Сегодня мы расскажем вам о нескольких мифах, которые бытуют среди потенциальных покупателей недвижимости в Болгарии.
Первый миф - это то, что при покупке недвижимости в Болгарии вы сразу получите вид на жительство. Нет, это не так. При покупке дома или апартаментов, любой жилой недвижимости, собственник может получить долгосрочную болгарскую мультивизу на 1 год с правом пребывания до 90 дней в каждом полугодии. Аналогичная визовая поддержка собственников недвижимости действует во многих европейских странах. Для получения визы необходимо предоставить в болгарский визовый центр, помимо паспорта, медицинской страховки и фотографии, документ о праве собственности на квартиру или дом (нотариальный акт), а также справку об уплате ежегодного налога на недвижимость (обычно берется в общине при уплате этого налога).
Если же вы купили апартаменты в недостроенном доме, и даже заплатили полную его стоимость, то нотариальный акт вам не выдадут, у вас будет только предварительный договор купли-продажи с застройщиком. А по этому документу вам не удасться получить визу собственника, поскольку жить в недостроенных апартаментах пока что нельзя.
Но если вы хотите жить в Болгарии постоянно или по крайней мере больше, чем 90 дней в полугодии, вам придется оформить вид на жительство. Для этого в законе об иностранцах предусмотрено несколько оснований, самое доступное из которых – статус пенсионера. Проще говоря, любой российский пенсионер, являющийся собственником болгарской недвижимости, может получить в Болгарии вид на жительство. Для этого нужно собрать достаточно большой пакет документов, потом обратиться в болгарское консульство, а оформление и получение ВНЖ займет несколько месяцев. Но если целью является получение статуса, позволяющего навсегда уехать из России, то это определенно стоит потраченного времени.
Первые пять лет такой вид на жительство нужно будет ежегодно продлевать в службе миграции отделения полиции по месту нахождения недвижимости. Через пять лет постоянного проживания по временному виду на жительство можно получить постоянный.
Ежегодная подготовка нужных документов для продления вида на жительство стоит около €150 (включая обязательную медицинскую страховку), а государственная пошлина за получение каждого годового разрешения на пребывание в стране стоит €250. Поэтому если речь все-таки идет о периодическом посещении страны, намного проще и дешевле обойтись мультивизой.
Второй миф - это иностранец не может купить дом в Болгарии, а может только арендовать.
Ничего подобного. Процедура покупки недвижимости в Болгарии такая же, как и в подавляющем большинстве стран Евросоюза: для совершения сделки нужен только паспорт и деньги. Но это – при покупке квартиры.
Если же предстоит сделка купли-продажи сельского дома, то необходимо зарегистрировать юридическое лицо, поскольку участок земли, на котором стоит дом, нельзя оформить в собственность физического лица, не являющегося гражданином ЕС. А дом без земли, естественно, не продается. Покупка дома с землей в Болгарии - простой и отлаженный механизм. Юридическое лицо, то есть попросту говоря, болгарскую фирму, которую может учредить любой российский гражданин или группа граждан, перед сделкой зарегистрирует болгарский адвокат. Его услуги вместе с государственными пошлинами за оформление стоят от €300 до €500 евро. Для этого опять-таки необходим только паспорт, и неделя-две времени. Это совершенно обычный, простой и отлаженный алгоритм, который всегда применяется при покупке сельского дома в Болгарии.
Миф номер три - это то, что в Болгарии очень дешевая недвижимость. Это не совсем так. Действительно, учитывая высокую плотность застройки во многих регионах страны, а особенно вдоль побережья, в Болгарии можно купить совсем не дорогие дома и квартиры. Но надо понимать, что ликвидная (качественная, удобно расположенная и так далее) недвижимость будет стоить определенных денег, хотя, конечно, в любом случае она обойдется дешевле, чем в большинстве регионов России. Например, купить квартиру на море можно и за €17-25 тыс., но не стоит думать, что в этом случае вы сможете придирчиво выбирать между первой, второй или даже третьей береговой линией. Нет, это будет маленькая квартира-студия в комплексе, достаточно сильно удаленном от моря, скажем, в 3 км от моря. Такие варианты квартир есть во многих городах Болгарии. Если же нужна комфортная для летнего проживания семьи двухкомнатная квартира с видом на море, то бюджет такой покупки составит от €40 тыс.
Миф номер четыре - это то, что квартиру в Болгарии легко можно сдавать в аренду и получать прибыль. Это не соответствует действительности. Курортную недвижимость в Болгарии давно уже нельзя рассматривать как источник дохода. Рынок сезонных предложений аренды на берегу Черного моря в последние годы перенасыщен, а пляжный сезон в Болгарии составляет всего около 3 месяцев. Обслуживание, амортизация, трудозатраты при поиске клиентов нивелируют всю возможную прибыль. Отчасти можно говорить о целесообразности сдачи квартир в крупных городах на длительный срок, но и то не всегда, а лишь при соблюдении определенных условий. Самое главное – на покупке квартиры, приобретаемой для сдачи в аренду, нельзя экономить. Дешевые варианты не сдаются.
Миф номер пять - это то, что недвижимость в Болгарии можно купить по фотографиям через интернет. Нет, нет и еще раз нет. Давно прошли те времена, когда имело смысл внести залог прямо на выставке, потому что иначе завтра нужная квартира уже будет куплена кем-то другим, или вырастет в цене на 20%. Да и смотреть на месте, покупая, скажем, до 2008 года, было особенно не на что: подавляющее число вариантов продавались на ранней стадии строительства, а готовое жилье было в дефиците. Перед покупкой нужно обязательно приехать и посмотреть район, далеко ли до моря, кто соседи и т. д. Сейчас Болгария – это рынок готовых квартир, и каждая со своими плюсами и минусами, явными и скрытыми. Поэтому нужно обязательно ехать, чтобы оценить, как выглядит приобретаемый объект в действительности и насколько он совпадает с описаниями и фотографиями на сайте. Речь идет даже не столько о том, как выглядит сам объект, сколько о том, какая вокруг инфраструктура. Каково реальное расстояние до моря, кто соседи, нет ли рядом свалки или цыганского квартала, не стоит ли "окна в окна" другой комплекс, работает ли заявленная инфраструктура.
А уж если речь идет о покупке нестандартного варианта – не квартиры в комплексе, а, скажем, обычной городской квартиры для постоянного проживания, к тому же на вторичном рынке, или, тем более сельского дома, то ни при каких обстоятельствах нельзя ни проводить сделку, ни даже подписывать предварительный договор, не посмотрев. Здесь самый важный момент – даже не вид объекта на картинках и в реальности, а именно его окружение и атмосфера выбранного района.
