Съем жилья в коммунальной квартире Санкт-Петербурга.
До недавних пор со съемом комнаты больших проблем не возникало. Последние несколько месяцев все в корне изменилось. В долгих спорах кто может жить в коммунальной квартире, а кто нет поставлена точка. Комнату сдавать/снимать можно только с согласия всех со собственников коммунальной квартиры.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ в кассационном определении по делу № 78-КГ15-8 от 16 июня 2015 года указала, как правильно толковать и применять нормы материального права по данному вопросу в отношении коммунальных квартир.
В этом, 2018 году, наконец-то закон начал исполняться. Регистрация без согласия всех законно проживающих в коммуналках прекратилась. Вселение без согласия может повлечь за собой суды и оплату морального вреда соседям.
Основания:
Частью 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом. В силу части 2 и части 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу перечисленных выше норм, законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его в наем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса РФ.
Согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса РФ для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ в кассационном определении по делу № 78-КГ15-8 от 16 июня 2015 года (далее – Определение ВС) указала, как правильно толковать и применять нормы материального права по данному вопросу в отношении коммунальных квартир. Согласно Определению ВС из положений статей 30 (части 2, 4) и 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе передавать его по договору найма иным лицам только с согласия других лиц, проживающих в этой квартире, - как нанимателей, так и собственников жилого помещения, а также членов их семей. Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Согласно Определению ВС из приведенных выше норм следует, что порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Согласно Определению ВС из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Согласно Определению ВС предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Следовательно, при вселении и регистрации в коммунальные квартиры собственниками третьих лиц, нарушаются права других со собственников.
Согласно Конституции, каждый человек имеет право на неприкосновенность жилища, а значит любое лицо оказавшееся в квартире (как минимум в местах общего пользования) без согласия собственников, можно расценивать, как незаконное проникновение в жилище, ст. 139 УК РФ (нарушение неприкосновенности жилища).
