Вопрос: Должен ли банк на стадии заключения договора залога при определении залоговой стоимости земельного участка учитывать его кадастровую стоимость?
Ответ: Нет.
Обоснование: Согласно ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Далее – Закон об ипотеке) оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298) при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим.
В п. 2 ст. 67 Закона об ипотеке указано, на необходимость установления залоговой стоимости земельного участка по соглашению залогодателя с залогодержателем. В «Положении о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (утв. Банком России 26.03.2004 N 254-П) указывается на необходимость определения справедливой стоимости земельных участков в случае предоставления их заемщиками в качестве обеспечения в форме залога при выдаче кредита. С точки зрения ЦБ РФ в соответствии с нормами Положения N 254-П оценка предоставленного залогодателем имущества, учитываемого в качестве обеспечения, может осуществляться как кредитной организацией, так и третьим лицом - независимым оценщиком. В соответствии с п. 2.3 Положения N 254-П кредитная организация во внутреннем документе по вопросам кредитной политики должна отразить порядок и периодичность определения справедливой стоимости залога. Согласно требованиям п. 6.4 Положения N 254-П кредитная организация должна не реже раза в квартал подтверждать оценку справедливой стоимости предмета залога (Письмо Банка России от 20.04.2012 N 41-1-3/194).
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Оценка для целей залога (ФСО N 9) (утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 327) при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.
Системное толкование законодательства позволяет сделать вывод, что справедливая залоговая стоимость – это стоимость равная либо приближенная к рыночной стоимости. Иными словами при определении залоговой стоимости земельного участка банк в первую очередь должен ориентироваться на его рыночную стоимость. В дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного федерального закона. В п. 1.2.-1.3. Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.
Таким образом, поскольку кадастровая стоимость используется в первую очередь для целей налогообложения, то банки не должны ее учитывать при определении залоговой стоимости земельного участка. Тем более, что в действующем законодательстве мы не встречаем указания на то, что банк при определении залоговой стоимости земельного участка должен учитывать его кадастровую стоимость.
