В статье я буду отталкиваться от столичных (то есть московских) реалий. Однако общие принципы применимы и к регионам, с численными корректировками.
Повышение налоговой нагрузки 2014-18
В 2014 году были внесены изменения в Налоговый кодекс России. В соответствии с ними величина налога к уплате стала рассчитываться по кадастровой стоимости объекта. При условии, что объект подпадает по своим характеристикам под требования закона.
Чтобы не слишком шокировать предпринимателей, процесс растянули на пять лет. С 2018 года все должны платить полную (в размере полутора процентов) величину.
Однако уже за первый год применения сборы по налогу увеличились более, чем в шесть раз. Финансовая нагрузка на бизнес резко возросла. Разумеется, бизнес начал искать пути ее снижения. Нашлось два способа:
- Доказать, что ваш объект недвижимости не подпадает под требования закона.
- Либо доказать, что кадастровая стоимость объекта завышена, и добиться ее официального снижения.
Доказываем, что закон на вас не распространяется
Вопрос состоит в том, какая из статей Налогового кодекса будет применяться для расчета ваших платежей:
- статья 378 (тогда расчеты будут вестись по более высокой кадастровой стоимости);
- или статья 375 (в этом случае используется более низкая среднегодовая стоимость, в которой учитывается амортизация здания).
Чтобы определиться, нужно последовательно проверить следующее:
- Числится ли ваш объект в соответствующем Перечне, составленном Правительством Москвы?
Документ N 700-ПП от 28 ноября 2014 ― в нем непосредственно перечислены здания, для которых вменяется в обязанность использовать кадастровую стоимость. Хорошая новость в том, что были успешные исключения зданий из этого списка, по суду. Основанием для исключения может выступать статус земельного участка.
- На какой земле располагается ваш объект?
Если назначение участка ― "для торговых и офисных зданий", то перспективы очень слабые. Если же речь о промзоне или зоне жилой застройки, то все обстоит гораздо радужнее. Самая интересная ситуация с неоднозначностями, когда участок не отнесен четко к какой-то категории. Здесь стоит судиться, есть положительная практика.
При условии, что удалось зацепиться за статус участка, остается рассмотреть параметры самого объекта недвижимости.
- В Москве (!) расчет по кадастровой стоимости применяется к зданиям, площадь которых достигает 2000 квадратных метров. Если речь не об отдельном здании, а о помещениях в жилом доме, то требуемая площадь возрастает до 3000 метров.
Вторым граничным условием выступает распределение помещений. Торговля, офисы, общепит и бытовые службы в сумме должны занимать 20% площадей.
Так что для получения перспектив в суде потребуется кропотливая работа с обмерами. Успешные примеры имели место. Инспекторы довольно часто записывают данные на глазок, округляют в большую сторону. И бизнесмены благополучно доказывали свои 19%, оспаривая акты инспекторов.
Добиваемся снижения кадастровой стоимости
Если первый описанный путь не для вас, все равно это еще не конец. Комиссии Росреестра в столице в прошлые годы удовлетворяли примерно четверть поступающих жалоб, признавая кадастровую стоимость необоснованно большой. В среднем ее снижали на треть.
Важно учитывать, что Минэкономразвития в своем Приказе №358 2016 года привязывает кадастровую стоимость к рыночной. Это означает, что при резком удешевлении объектов коммерческой недвижимости (например, из-за очередного кризиса) кадастровая стоимость должна снижаться.
По правилам, ее величину пересматривают не чаще, чем каждые два года; но и не реже, чем раз в пять лет.
Так что бизнесмену нужно отслеживать:
- Какая сейчас ситуация на рынке, сколько стоит коммерческая недвижимость.
- И как давно проводилась переоценка принадлежащего ему объекта.
Зачастую оказывается очень полезным вовремя проявить инициативу ― и инициировать переоценку со своей стороны в нужный момент.
***
Привлечение экспертов, подготовка всех материалов и работа адвоката обойдутся в сотни тысяч рублей, в зависимости от площадей. Собственнику остается сравнить расходы с ожидаемой налоговой экономией. И принимать решение.
