Существует принцип: интересы несовершеннолетних не могут страдать от действий взрослых.
Данный принцип надо рассматривать как критерий позволяющий оценить устоит ли сделка в будущем, либо её признают недействительной. В судебной практике с некоторой периодичностью встречаются случаи, когда покупатель лишается квартиры. При этом поводом становится именно нарушение данного принципа.
В деле Московского городского суда покупатель лишился квартиры, потому что не было получено согласие органов опеки и попечительства. Однако разберемся в деталях.
В чем суть дела?
Покупатель приобретал объект, в котором были зарегистрированы продавец и ребенок (2015 г.р.) - несовершеннолетняя дочь продавца.
После заключения договора купли-продажи, прежний собственник с ребенком из объекта не выписались. Хотя фактически уже не проживали.
Более того, через месяц после сделки был подан иск от матери ребенка, где она требовала признать сделку недействительной. Просила суд вернуть квартиру обратно. Требования основаны на следующем:
- На сделку не было получено согласие органа опеки и попечительства. Такое согласие требовалось, поскольку имелись признаки противоречий между интересами малолетней дочери и отцом. В этих случаях необходимо привлекать представителя данного органа (п. 2 статьи 56 СК РФ).
- Жилье для ребенка было единственным и зарегистрирована она в нем с рождения.
- Несовершеннолетняя дочь фактически проживала в квартире с отцом и матерью (мать не была зарегистрирована). Это подтверждала её прописка. Кроме того, ребенок наблюдался в местной поликлинике.
- Намерение отца продать жилье не было в интересах ребенка. Из-за чего случился конфликт между родителями. Он произошел за несколько дней до заключения сделки. По этому поводу было возбуждено дело об административном правонарушении. При этом поводом для конфликта, судя по всему, стало как раз желание мужчины продать жилье.
- В итоге продажа квартиры ухудшило условия жизни ребенка. Отец продал квартиру, тем самым лишил ребенка единственного жилья. То есть, он не выполнил свои обязанности родителя.
В результате судебного разбирательства суд апелляционной инстанции поддержал женщину. Согласился, что интересы ребенка были нарушены. Сделку признал недействительной и возвратил квартиру прежнему собственнику.
Рекомендация юриста с учетом этого дела
- Выписать детей надо до того, как будет заключена сделка. Покупатель должен получить свободную площадь. Нельзя полагаться на то, что детей снимут с регистрации после заключения договора.
- Следует убедиться заранее, что новое жилье у ребенка окажется по условиям равным прежнему. То есть, вам не подойдет вариант, если ребенок окажется в сарае.
Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П в абзаце первом пункта 3 указал на недопустимость ущемления прав ребенка, создания ему немотивированного жизненного дискомфорта. - Получение подтверждающих документов о новом месте жительства оформляйте с продавцом по акту приема-передачи. Вы всегда должны дать четкий ответ на вопрос откуда документы.
- Минимум за 2 недели надо выписать детей. В моей практике был случай, когда снятие с регистрации было за день до сделки. В итоге о новом месте жительства продавец не знал, так как база данных не обновилась. Идти на сделку в таком виде - это неоправданный риск. Дату подписания договора пришлось перенести.
🔥 Читайте также:
КАК ОФОРМИТЬ КВАРТИРУ В СОБСТВЕННОСТЬ ПО ДКП? — ИНСТРУКЦИЯ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР ДОЛЖЕН БЫТЬ НОТАРИАЛЬНЫМ?
Остались вопросы?
- Хочу проверить недвижимость перед покупкой. Какие есть риски у объекта в моей ситуации?
- Какие документы запрашивать у продавца квартиры?
- Как лучше рассчитываться — через аккредитив или ячейку?
Задай эти вопросы юристу на консультации, записавшись на неё. Переходи по ссылке:
https://bashkevich.com/request/
Также присоединяйся к моему инстаграму @bashkevich — хороший юрист всегда должен быть рядом.
Подписывайтесь!
