Нет никакого смысла покупать квартиру для дальнейшей сдачи в аренду. Окупаемость инвестиций составит более 13 лет.
Вложения в квартиры, приобретаемые для сдачи в аренду, будут окупаться в течение длительного срока. В этом можно убедиться, рассмотрев один из примеров. Допустим, предметом покупки является уютная квартира в одном из популярных районов Москвы стоимостью в размере 7,5 млн рублей. Метро расположено рядом, что будет способствовать поиску арендаторов на жилье. В случае, если данный объект будет сдан за 35 000 рублей в месяц (цена арендной ставки варьируется в зависимости от расположения, характеристик объекта и укомплектованности квартиры, поэтому оценка приблизительная), то вложенные деньги отобьются примерно за 18 лет. При нужно понимать, что на фоне колебаний рынка арендная ставка может меняться как большую, так и меньшую сторону. Также существуют расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг и налога на жилье, и здесь тоже есть нюанс относительно того, какие договоренности сложатся между арендатором и собственникам жилья. Однако обычная практика такова, что арендатор платит за переменную часть расходов (по счетчику).
Чтобы вернуть свои затраты на покупку объекта для аренды в массовом сегменте, потребуется в среднем 14 лет. И это для однокомнатной квартиры эконом-класса. Окупаемость средней «трешки» составит не менее 20 лет. На загородном рынке элитной недвижимости – 30 лет. Таким образом, заработать большие деньги на сдаче в аренду не получится, в массовом сегменте доходность такого «бизнеса» не превышает 4-6% годовых, что ниже даже уровня инфляции (6-10%). На загородном рынке прибыль еще меньше и составляет не более 3-4%. Как правило, если частные лица приобретают жилье для арендного бизнеса, они рассчитывают не на приумножение, а сохранение средств или получение небольшого, но стабильного дохода. Интересно, что после неоднократных заявлений властей о кризисе пенсионной реформы, увеличилась доля тех, кто с помощью сдачи квартир в аренду решил создать свой собственный пенсионный фонд, не надеясь на государство. Такие клиенты не гонятся за прибылью, поскольку целью становится стабильный пассивный заработок, в не сверхдоходы в краткосрочном периоде.
Срок окупаемости зависит от эффективности управления недвижимостью, что в свою очередь напрямую связано с типом объекта, его расположением и другими важными для потенциальных арендаторов характеристиками. Собственные объекты наша компания сдает со средним ROI на уровне 15% годовых, то есть окупаемостью не более 7 лет. Однако данному результату всегда предшествует большой объем работы по выбору подходящих объектов, предварительному проектированию и финансовому планированию касательно рассматриваемых для покупки объектов. Для массового рынка такой подход тоже применим, но стоит иметь в виду, что квартир с высоким инвестиционным потенциалом мало и придется потратить время на поиски.
Если под окупаемостью понимать срок, в течение которого арендная плата сравняется с ценой покупки, то тут речь идет чаще всего более чем о 10 годах. Понятно, что много зависит от характеристик квартир: студия или однокомнатная окупаются быстрее, чем двух и трехкомнатные квартиры; квартиры эконом-класса обычно окупаются быстрее элитных квартир. Для примера возьмем однушку за 3 млн.руб., которую в последствии можно сдавать за 20т.р./мес. Арифметика говорит – 12,5 лет. Однако я бы не использовал столь примитивный подход. Во-первых, арендная плата со временем будет возрастать, во-вторых, рыночная стоимость квартиры со временем также растет. Если купить квартиру на этапе строительства, то какое-то время ее не удастся сдавать, зато рост ее стоимости к моменту сдачи дома может существенно превзойти потенциальные арендные платежи. Конечно, следует учитывать и потери: наверняка в течение 10 лет придется вкладываться в состояние и оснащение квартиры, чтобы она не теряла привлекательности для арендатора, также нельзя исключать ротации арендаторов и временного простоя квартиры. И все-таки доходность этого бизнеса существенно выше, чем простое деление месячной аренды на рыночную стоимость квартиры. Более того, этот бизнес относится к числу консервативных, т.е. надежных, малорискованных. На сегодняшнем рынке, когда цены на квартиры стали доступнее, можно подобрать отличный вариант для вложения с целью сдачи в аренду. Обращайтесь к профессионалам, они помогут найти максимально доходный вариант.
