В этой статье мы расскажем о том, чем отличаются такие понятия как «этажность» и «количество этажей», какие бывают этажи, какие есть нормы и сколько все-таки можно строить этажей в садовом или жилом доме.
Этажность и количество этажей.
Многие, кто не касается темы недвижимости, могут не знать, что, на самом деле, это два разных понятия.
Этажность дома – это количество этажей в доме выше отметки земли, начиная с 1-го этажа.
Примечание: есть такое понятие, как цокольный этаж – это этаж, который частично расположен под землей, а частично над землей. Так вот, если потолок цокольного этажа находится выше на 2 м и более уровня земли, то именно такой этаж следует считать первым этажом при определении этажности.
Количество этажей дома – это этажность дома плюс подземные этажи.
На самой заре кадастра недвижимости использовались оба этих понятия. Зачем? Непонятно. Вот и депутаты в далеком 2012 г. не поняли, зачем они включили оба этих понятия в закон и исключили этажность из сведений кадастра недвижимости и из формы кадастровой выписки.
Итак, сейчас понимать разницу между этажностью и количеством этажей не нужно – все законы сейчас оперируют только одним понятием – количество этажей.
Какие бывают этажи.
- Наземные – располагаются на поверхности земли (наземный этаж всегда один);
- Подземные – располагаются ниже поверхности земли;
- Надземные – располагаются над землей (начиная со 2-го этажа).
Это самая основная классификация этажей для кадастра. Разумеется, есть такие понятия, как мансарда, мезонин, подвал, техподполье, техэтаж, чердак, антресоль, светелка и т.д.
Даже в кадастре недвижимости можно задавать каждому этажу тип, но это, в конечном итоге, не будет ни на что влиять, кроме красивой надписи на плане этажа.
Самое главное – это определить принадлежность этажей к наземному, подземному или надземному.
Как понять сколько можно строить этажей?
- Если мы говорим об индивидуальном жилом доме, то ситуация однозначная: согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, Вы можете построить в общей сложности 3 этажа включительно и при этом высота Вашего дома не должна превышать более 20 м.
Примечание: законы в кадастре противоречат один другому, например, несмотря на то, что в одном законе (Приказ МЭР №953) есть такой тип этажа, как чердак, в другом (Приказ МЭР №90) (который, к слову, имеет большую силу, потому что содержит требования к определению этажей и площади) - черным по белому написано, что чердачное пространство используется для прокладки коммуникаций и этажом не является. Только опытный специалист, закаленный в боях, сможет правильно отнести этаж к тому или иному типу, а также сказать является ли это вообще этажом или нет.
- Если мы говорим о садовом доме, то отдельного какого-то закона, который бы регламентировал высотные характеристики такого дома – нет.
Таким образом, при строительстве садового дома, Вам необходимо заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ в Геомер Групп). В этом документе, помимо множества других характеристик, будет прописано «Предельное количество этажей и(или) предельная высота зданий, строений, сооружений».
Ориентироваться необходимо именно на этот документ, а не на шикарную 5-этажную виллу Вашего соседа (раз ему можно, то и мне!) :)
Почему важно правильно определять этажи?
- Построив дом не в соответствии с требованиями, с ним поступят, как с самостроем – под снос;
- В отдельных ситуациях Вы будете переплачивать бОльший налог из-за неверно примененной методики определения площади этажа. В нашей практике был случай, когда, делая реконструкцию, мы обнаружили, что площадь мансарды нашего дома изначально была определена с ошибкой, которая привела к увеличению общей площади дома на 20% (для мансарды своя методика расчета). В конечном итоге – это вылилось в то, что владелец в течение 5 лет переплачивал 20% налога;
- Вы банально не пройдете кадастровый учет в Росреестре, получая из раза в раз приостановления кадастрового учета.
Как обезопасить себя от ошибок?
7 раз отмерь, 1 раз отрежь.
Чтобы минимизировать шанс допуска обидной ошибки, которая перечеркнет все Ваши труды, необходимо, в отличие от поговорки, отмерить всего 2 раза:
- Определить, что у Вас за дом: индивидуальный жилой или садовый (это зависит от вида разрешенного использования земельного участка);
- Строить исключительно в соответствии с ГПЗУ.
На основании нашего опыта, мы придерживаемся уверенности в том, что каждая ситуация индивидуальна.
Например, может быть и такое, что в ГПЗУ не будет сведений о предельной высоте или количестве этаже, тогда нужно будет обращаться к более общему документу – правилам землепользования и застройки. Что считать мезонином, а что мансардой в каждом конкретном случае, что включать в площадь, а что нет, куда включать антресоль и т.д.
