Модель эскроу-счетов 1 июля этого года запустят в пилотном режиме в качестве альтернативы долевому строительству. Почему эксперты полагают, что риски покупателей-дольщиков только возрастут.
Банкротство банков, отзыв лицензии
В течение следующих 3-4 лет банки с помощью схемы эскроу-счетов смогут заместить 3-4 трлн рублей денег граждан, задействованных в строительной отрасли.
Очевидно, что при реализации эскроу-счетов выиграют, прежде всего, банки.
Сейчас банки будут звеном в схеме покупатель — застройщик, и все деньги, которые поступали напрямую, сейчас будут храниться в банках.
Общее отношение к такому нововведению характеризуется тем, что любое дополнительное звено между застройщиком и дольщиками, по сути, увеличивает риски покупателей.
Появиться эти риски могут при банкротстве банка или в случае отзыва у них лицензий на осуществление банковской деятельности. И если депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, то на счета эскроу данная защита пока не распространяется.
Остается открытым вопрос, как россияне будут получать свои денежные средства в случае банкротства самого банка.
Обратим внимание на существенный рост издержек застройщиков. На время строительства денежные средства будут заморожены, застройщик не сможет их использовать, и ему придется использовать только кредитные средства, неся расходы на уплату процентов. Если их не хватит, придется привлекать собственные финансы.
Все эти издержки, в конечном счете, повлияют на стоимость объектов долевого строительства, которые в свою очередь лягут на покупателя.
Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?
- Цены вырастут
Положение застройщиков при применении счетов эскроу однозначно ухудшится.
Возникнут проблемы с обеспечением текущего финансирования строительства, потому что использовать деньги дольщиков нельзя.
Обращение к банкам становится фактически единственным способом для застройщика финансировать строительство.
- Нарушение сроков
Банкам при этом предоставлено право отказывать застройщику в осуществлении операций по счетам, а работающего правового механизма обжалования такого отказа пока нет.
Таким образом, прогнозируется, что данные обстоятельства будут существенно дезорганизовывать процесс финансирования строительства, что, в конечном счете может привести на задержку ввода объектов в эксплуатацию
- Серые схемы
Застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства.
В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками.
Стоимость кредитов не ограничена
Застройщиков настораживает, что стоимость фондирования у банков будет нулевая, а вот под какой процент деньги достанутся застройщикам – вопрос.
Для мелких и средних застройщиков отказ от долевого финансирования может сыграть роковую роль поскольку ограничения на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, и, зачастую, невозможность привлечения альтернативного финансирования.
Если уровень процентных ставок при кредитовании через эскроу-счета составит не более 5-7%, то такой механизм в меньшей степени скажется на объемах строительства, на стоимости денег для застройщиков, на инвестиционной стоимости проектов и – как следствие, на рыночной цене квадратного метра.