С недавнего времени меня занимает такой аспект защиты недвижимости, как титульное страхование. В целом это хороший и полезный продукт, который позволяет избежать множество неприятных моментов.
Все бы хорошо, да не все так однозначно.
Недавно я общался со своим старым знакомым Аделем Гузаировым, он юрист широкого профиля, владеет своей компанией, которая может решить все юридические вопросы клиентов. Каждый сотрудник специализируется в конкретном направлении и, соответственно, является профессионалом своего дела.
Мой знакомый сказал, что особое внимание стоит уделить банкротству физических лиц, поскольку стало много исков в этой сфере деятельности. Как это происходит? Одни хотят уйти от долгов через банкротство, а другие борются с теми, кто хочет списать долги. Такая практика возникла недавно, поэтому у клиентов много вопросов по этому поводу. Самый популярный из них звучит так: «Если я куплю что-либо у человека, который впоследствии окажется банкротом, останется ли это имущество у меня?».
На текущий момент, если вы купили, например, квартиру, а продавец позже обанкротился, то кредитор может расценить это как вывод его активов. Должник, предполагая возможность краха, может начать продавать свою собственность, т.е. избавляться от нее с целью капитализировать ее в деньги, которые уже не отнимут по разорению. Это значит, вашу честно купленную квартиру могут забрать, посчитав, что это имущество вам было продано должником, чтобы получить деньги в обход кредиторов. Поэтому, в данном случае не играет роли, кто является покупателем – родственник или чужой человек, и ваша,заключенная с продавцом,сделка может оказаться недействительной.
Такой риск на рынке страхования действительно существует. Частично он перекрывается титульным страхованием.
- Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности.
Однако,на текущий момент еще нет страхового продукта, который бы защитил добросовестных покупателей при покупке недвижимости у будущего банкрота. Поэтому страховым компаниям стоит обратить внимание на эту проблему и найти ее решение, поскольку банкротство, как правило, не входит в закрытый перечень рисков по титульному страхованию.
В качестве примера,я бы хотел поделиться одним судебным случаем.
В арбитражном суде Ульяновской области 29 июля 2019 года было вынесено показательное решение.
Итак, одно лицо продало 15 декабря 2017 года другому лицу свою квартиру. В то же время Сбербанк России 8 декабря 2017 года подал заявление о признании банкротом первого лица.
Арбитражный суд Ульяновской области 19 февраля 2018 года признало заявление Сбербанка обоснованным и ввело в отношении первого лица процедуру реструктуризации долгов гражданина.
11 марта 2019 года первое лицо было признано банкротом и введена процедура реализации имущества.
Самое интересное, что 18 февраля 2019 года Арбитражный суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным.
Вот так и лишаются недвижимости добросовестные покупатели...
На мой взгляд, вопрос банкротства сейчас актуален как никогда и очень много людей заинтересованы в нем. Я призываю страховые агентства к диалогу, чтобы совместно разработать продукт, который решил бы эту проблему, и,считаю, что он пользовался бы у всех огромным спросом.
Мы должны избавить людей, покупающих б/у недвижимость, от страха, что в течение 3х лет ее могут отобрать. Риски, которые могут произойти с продавцом в течение 3х лет, непредсказуемы, поэтому будет правильным, если страховая компания перед заключением договора проанализирует финансовое состояние продавца на наличие признаков возможного банкротства. Подобный анализ будет полезен как страховой компании, так и будущему покупателю.
Однако,люди могут намеренно стать банкротами, чтобы получить дополнительную прибыль. Поэтому нужно сначала решить вопрос фиктивного банкротства и только потом приступать к созданию продукта, который сможет защитить людей при покупке недвижимости.
Если эта тема заинтересовала вас, то пишите вопросы в комментариях, постараюсь на них ответить максимально развернуто.
