Покупка жилья без определенного опыта и знания языка может оказаться рискованной.
Множество подводных камней скрыто за продажей собственности и я говорю не только об экономическом ущербе, но и о потере времени, головной боли, разочаровании, депрессии…. Если вы полностью прочитаете эту статью, вы станете более уверенным при покупке недвижимого имущества в Италии. Давайте представим, что вы ищете дом, возможно самостоятельно или через агентство недвижимости и вы нашли его! И что теперь…? Как я могу купить без ущерба для себя?
Существует три обязательных этапа покупки недвижимости в Италии:
Безотзывное предложение о покупке.
Предварительное соглашение.
Заключительный договор купли-продажи.
Поговорим о безотзывном предложении, в том числе и потому, что это первое с чем вы столкнетесь, если захотите приобрести жилье.
Этот документ имеет решающее значение. К сожалению дни, когда вербальная договоренность имела силу давно прошли и если вы действительно хотите обезопасить себя, этот шаг очень важен.
Вы увидели дом, он вам нравится и вы хотите его купить. Цена устраивает, в таком случае, вы попытаетесь сделать предложение продавцу и по возможности остановить дальнейшую продажу. Если вы сделаете оферту и продавец примет ее, это послужит гарантией тому, что имущество не будет продано третьему лицу. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров, вносится задаток в размере 10% от цены объекта. В дальнейшем, если одна из сторон сорвет сделку, это повлечет для нее материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.
Перейдем к предварительному соглашению.
Заключение предварительного соглашения не является обязательным. Обычно этот договор подписывают, если сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.
Предварительное соглашение заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:
Персональные данные продавца и покупателя.
Стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе, размер внесенных задатков.
Описание объекта недвижимости, его кадастровые данные.
После подписания договора, нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то соглашение считается несостоявшимся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.
После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.
На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.
И наконец, финальный договор продажи недвижимости.
Заключительный договор купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан прочесть договор вслух и при необходимости дать пояснения всех его пунктов.
Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:
На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает покупатель. При этом договор купли-продажи составляется на двух языках.
Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком.
Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариуса. Только после этого подписание купчей будет возможно. На данном этапе также полностью оплачивается стоимость недвижимости.
После подписания заключительного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.
Регистрация права собственности занимает от нескольких дней до трех месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.
Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке.
Оплата покупки недвижимости
Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Данные финансовые документы выписывает итальянский банк, где у покупателя открыт счет. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передает чек продавцу.
Можно также перечислить средства с расчетного счета за рубежом напрямую продавцу или (что надежнее) на доверительный счет нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.
Оплачивать сделку необходимо в евро, соответственно, если средства хранятся в другой валюте, надо учитывать расходы на конвертацию. Рассчитываться за недвижимость наличными запрещено.
