супругов – а это еще сильнее снижает риски банков.
И в большинстве случаев муж/жена получает статус созаемщика автоматически. Вот только во всех ли ситуациях участие супруга в ипотеке обязательно?
В каких ситуациях можно взять персональную ипотеку
Ситуации, когда муж или жена решает оформить ипотечный кредит единолично, на самом деле не так уж и редки. Вот наиболее распространенные мотивы такого решения:
- Стремление получить имущественную "подушку безопасности" на случай развода,который, увы, исключать не следует.
- Отсутствие у одного из супругов официального дохода с достоверным подтверждением.
- У мужа или жены имеются серьёзные проблемы в кредитной истории, что может снизить шансы на получение выгодного процента и ипотеки в целом.
Ещё одна распространённая причина оформления ипотеки без привлечения супруга - высокая закредитованность последнего. Такая ситуация расценивается банком как рисковый фактор - а компенсировать свои риски он будет повышением ставки.
Как подать ипотечную заявку без учёта супруга.
Обозначим сразу - взять ипотеку вообще без ведома второй половинки точно не получится. Даже если не привлекать супруга или супругу в качестве созаемщика, полностью исключить его участие не удастся.
Как минимум потребуется его нотариальное согласие на покупку квартиры второй половинкой. Причём это должен быть не абстрактный документ, а более чем конкретный: в нем должны быть указаны данные именно того недвижимого объекта, который планируется покупать.
Ещё один важный нюанс - ограниченное время действия такого согласия, составляющее 3 года с момента его нотариального заверения. Без этого документа невозможно будет зарегистрировать сделку купли-продажи и, соответственно, оформить право собственности на квартиру.
Впрочем, в любом случае такая в квартира в случае развода будет признана совместно нажитым имуществом. Следовательно, её придётся все равно делить. Плюс при возникновении проблем с погашением ипотеки претензии гарантированно возникнут к обоим супругам.
Можно ли сделать ипотечную квартиру единоличной собственностью?
Да, можно. Вот только способов для, этого предусмотрено совсем немного. А если точнее, то всего два.
Самый Кардинальный - это развод. Если покупать недвижимость после расторжения брака, то бывший супруг не будет иметь на неё никаких прав. Равно как и не потребуется от него ни согласия, ни разрешения.
Однако этот способ действительно слишком кардинальный. Вряд ли одно лишь стремление единолично купить квартиру можно назвать достаточным основанием для бракоразводного процесса.
Второй возможный способ - это заключение супругами брачного договора (БД). В его положениях можно прописать массу индивидуальных прав и обязанностей каждого из супругов. В том числе и имущественный права, включая возможность лично распоряжаться недвижимостью.
Тонкости брачного договора
Данный документ в юридическом смысле представляет собой полноценный договор, в котором прописывается права и обязанности заключивших его сторон - мужа и жены.
В частности, ст.40 Семейного кодекса РФ позволяет закрепить здесь права собственности каждого из супругов на недвижимое имущество, определить соотношение долей, прописать все тонкости распоряжения совместным имуществом. Договор обязательно составляется в письменной форме и заверяется нотариально.
Но есть здесь и ряд существенных ограничений. Прежде всего, БД должен соответствовать действующему Законодательству. Его положения не должны ущемлять права и полномочия супругов. Положения договора запрещено изменять в одностороннем порядке. После развода действие БД прекращается.
Единоличная ипотека по брачному договору
Само главное - в тексте документа должна быть прописана возможность оформления одним из супругов ипотечного займа без привлечения второго. Обязательными сведениями здесь являются следующие:
- Персональные данные супруга, который оформляет ипотеку.
- Сведения о лице, которое будет собственником приобретаемой квартиры.
- Информация о сумме и плательщике первоначального взноса.
- Сведения о лице, которое будет платить по выданному кредиту.
- Порядок ответственности за нарушение условий БД.
Первыми пунктами однозначно определяется, кто из супругов берет кредит, а кто получает в собственность квартиру.
Очень важно указать плательщика первоначального взноса. По умолчанию деньги супругов расцениваются как совместные активы. Поэтому, если не указать, кто именно вносит первую сумму, она будет расцениваются как совместный взнос. А из этого уже вытекают общие права на квартиру.
Не менее важно и то, кто будет вносить ежемесячные платежи. Также следует отдельно прописать, что деньги на них берутся из дохода конкретного лица, а не из семейного бюджета.
Помимо этих обязательных условий в тексте брачного договора можно прописать все условия оформляем ой ипотеки, наименование банка, любую дополнительную информацию о приобретаемой недвижимости.
Соответствующий установленным требованиям и зарегистрированный в установленном порядке брачный договор обязательно предоставляется при оформлении жилищного кредита в банке. Без него отказ в персональной ипотеке неминуем.
Как повысить шансы на получение ипотеки без участия супруга
Итак, вы заключили брачный договор, в котором прописано ваше право на единоличное получение ипотеки. Отсюда следует, что супруг/супруга не будет вашим созаемщиком. А это уже проблема - ипотечные заявки без созаемщиком в большинстве своём отклоняются. Поэтому нужно найти на эту роль другого человека. Оптимальный вариант - обратиться к ближайшим родственникам. Если же вы затрудняет есть с выбором созаемщика, то лучше доверьте эту задачу профильным специалистам - это позволит избежать ошибок и повысит вероятность одобрения заявки банком.
А вот дополнительные эффективные способы повысить вероятность персональной ипотеки:
- стабильный доход выше среднего - как минимум вдвое;
- непрерывный стаж от 3 лет;
- значительный первоначальный взнос - чем больше, тем лучше.
При этом нужно помнить, что при необходимости условия брачного договора могут быть изменены. Поэтому впоследствии по соглашению сторон можно будет переопределить порядок владения жильём, погашения взятой на его покупку ипотеки и т.д.
Читайте также:
Как возникают просрочки по оплаченным вовремя кредитам
Ипотека есть, а денег нет - что делать?
Опыт ЛионКредит: История о том, как неполученный кредит превратился в долг
