Хитрости арендаторов
Как правило, в солидных торговых центрах, да и в офисных тоже, арендная плата состоит из различных платежей: за аренду, за эксплуатацию, за открытие и т.д. При этом, часть платежей фиксированная, как базовая арендная плата, а часть носит переменный характер, например: стоимость энергоресурсов.
Для каждого арендатора ставки могут различаться. Якорных арендаторов сажают на ставку, ниже, т.к. они крупные и могут сразу занять большую площадь, для группы LPP, Inditex, H&M ставка тоже не кусается - ведь они "генерируют трафик", а для небольших неизвестных магазинов она выше.
Для поддержки арендаторов, особенно тех, у кого сезонный характер продаж, часть арендной платы переведена из фиксированной в переменную (т.н. плата с оборота). Чем больше арендатор продаёт - тем больше он платит переменный платёж. Соответственно, если арендатор испытывает временные трудности с продажами - то и арендное бремя для него легче.
Учет ведется по отчетам, к которым прикладываются так называемые Z-отчеты (по кассовым чекам), или не прикладываются. Вот тут-то и разворачивается поле для деятельности. Некоторые ушлые арендаторы ставят две кассы, а отчет предоставляют только по одной, проводят мимо кассы, так или иначе подделывают отчёты.
Есть способы противодействия, конечно, и такому: специалист сравнит обороты соседних арендаторов и сделает правильный вывод, есть скрытые проверки "тайный покупатель", которые выявляют случаи продаж без чека.
Давно известны способы обмана счетчиков, поэтому некоторые владельцы магазинов используют эти способы для "оптимизации" расходов на электроэнергию, воду, выставляемых арендодателем. Тут и магниты на счетчиках и неправильный коэффициент трансформации, занижающий показания и несанкционированные подключения. Profit! Найти это тоже не составляет проблем, если в центре происходят регулярные инспекции арендаторов.
Уловки арендодателей
Для хитрых арендодателей тут тоже простор для деятельности. Например, каждый арендатор платит так называемый OPEX, или платеж за эксплуатацию. Он различается для разных объектов, но как правило составляет 7-20% от арендной платы.
Как рассчитывается OPEX платёж? Если упрощенно - то в конце каждого года формируется эксплуатационный бюджет на следующий год, в который входят расходы на управление и эксплуатацию, клининг и охрана, страхование, аренда земельного участка и т.п. Общую цифру делят на арендопригодную площадь (GLA) и применяют к арендаторам. Соответственно, даже если центр сработал с экономией относительно бюджета, то арендаторы всё равно покрыли расходы по начисленному (запланированному). Profit!
С компенсацией энергоресурсов тоже случаются интересные истории. Например, есть разные схемы компенсации стоимости электроэнергии, когда арендатор платит по счётчику, то, что он непосредственно потребил, а сверх этого часть электроэнергии мест общего пользования (МОП).
В России, энергию могут продавать только энергоснабжающие организации. При этом, они обязаны утверждать свои тарифы в тарифном комитете. Другими словами нельзя покупать электроэнергию по 4 рубля, а продавать её по 8 - так можно и до уголовного дела доиграться, бывали прецеденты. Таким образом, легальная схема состоит в компенсации арендаторами расходов арендодателя на электроэнергию, воду и тепло.
Со счётчиками понятно, хотя и тут случается накручивают коэффициенты на потери в сетях. А вот с местами общего пользования бывают варианты: берут расходы не на МОП, а на весь объект и, таким образом, арендатор платит дважды, включают штрафы. Profit! Проверить это можно, но для этого нужно требовать расчёты и дополнительные обоснования. Впрочем эти схемы применяют уж совсем отчаянные собственники объектов.
Юлим по-разному
Вообще отношения арендатора и арендодателя часто начинаются с обмана. Лизинг менеджер, или брокер торгового центра, при рекламе помещений арендатору завышает посещаемость (трафик) в торговом центре, причём завышают от 10% до 30%. Причём это повсеместная практика, и даже, если один объект от неё откажется, то он потеряет конкурентное преимущество на рынке, ведь остальные будут выглядеть лучше. Впрочем, ничто не мешает проверить данные, постояв несколько часов с ручным счётчиком на входе в ТРЦ в будний и выходной день.
Арендаторы, впрочем, не отстают в хитрости: очень правдоподобно мимикрируют под разорённых высокими арендными ставками, когда речь заходит о получении скидки, сбегают без оплаты аренды, вывозя товар и демонтируя торговое оборудование под покровом ночи, подделывают подписи на разрешения на разгрузку и ремонтные работы.
Впрочем, я верю в то, что это происходит не по злому умыслу, а как-то автоматически. Ведь арендатор и арендодатель, магазин и торговый центр связаны вместе. Если будут плохо идти дела у арендаторов, то и торговый центр в итоге не выиграет.
