Недавно ЦБ заявил о намерении ужесточить требования к банкам, предоставляющим россиянам ипотечные кредиты. Стоит ли торопиться с получением кредита? Это стимул к увеличению количества ипотечных сделок или попытка обезопасить банки от недобросовестных заёмщиков?
Novostroy.ru: В этом году размер первоначального взноса по ипотеке был снижен, а ставка по кредиту достигла своего рекордного минимума. Говоря иными словами, ипотека для россиян стала доступнее. Вместе с тем в 2018 году ЦБ ужесточит требования к банкам, выдающим ипотечные займы. Соответственно, ипотека снова станет «кусачей»?
Валерия Малышева, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»: Наибольшая вероятность развития событий - введение градации по ставке. Чем меньше величина первого взноса - тем выше ставка. Такая схема уже работала на рынке недвижимости. На сегодняшний день банки не привязывают размер ставки к сумме первоначального взноса, определяя только его минимальный размер. Учитывая политические и финансовые тенденции, в ближайший год существенных ухудшений ипотечных условий быть не должно.
Руслан Соешев, председатель комитета по недвижимому имуществу «Деловой России»: Ипотека станет не кусачей, а прозрачной. Данный шаг государственных органов можно расценивать как очередной «манёвр» к цивилизации всего рынка недвижимости. Это происходит как в девелоперской среде, так и в ипотечной. Слишком доступные кредиты отрицательно влияют на всю экономику, поэтому такая инициатива властей, на мой взгляд, будет иметь положительный результат.
Novostroy.ru: В поправках к инструкции «Об обязательных нормативах банков», которые будут действовать с 2018 года, говорится о неких коэффициентах риска. К примеру, коэффициент риска ипотеки с первым взносом менее 20% оценивается в 150%, с первым взносом менее 10% - в 200%. Насколько оправдана такая градация и сможет ли эта схема защитить банки от неплатёжеспособных заёмщиков?
Мaрия Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: Центральный банк устанавливает для всех кредитных учреждений в стране минимальную обязательную норму собственных резервов. Проще говоря, финансовую подушку, которой должен обладать каждый банк на «черный день». Обязательные резервы формируются в том числе и с помощью рисковых отчислений: каждый раз, когда банк выдает ненадежный кредит, он должен заморозить какую-то сумму денег в соответствии с установленным ЦБ коэффициентом. Таким образом ЦБ борется с чрезмерно авантюрной кредитной политикой банков. Высокие коэффициенты риска по кредитам с низким первоначальным взносом оправданы. Займ со взносом менее 20% в два раза чаще превращается в просроченный, чем ипотека с более высоким первоначальным вложением. Как правило, у клиентов, которые изначально платят мало, низкая дисциплина должника.
Мaрия Товалович, ведущий специалист по недвижимости агентства недвижимости «Мaндарин»: Безусловно, данное нововведение позволит банкам принимать более оправданные решения. Это полезно, как и самим банкам, так и всей банковской системе в целом. Мы все помним и знаем к чему могут привести ипотечные кризисы. Поэтому регулятор просто обязан в целях предотвращения «надувания» пузырей обезопасить банки. Такая градация вполне оправдана уже даже с точки зрения внутренней аналитики проблемных ипотечных кредитов. Регулятору вполне понятны риски со стороны Заемщика и он, в свою очередь, делает данный инструмент более «здоровым».
Novostroy.ru: В связи с выходом новых требований финансовым организациям придётся либо повышать размер первоначального взноса, либо увеличивать ставку по ипотеке. Какой из двух предложенных вариантов более вероятен?
М. Л.: Ставка по ипотеке – это, по сути, стоимость кредита – показатель, на который клиент обращает внимание в первую очередь. Поэтому я полагаю, что даже те банки, для которых выполнение требований ЦБ станет непростой задачей, все же нормализуют размер первоначального взноса, нежели пойдут на повышение ставки.
Юлия Судакова, руководитель отдела продаж ГК «Гранель»: Сегодня банки самостоятельно регулируют вопросы повышения первоначального взноса или процентной ставки. Поэтому, если не будет принято какое-либо централизованное решение, то возможны разные сценарии: кто-то будет повышать размер первоначального взноса, сохраняя при этом годовую процентную ставку, а кто-то наоборот будет увеличивать ставку, сохраняя при этом размер первоначального взноса.
Novostroy.ru: Каким по Вашему мнению должен быть оптимальный размер ставки ипотечного кредита?
