Для международной практики российские рынки жилищного строительства и рынки жилья представляют собой довольно интересный кейс с многих точек зрения. В предыдущих статьях мы уже касались проблем слабой конкуренции между застройщиками, аномально высокой доли самостроя, низкой доступности жилья. Еще один важнейший аспект, по которому Россию пока сложно сравнивать с развитыми странами – это инструменты жилищного финансирования
К инструментам жилищного финансирования относятся различные механизмы привлечения собственного и заемного капитала в жилье – в его строительство (реконструкцию, иные улучшения) или приобретение. Жилье, как и другую недвижимость, принято делить на так называемую доходную недвижимость (та, которая генерирует доход для собственника) и жилье для собственного использования. Для каждой группы существуют свои финансовые инструменты в зависимости от формы инвестиций – строительство или приобретение. Рассмотрим наиболее распространенные в мире механизмы и как они представлены в российской практике.
Стандартным механизмом финансирования приобретения жилья во всех странах является ипотечный жилищный кредит, или кредит под залог приобретаемого жилья. В разных странах существуют разные ипотечные продукты, различается и регулирование ипотеки. Например, в Дании примерно 70% ипотечных кредитов это кредиты с плавающей ставкой, а в США 86% кредитов – с фиксированной на весь срок кредита ставкой. Кроме этого существует масса других кредитных продуктов – шаровой кредит (погашение долга в конце), кредит с поэтапным погашением, кредит с отрицательной амортизацией (в первый период долг не снижается, а растет), индексируемые кредиты (сумма задолженности пересматривается по мере изменения цен на рынке жилья, PLAM (Price-Level Adjusted Mortgage).
Если говорить об условиях различных ипотечных систем, то, например, в Испании и Великобритании комиссии за досрочное погашение сведены к минимуму, тогда как, например, во Франции такая комиссия может достигать 3% от суммы задолженности. В одних штатах США запрещено внесудебное обращение взыскания в случае дефолта заемщика, а в других – разрешено.
Российский рынок ипотеки это рынок монопродукта – ипотеки с фиксированной ставкой. В отличие от многих стран российские заемщики имеют право досрочного погашения без комиссии и защищены от ускоренного внесудебного обращения взыскания в случае дефолта (однако все эти привилегии, безусловно, отражаются в процентных ставках). Пока относительно начальная стадия развития рынка вкупе с его существенной концентрацией в руках трех крупнейших банков (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк) обуславливают отсутствие богатого выбора инструментов. К примеру, в Швейцарии совокупная задолженность по ипотеке почти в 1,5 раза превышает ВВП, в Японии составляет около 40% ВВП, в Сингапуре – более 50% ВВП, в Южной Африке – почти 20% ВВП, в Италии – 22%, в Румынии – 7%, Турции – 6%, а в России – пока только 5% ВВП.
Несмотря на, казалось бы, в целом сходные условия ипотечного кредитования в России и за рубежом радикальные отличия обнаруживаются в самом предмете залога (и соответственно – финансирования). Если в США, Германии, Франции, Австралии физические лица выступают заемщиками при покупке индивидуального дома или таун-хауса, а юридические лица выступают заемщиками при покупке целых многоэтажных (многоквартирных) домов, в России все ровно наоборот – граждане покупают отдельные квартиры в многоквартирных домах в ипотеку, а ипотека юридических лиц отсутствует вовсе. Такая ситуация связана, прежде всего, с дизайном самой жилищной сферы России – страны с самым большим рынком кондоминиумов (отдельных квартир) в мире. Например, в Нью-Йорке из всех многоэтажных жилых зданий только около 10% можно отнести к кондоминиумам в нашем понимании («condo» и «co-op», или «condominium» и «сooperative») и 90% – к арендным домам, а в Москве – 98% всего жилищного фонда составляют кондоминиумы, в городах-миллионниках – не менее 80%.
В то же время в России пока отсутствуют целые наемные дома (доходные дома) и механизмы их финансирования.
Второй отличительной особенностью России является существование еще одного вида залога – прав требования по договору участия в долевом строительстве. По сути это означает, что банк кредитует не покупку жилья, а его строительство, но при этом кредит предоставляет не застройщику (кто строит), а гражданину (кто потребляет). И снова совершенно противоположное устройство – во всех развитых странах инвестиционные бизнес-риски управляются в рамках проектного финансирования строительства, а не в рамках разрозненного потребительского кредитования. Если еще 10 лет назад можно было встретить участие граждан в финансировании рискованных строительных инвестиций, например, в Мексике, то сегодня такая форма инвестиций (под видом потребления) существуют только в самых отсталых странах, в которых просто отсутствует необходимые банковские услуги.
