Не каждый предприниматель имеет возможность взять кредит в кредитных организациях. Но каждый имеет возможность привлечь оборотные средства от финансового партнера под залог имеющихся активов: автомобили, недвижимость и т.п. Речь в данной статье пойдет о том, как грамотно подойти к решению данной задачи.
Если вы хотите увеличить оборотные средства, но по каким-либо причинам не можете обратиться в банк: испорченная кредитная история, высокая кредитная нагрузка, отсутствие официальных (белых) источников дохода, то это еще не значит, что нужно опускать руки. Вы можете взять деньги у других участников финансового рынка и обеспечить обязательства своей недвижимостью по 102 ФЗ «Об ипотеке» от 1998 года. Недвижимость в таком случае так же остается у вас, и вы так же свободно можете ей пользоваться, просто пока деньги до конца не вернули, вы не можете продать, подарить или обменять свой актив без согласия с тем, у кого привлекли финансы.
Где найти инвестора
В качестве инвестора может выступать:
- Кредитно-Потребительский Кооператив;
- Микро-Финансовая Компания;
- Физическое лицо (знакомый, родственник, частный инвестор).
Скажу сразу, что с каждой категорией лучше профессионально работать. За небольшое вознаграждение вам окажет услугу инвестиционный брокер. Человек, который лично знаком со многими руководителями, управляющими, инвесторами. Я со своими партнерами неоднократно помогал заключать подобные финансовые соглашения для многих предпринимателей с Москвы, Питера и регионов. Если вопрос подобный есть, то пишите мне в личные сообщения. Контакты в конце статьи.
На что обратить внимание
- Отзывы о порядочности кредитора;
- Форма договора. Никаких альтернативных сделок типа ДКП, договор дарения. Только 102 ФЗ «Об Ипотеке» от 1998 года;
- Порядок расчетов. Преимущественно безналичный перевод на счет в банке. Наличными лучше не платить, так как если кредитор пропал, то придется создавать счет в банке на его имя, либо заносить деньги на нотариальный депозит. А это уже дополнительные расходы;
- Порядок разрешения споров. Старайтесь обойтись без Третейских оговорок. Третейская оговорка подразумевает то, что в случае судебных споров заседание будет проводиться в частном Третейском суде, что не всегда играет на руку одной из сторон.
На какую сумму инвестиций можно рассчитывать
Как правило предлагают до 80% от рыночной стоимости обеспечения займа. На практика бывает, что занижают до 50% от ликвидационной стоимости. Что такое ликвидационная стоимость и о том, как она рассчитывается, читайте в этой статье. Это могут изменяться как в большую сторону, так и в меньшую. Все зависит от коммуникативных навыков лица, привлекающего инвестиции. Бывает сопровождаю сделки, когда партнер по бизнесу одалживает 2,5 млн под залог участка стоимостью 2 млн руб. Все индивидуально. Своим клиентам я в большинстве случаев условия равные пожеланиям делаю.
Как понять какие условия нормальные, а какие нет?
Все зависит от региона. В среднем можно привлечь деньги под 18-36% в год. Это хорошая ставка для инвестора, учитывая то, что риски его минимальны. В договоре четко прописана полная стоимость займа, в процентах и суммах. График платежей понятен для заемщика. Договор заключен на срок более года и возможна автоматическая пролонгация при выполнении всех обязанностей заемщиком. Штрафы и пени в пределах разумного и подъемные для заемщика.
И самое главное – это финансовая обоснованность привлечения инвестиций! 10 раз посчитай, потом пересчитай еще раз, поспи с этой мыслью и уже после этого начинай привлекать)
На какие пункты в договоре обращать внимание?
- График платежей. Как правило это аннуитетные платежи. С погашением основной суммы займа либо равными частями за год, либо с ежемесячным погашением процентов и возвратом основной суммы в конце срока договора.
- Срок действия договора. От 1 года до 5 лет.
- Штрафы и пени. Во-первых, не допускать просрочек по платежам, во-вторых, уплата штрафов и пеней должна быть посильна для заемщика.
- Куда переводить деньги. Реквизиты счета в банке.
- Минимальный срок пользования деньгами.
- Третейская оговорка.
Не подписывайте соглашение об отступном, документы с открытыми датами, не выдавайте доверенности на совершение любых юридических действий с недвижимостью. Лучше совместно с инвестором подать документы на регистрацию в ФРС.
Вроде простые советы, но сколько видел я печальных историй, связанных с юридически кривыми сделками…
В качестве вывода давайте соберем все плюсы и минусы работы с частными инвесторами.
Плюсы:
- Несравненным плюсом является то, что кредитная история в этом случае не имеет значения, ведь вы же работаете с обеспечением.
- Не нужно собирать огромное количество справок и долго ждать решения. Достаточно всего лишь правоустанавливающих документов на собственность и документов, подтверждающих регистрацию права.
- Если ваш бизнес растет, то вам вовсе не обязательно брать в долю инвестора, а можно воспользоваться его деньгами на заранее оговоренный срок. Это мне нравится больше всего!
- В качестве выплаты основного долга можно предложить долю в компании. Если у вас финансовый партнер единственный и вас устраивает ваше долгосрочное сотрудничество, то почему бы и да?
Минусы:
- За свои обязательства отвечаете заложенным имуществом.
- Не у каждого может быть недвижимость или автомобили.
- Процент выше банковского (но размер платежей чаще всего ниже, так как выплачиваются только проценты без тела займа).
Это ответственный шаг, который требует от лица, привлекающего инвестиции, трезвого расчета и обязательного исполнения взятых на себя обязательств. Этот способ позволяет привлечь крупные суммы денег в короткие сроки, закрыть кассовые разрывы, пополнить оборотные средства. Деньги под залог недвижимости удобный финансовый инструмент, но как любым финансовым инструментом им нужно уметь правильно пользоваться. И не брать 1 млн под 36% в год, если этот миллион приносит прибыли 30% в год. На лицо будут явные убытки, чреватые потерей заложенного имущества.
Если у вас возникают вопросы и вы понимаете, что я могу быть вам полезен, то не стесняйтесь, пишите мне в ВК или Telegram. Я проведу вам небольшую консультацию.
Это будет вам интересно:
Статья №5. Как получить кредит с испорченной кредитной историей?
Статья №6. Ликвидационная стоимость квартиры. Что это и как считать?
Статья №7. Помещение с доходом 60 000 рублей в месяц. Прибыль 12% в год.
Подписывайтесь на канал, ставьте палец вверх!
Телеграм-канал с инвестиционными предложениями
Я в Instagram
