Договор уступки прав требования (ДУПТ) или цессию, заключают дополнительно к основному договору долевого участия (ДДУ), при этом в основной сделке участник долевого строительства меняется. Это значит, что застройщик обязан передать жилье не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на него.
Другими словами, права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю. При этом все условия основного договора остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи квартиры. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.
Напомним, что по ДДУ/ДУПТ передаются не только права, но и обязанности.
Например, если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги будет новый участник (цессионарий). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и отсутствии задолженности по оплате.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон разрешает осуществлять оплату стоимости уступки до государственной регистрации договора, поэтому продать права можно неоднократно.
Специалисты рекомендуют производить расчеты при помощи банковской ячейки. В сделке должны быть предусмотрены условия и формы взаиморасчетов, а также место их проведения.
Помните, что запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ. Такие сделки могут впоследствии быть признаны недействительными. Не забудьте запросить разрешение от застройщика на уступку и уточнить информацию о том, кто готовит ДУПТ.
Знайте, что возможные обременения банка и необходимость их снятия усложнят сделку и потребуют дополнительного времени. Проверьте отсутствие или наличие обременений и потребуйте соответствующую справку об этом.
С особой осторожностью отнеситесь к ДДУ с использованием материнского капитала. Если в договоре упоминаются несовершеннолетние дети, для законного оформления цессии потребуется разрешение органов опеки поскольку дети имеют права на новостройку. Родители или опекуны считаются законными представителями детей.
Если происходит переуступка ипотечной квартиры, то ее продавец должен полностью выплатить кредит.
Налог при продаже жилья по переуступке составляет 13% от разницы сумм при заключении ДДУ и ДУПТ.
Помните, что все договоры готовят профессиональные люди, которые в своем деле, как говорится «собаку съели». Неподготовленному человеку стать их равноправным партнером практически невозможно. Поэтому, эксперты настоятельно советуют прибегать к услугам опытных риелторских агентств, хорошо знающих все возможные подводные камни. В противном случае можно потерять свои деньги.
