Процедура оформления земли в собственность обставлена такими условностями, что поневоле станешь экспертом по недвижимости. В списке юридически закрепленных оснований для отказа или приостановки совершения регистрационных действий в Росреестре указано несколько десятков причин. Некоторые из них устраняются легко и быстро, другие потребуют от владельца дополнительных вложений, а третьи относятся к разряду задач повышенной сложности.
Тем не менее все они ждут решения. Продолжать оставаться «в тени» у реальных землевладельцев более не получится. Права собственника нуждаются в официальном подтверждении. Без государственной регистрации любая сделка по приобретению земли остается «подвешенной в воздухе» со всеми вытекающими последствиями (рисками) для нового владельца. Придется разбираться с новыми порядками учета и регистрации недвижимости.
Что следует учесть при регистрации земельного участка?
В нашей стране разработана система жесткого государственного контроля за объектами недвижимости.
- Земельные участки ставятся на учет в кадастре с обязательной фиксацией основных характеристик и параметров участка. Во-первых, каждому участку присваивается свой цифровой код, с которым отныне будет связана вся информация по данному объекту (кадастровый номер учета). Во-вторых, земельные участки не просто получают словесное описание (категория земли, кадастровая стоимость и пр.), границы участков точно высчитываются с привязкой поворотных точек к GPS-координатам. Определением границ и площади участков занимаются профессиональные кадастровые инженеры.
- Переход прав на землю к новому собственнику, а также ограничения этих прав (обременения) подлежат обязательной госрегистрации. До этого момента правовые последствия сделки не наступают.
Таким образом, формируется единая база сведений обо всех объектах недвижимости. Ранее кадастровый учет недвижимого имущества и непосредственно сама регистрация были разделены «во времени и пространстве», то есть выполнялись в разных ведомствах. Теперь эти функции объединил в себе Росреестр, что помогло избавиться от некоторых бюрократических проволочек. Но огрехи в работе регистратора все еще остаются.
Проблемы государственной регистрации
Самая большая проблема связана с наследием прошлого. Институт частной собственности в России не может похвастаться богатой историей. Регулированием сферы недвижимости законодатель плотно занялся последние десять-двадцать лет, а до этого — сплошной разброд и шатание. К примеру, раньше границы участка определялись «на глаз» с привязкой к природным объектам и составлением схематичного плана. Теперь требуется вычислить точные координаты, полученные со спутника во время проведения съемки. Действующее законодательство жестко устанавливает правило, согласно которому продать-подарить можно только размежеванный участок, прошедший процедуру установления границ и кадастрового учета.
При этом правовой механизм упрощенного оформления земли в собственность («дачная амнистия») позволяет собственнику регистрировать свои права на участок без проведения межевания. В результате чего в реестре недвижимости остаются земельные объекты со статусом, требующим уточнения. Такие же «усеченные» сведения содержатся в реестре в отношении «ранее учтенных» земельных участков, информация о которых была получена из других ведомств.
Получается, права собственника на землю государство признает, а распоряжаться землей в полной мере не позволяет, пока не буде проведено межевание по установленным правилам. К чему такие пируэты?
В стремлении «простимулировать» владельцев земли зарегистрировать свою недвижимость законодатель решил максимально упростить процедуру и, конечно же, сделать ее более доступной в экономическом плане. Поэтому установление точных границ участков (которое, кстати, проводится за счет владельцев земли), было оставлено на потом. Однако, такое положение вещей скрывает в себе большие риски в первую очередь для собственника. При попытке провести межевание могут выясниться «интересные» обстоятельства:
· границы участка накладываются на соседние или выходят за пределы населенного пункта;
· соседи не согласны с определением границ;
· при уточнении границ изменяется конфигурация и площадь участка (и тому нет достаточных обоснований).
Иногда причина в некачественной работе кадастрового инженера, привлеченного собственником к межеванию участка. Но бывает, что проблема имеет более масштабный характер: информация о целых жилых массивах внесена в кадастр неверно и требует уточнения (исправления). Это тот случай, когда с межевания неприятности для собственника только начинаются.
Но есть масса иных оснований, которые могут испортить жизнь владельцу земельного участка.
- В списке причин, способных помешать регистрации прав на земельный участок, как это ни странно, лидируют технические ошибки в подготовленных документах (нужно со всей ответственностью отнестись к проверке содержания документации и соблюдения должной формы).
- Иногда не хватает всего одного документа для полного комплекта (согласия супруга, например).
- Случается, что регистратор выносит отказ, потому что не получает подтверждения данных из архива (когда сведения в реестре разнятся с информацией, представленной заявителем).
Соответственно, прежде чем подавать документы на регистрацию, нужно оценить земельный участок с точки зрения требований к его оформлению: поставлен ли он на учет в кадастре, определены ли его границы, какие сведения содержатся в реестре, насколько они актуальные и т. п. При необходимости, можно «провернуть» регистрацию прав на землю с одновременной постановкой участка на учет. Можно скорректировать сведения о земле, «криво» внесенные в ЕГРН, но сделать все нужно грамотно и точно.
Экономия на кадастровых работах при регистрации земли — это всегда основа будущих проблем. Технические ошибки, приведшие к наложению или смещению границ, «аукнутся» хозяину очень скоро при попытке оформления строительства или продаже участка. Для успешной регистрации земельного участка требуется ответственная и слаженная работа профессиональных юристов и кадастровых специалистов. Тогда даже запущенные случаи находят свое решение.