Как уже было отмечено выше, на рынке жилой недвижимости в России просто отсутствует сегмент доходной недвижимости (арендные дома), что предопределяет и отсутствие еще одного класса общепринятых в мировой финансовой системе механизмов, позволяющих людям или корпорациям, желающим получать доход от сдачи жилья внаем, безопасно предоставить свои финансовые ресурсы тем, кто готов такие доходы обеспечить – профессиональным компаниям-наймодателям, управляющим наемным жилищным фондом. В большинстве стран кроме банков, предоставляющих традиционные ипотечные кредиты собственникам арендных домов, действуют специальные инвестиционные институты, аккумулирующие средства множества инвесторов для их эффективного вложения в арендный бизнес. Такие институты обычно называются специализированными трастами или компаниями недвижимости (Real Estate Investment Trust (REIT) . Такие трасты привлекают средства различных мелких и крупных инвесторов путем публичной продажи своих акций и инвестируют их в жилье. По закону деятельность таких трастов строго ограничена инвестициями в жилье или иную недвижимость, а доходы практически полностью должны распределяться между акционерами в форме дивидендов (обычно не менее 80-90% доходов должны быть выплачены). Взамен инвесторы, хотя, по сути, действуют на рынке как корпорации и извлекают типичный бизнес-доход, однако освобождены от корпоративного налогообложения до выплаты доходов акционерам.
Подобный финансовый инструмент существует и на российском рынке – это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Но возможности таких фондов пока трудно сравнить с REIT – как по привлечению капитала на открытом рынке, так и по использованию инструментов банковских инструментов заемного финансирования.
Ипотечная ценная бумага или ипотечная облигация – еще один инвестиционный механизм жилищного финансирования. В России менее 10% ипотечной задолженности финансируется за счет продажи ипотечных ценных бумаг. Есть и зарубежные страны с аналогичными показателями – например, Швейцария или Австрия. Однако в большинстве развитых стран все-таки банки стараются рефинансировать либо секьюритизировать выданные ипотечные кредиты в целях повышения собственной ликвидности и расширения кредитного портфеля. Российские банки, имеющие 90% ипотечного рынка, не испытывают проблем с ликвидностью, так как ее основным поставщиком являются граждане, не требующие доходности даже на уровне инфляции (обычные ставки по депозитам колеблются вокруг 5-6% годовых).
Итак, как видно из краткого рассуждения, российский финансовый рынок и рынок инвестиций в жилую недвижимость – это пока два довольно независимых друг от друга мира. Отсутствие финансовых инструментов тормозит развитие рынка жилья, появления новых жилищных альтернатив, современного арендного жилья, и наоборот – инертность жилищной сферы и ее институциональный перекос в сторону собственности на квартиры дестимулирует банки и финансовые институты предлагать соответствующие финансовые механизмы. Тем временем российская банковская система продолжает накапливать существенные объемы сбережений граждан (депозиты граждан составляют 24,2 трлн рублей или около 30% ВВП - данные Банка России по состоянию на 1.06.2017 г.) и не способна трансформировать их в эффективные и доходные инвестиции в экономику страны, в том числе в жилищную сферу, редевелопмент городских территорий, жилищное строительство, инфраструктурные проекты. А в отсутствии иных привлекательных и надежных финансовых альтернатив граждане готовы сберегать свои средства под отрицательные реальные процентные ставки.
Каковы пути выхода из сложившейся институциональной ловушки, и почему инвестиции в реальные активы городской и жилищной инфраструктуры в России до сих пор не стали привлекательными для долгосрочных инвестиций? Что необходимо сделать для выхода из такой ловушки?
Новая повестка развития экономики требует и новой повестки развития городов как места реальных жизненных и бизнес-процессов, а наряду с задачей достижения макроэкономической стабильности необходимо решать задачу стабильности городского развития, формирования доверия и позитивных ожиданий такого развития при проведении жилищной и градостроительной политики.
Российские города имеют огромный инвестиционный потенциал для развития жилищного строительства и повышения качества городской среды. По оценке Института экономики города, только в существующие жилищные и инфраструктурные активы недоинвестировано 37% ВВП, а с учетом необходимости их наращивания, эта цифра еще больше. Покрытие такого гигантского дефицита инвестиций в капитальные активы в обозримой перспективе невозможно без финансовых рынков, способных существенно ускорить этот процесс. Большим преимуществом для России является возможность использовать весь накопленный в мире опыт жилищного финансирования, учитывая, конечно, все возможные ограничения.
Татьяна Дмитриевна Полиди
Исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), директор направления «Рынок недвижимости».
Эксперт по вопросам жилищной политики, жилищного финансирования, административных барьеров в строительстве, девелопменте и редевелопменте территорий.
Окончила экономический факультет НИУ «Высшая школа экономики», кандидат экономических наук. В 2014 году проходила курсы повышения квалификации по программам «Жилищное финансирование» и «Секьюритизация» в Уортонской школе бизнеса при Пенсильванском университете (США).
Принимает активное участие в подготовке и реализации законодательных предложений. Входит в состав экспертного совета при Федеральной антимонопольной службе по развитию конкуренции в сфере строительной отрасли. Постоянно ведет научную деятельность, участвуя в реализации научно-исследовательских проектах по Программе фундаментальных исследований НИУ-ВШЭ, является автором ряда научных статей и публикаций, постоянным участником российских и международных научных, экспертных конференций в сфере экономики города, недвижимости и жилищной политики.
