Основным документом для земельных отношений является Земельный Кодекс РФ №136 ФЗ, статья 7 которого определяет все возможные категории земель:
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
Многие путают понятие Категории земель с Видом разрешенного использования
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В контексте инвестиций, рассмотрим наиболее перспективные категории земель для получения прибыли небольшого инвестора:
1. Земли сельскохозяйственного назначения;
Статья 77 Земельного кодекса РФ: 1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. 2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Простыми словами, на этих землях МОЖНО: выращивать, пасти, обрабатывать, но НЕЛЬЗЯ жить(ст. 79 п.6 ЗК РФ).
Для инвестора далекого от сельского хозяйства, особенно в нашем Северо-Западном регионе России, вкладываться в подобные земли есть смысл лишь тогда, когда он обладает какой-то инсайдерской информацией о переводе таких территорий в более дорогие земли поселений или промышленности.
2. Земли населенных пунктов;
Ст. 83 ЗК РФ Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.
В состав таких земель входят территориальные зоны:
- жилые;
- общественно-деловые;
- производственные;
- инженерно и транспортной инфраструктуры;
- рекреационные;
- сельскохозяйственного использования;
- специального назначения;
- военных объектов;
- иные территориальные зоны.
Наиболее привлекательные для частного инвестирования все, кроме последних трех.
Жилые зоны - традиционно жилая застройка, от индивидуального жилищного строительства (ИЖС) до многоэтажной жилой застройки (регулируется градостроительным регламентом).
Наибольший интерес инвесторов к этой зоне связан с высокой волатильностью и достаточно высокой маржинальностью инвестиций (10-20%) . Человек, чем бы он не занимался должен где-то жить, поэтому спрос на жилье будет всегда.
Для частных инвесторов с небольшими суммами (до 100 млн. руб). Стоит обратить внимание на девелопмент в области отдельных участков ИЖС и небольших коттеджных поселков, так же при наличии профильного специалиста в области загородной недвижимости или информации о каких-то изменениях цен на землю можно просто спекулировать пустой землей без дополнительных затрат.
Общественно-деловые - для застройки административными зданиями, апартаментами, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам..
Прибыль можно получить как производя строительство зданий и их последующую сдачу в аренду или продажу, так и просто спекулируя на разнице цен в определенный период времени или марко экономической ситуации.
Производственные - предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
При наличии информации о возможном росте стоимости участка, его можно приобрести для дальнейшей продажи или возвести строение для сдачи в аренду или продажи.
Рекреационные - в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
Отдавать в собственность участки земель, отведенных для рекреационного назначения, частным физическим лицам запрещено, согласно нормам действующего законодательства.
К ним относятся не только базы отдыха и санатории, но и детские лагеря, рыболовные базы, дома отдыха и спортивной рыбалки и прочие аналогичные организации и строения.
Рекреационную зону можно взять в долгосрочную аренду и развивать бизнес связанный с назначением таких земель. Стоит обратить внимание, что ЗАПРЕЩЕНА любая иная деятельность, так что не нарушайте закон.
Сельскохозяйственного использования - тут все зависит от вида разрешенного использования, их больше 100, нас интересуют:
- Для сельскохозяйственного использования или ведения огородничества
- Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов
- Для садоводства
1. Первый вид годится только для выращивания и хозяйственной деятельности, строить на нем капитальные и тем более жилые строения НЕЛЬЗЯ.
Перспективное вложение, только если располагаете информацией о скором переводе этих земель в более дорогие.
2. ЛПХ в границах населенных пунктов сильно отличается от ЛПХ за его пределами, что-то строить на втором нельзя. Первый же вариант почти тоже самое, что ИЖС, за небольшим отличием:
Инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д. в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).
3. Садоводства - это хорошо знакомые нам коттеджные поселки и садовые массивы времен СССР, сейчас на них можно строить жилые дома и регистрироваться. Садоводства бывают разные, цены тоже, современные коттеджные поселки с центральными коммуникациями, охраной и асфальтовыми дорогами сильно отличаются от советских СНТ "Ромашка" или полузаброшенных деревень с ИЖС.
Наибольшее внимание частному инвестору стоит обратить на последние земли, как наиболее перспективные. Разнообразие выбора и простота оформления могут позволить найти алмаз и сделать из него бриллиант. В Ленинградской области полно примеров, как в некогда захудалом пригороде на месте бывших сельхоз полей вырастают коттеджные поселки бизнес и комфорт класса. Инвестируя на начальном этапе разработки можно через пару лет приумножить свои вложения.