М. Л.: Полагаю, наиболее оптимальная стоимость кредита на покупку жилья в России – это 6% годовых. Такую ставку готово «потянуть» среднее российское домохозяйство. Средняя чистая заработная плата в России, по данным Росстата, составляет около 30 тыс. рублей в месяц. Средний размер ипотечного кредита в нашей стране – 1,84 млн рублей, а его срок – 16 лет. Соответственно, при таких вводных ежемесячный платеж по ипотеке составит около 16 тыс. рублей, что равно 26% от совокупного ежемесячного дохода домохозяйства, состоящего из двух человек. Если прибавить расходы на «коммуналку», то ежемесячные затраты на жилищные нужды у среднероссийской семьи при ставке 6% годовых составят 30% – это эталонный показатель соотношения дохода и затрат на жилище, который давно используется на Западе. Переплата по кредиту составляет примерно половину от суммы займа. Сейчас же при текущих ставках, пусть и снизившихся, она достигает 100-130%. Ипотечный платеж при этом – около 20 тыс. рублей, что в сочетании с оплатой ЖКУ (около 4-5 тыс. рублей) дает ежемесячные жилищные расходы, равные 40-45% дохода среднероссийской семьи. В индивидуальном же порядке решить квартирный вопрос у россиянина шансов нет вовсе.
В. М.: Оптимальный размер ставки ипотечного кредита должен задаваться рынком. Чем ниже ставка, тем выше спрос, но тем выше и стоимость недвижимости. С другой стороны, надо учитывать динамику реальных доходов населения: какой бы ни была привлекательной ставка, если семейного бюджета едва хватает на первоочередные расходы, то ипотека все равно останется недоступной.
Novostroy.ru: Как это нововведение может сказаться на рынке недвижимости?
М. Л.: Я полагаю, что значимых изменений новые требования ЦБ на рынок жилья не принесут. Кроме того, я считаю, что останутся программы субсидирования ипотеки со стороны застройщиков, когда девелопер компенсирует банкам риски, чтобы последний мог предложить покупателям более привлекательные условия по кредиту.
Ю. С.: Если вспомнить последний ипотечный кризис, когда процентная ставка по ипотеке выросла до 17%, государство поддержало застройщиков, компенсировав ставку до 12% при первоначальном взносе от 20%, тем самым нивелировав падение продаж в новостройках. Тогда больше пострадал рынок вторичной недвижимости. Безусловно, сегодня при увеличении процентной ставки или же размера первоначального взноса по ипотеке, для определенной категории граждан улучшение своих жилищных условий с помощью ипотечного кредитования снова станет мечтой.
Novostroy.ru: На ваш счёт, изменится ли спрос на ипотечный продукт после принятия новых поправок?
М. Л.: Полагаю, что с рынка уйдет небольшая группа наиболее рисковых с банковской точки зрения клиентов, которые неспособны накопить необходимую для первоначального взноса сумму. Поскольку таких клиентов немного (а кредит они получают крайне редко), значимых изменений структуры или интенсивности спроса на ипотеку ждать не следует.
Р.С.: Очень важно, чтобы на ипотечный рынок приходили подготовленные клиенты. Например, что произошло когда валюта резко подорожала? Те, кто хотел купить жильё за 10 млн рублей, вынужден был отдать за эту недвижимость уже 20 млн рублей. В нашей среде это просто катастрофа, вследствие чего люди начинают себя вести неадекватно. Такие события возвращают наш рынок в деревянный век. Резкие скачки сейчас ни к чему. В новых поправках нет ни слова о субсидиях.
Novostroy.ru: После принятия нового свода правил будут ли банки учитывать сумму материнского капитала или другую госпомощь в качестве первоначального взноса?
М. Л.: Я полагаю, что ЦБ еще может изменить свое отношение к заемщикам с материнским капиталом. В Москве значение матпомощи не столь велико, а вот в регионах такая государственная поддержка может покрывать до половины стоимости жилья. Причем направление материнского капитала на ипотеку и погашение основного долга – это самая частая стратегия держателей сертификатов на матпомощь. ЦБ не может не считаться со сложившейся практикой, так что я полагаю, что вопрос с маткапиталом будет урегулирован.
М. Т.: Да, безусловно, будут учитывать, но вместе с тем это не гарантирует одобрение ипотеки. Как говорилось выше, проверка Заемщика будет более тщательной. И если заемщик не отвечает требованиям банка, то и ипотечная ссуда не будет одобрена.
Novostroy.ru: Некоторые из банков имеют высокую долю ипотеки в своей кредитной сумке (ВТБ 24, ДельтаКредит, «Возрождение», «Абсолют Банк»). На долю ипотеки в этих банках приходится более 20% от количества всех кредитных операций. Как себя будут вести вышеперечисленные ипотечные «гиганты» после принятия поправок?
М. Л.: Для «гигантов» ничего не изменится, так как они стараются привлекать наиболее надежных заемщиков. На рисковом рынке работают банки поменьше. Даже если крупнейшим игрокам ипотечного рынка и придется внести какие-то коррективы в свою деятельность, то они будут незначительны, и клиенты их не заметят.
М. Т.: Рынок ипотечного кредитования огромен, в тоже время это один из эффективных инструментов банковской системы. Поэтому избавляться от таких продуктов уж точно никто не будет. А если мы будем говорить о такой финансовой структуре, как «ДельтаКредит», то это вообще сугубо ипотечный банк, который бьет все рекорды по выдаче ипотечных займов и предложениям ипотечных продуктов. Поэтому этот рынок вполне перспективный и он еще покажет определенный рост.
Оригинал на Novostroy.ru
