Эта статья будет посвящена проблемам использования материнского капитала для покупки недвижимости. В целом я положительно отношусь к такой государственной помощи родителям. Но, как это ни странно, всем своим клиентам я настоятельно не рекомендую использовать маткапитал при покупке квартиры и вот почему. Покупка квартиры это серьезные и дорогостоящие инвестиции в будущее благосостояние, а люди поддаются таким, кажущимся разумными резонам, что раз дают, то надо брать, забывая, что в нашем государстве просто и бесплатно не бывает ничего и им придется в обязательном порядке наделить детей долями в покупаемой недвижимости, пусть и соразмерно величине суммы маткапитала в общей стоимости квартиры или дома. Это правильно и логично, но…
А теперь разберем житейскую ситуацию. Мои клиенты купили двухкомнатную квартиру, частично оплатив ее маткапиталом и наделив детей долями в этой недвижимости, все правильно и законно. Далее они решили улучшить свои условия и купить уже четырехкомнатную квартиру, продав двухкомнатную, взяв ипотечный кредит под залог новой четырехкомнатной квартиры и получив разрешение на такой обмен в органах социальной защиты, опеке. А ипотеку не одобряют, почему? А потому, что детей придется сразу наделить долями и они сразу станут собственниками в новой залоговой квартире. Так вот, банки не берут в залог квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние, но и опека не дает разрешения на такой обмен долей, потому что используются кредитные средства. Тупик! Выход какой, взять обычный кредит под 13 процентов или накопить денег или использовать для залога какую-то третью квартиру, имеющуюся, например, у родственников. При этом надо всегда помнить, что придется общаться с совершенно непредсказуемой организацией, называемой в народе «опекой». Это всегда лотерея, можно встретить грамотных и вежливых специалистов, а можно и Беликовых из «Человека в футляре»: как бы чего ни вышло, ничего не знаю и знать не хочу, проблемы родителей нас вообще не волнуют, поэтому все силы будут потрачены для поиска причины отказа.
Теперь рассмотрим вариант, когда родители решили продать двухкомнатную квартиру и купить однокомнатную для детей, наделив их в новой квартире равноценными долями или просто оформив уже целиком новую квартиру на детей, а разницу в цене использовать для покупки четырехкомнатной квартиры. Сделать это практически невозможно, опека мотивирует отказ тем, что условия пользования однокомнатной квартирой хуже, чем двухкомнатной и вступает в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ, запрещающий ухудшать положение ребенка. Снова не получается.
Следующий вариант. Родители решили наделить детей долями в квартире бабушки или дедушки. Опять нельзя, так как в этом случае вступает в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ, гласящий, что близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, кроме безвозмездных, то есть нельзя осуществить мену между, например, бабушкой и внучкой, так как эта сделка считается возмездной и поэтому они опять получают отказ.
То есть, что получается, родители могут взять ипотечный кредит для покупки новой большой квартиры, но старую, двухкомнатную продать не могут, при этом все дружно будут жить в четырехкомнатной квартире, платя по ипотеке совершенно другие деньги. А старая квартира будет стоять «под паром» до совершеннолетия детей.
Оказавшись в такой ситуации многие хотят вернуть материнский капитал назад государству, но нет, это невозможно, механизм возврата не проработан.
Если в Москве стоимость недвижимости высокая и детские доли могут составлять одну двадцатую, одну тридцатую и т.д., то в других российских городах стоимость квартир существенно ниже и доля ребенка резко увеличивается с одновременным ростом проблем.
Резюме простое, если есть возможность не использовать маткапитал при покупке квартиры, то не используйте его, хотя бы при покупке первого компромиссного варианта, который собираетесь в дальнейшем поменять на лучший.