Наличие «тайных знаний» у специалистов - это один из этапов развития любой отрасли. Рынок риэлторских услуг – не исключение. Как я рассказывал в предыдущей статье риэлторы тоже испытали на себе давление требование рынка в наличии "тайных знаниях" у риэлторов.
Человек всемогущ, не даром его называют «человек разумный». Человек все может сделать сам. Для этого ему нужны либо время, либо знания, либо навыки, опыт, желание, возможности и т.д. и т.п.. Агентства недвижимости предоставляют услугу. Услуга – это действие, приносящее помощь, пользу. На самом деле под банальными словами «помощь» и «польза» находится более сложное понятие - снижение трансакционных издержек. Трансакционные издержки – это моральные, материальные, трудовые затраты, связанные с проведением любых операций с недвижимым имуществом. К трансакционным издержкам в сделках с недвижимостью можно отнести:
· издержки поиска и обработки информации. К поиску и обработке информации на рынке недвижимости относятся: поиск объекта недвижимости, либо приобретателя недвижимости; получение информации о стоимости недвижимости и ее адекватности; знание процессов проходящих, как на самом рынке недвижимости, так и в макро и микроэкономике, законодательстве, политике и других областях влияющих на рынок недвижимости; понимание делового оборота, сложившегося на рынке; наличие специфических правовых, экономических, и технических знаний, влияющих на анализ и оценку возможности проведения сделки с конкретным объектом недвижимости;
· издержки ведения переговоров и принятия решений. Для совершения сделки с недвижимостью необходимо проводить переговоры с контрагентом (продавцом, покупателем, нанимателем, их представителем, и т.п., представителями государственных и иных структур, участие которых необходимо при совершении сделки). Эти переговоры требуют времени, сил и специфических знаний. Так же сюда включаются издержки по подготовке и анализу самого договора.
· издержки оппортунистического поведения. Оппортунистическим можно считать такое поведение контрагента (продавца, покупателя и т.п.), при котором он сознательно идет на нарушение достигнутых договоренностей, т.е. пытается достигнуть собственных целей не ограничиваясь соображениями морали. Сюда можно отнести: обман, лож, одностороннее изменение принятых обязательств, уклонение от обязательств и т.п.. Оппортунистическое поведение является самым скрытым элементом трансакционных издержек. Эти издержки связаны с проведением контроля надлежащего исполнения контрагентом достигнутых договорных обязательств.
· Издержки спецификации и защиты прав собственности. Специфицировать – значит точно определить субъект и объект собственности. Если права не точно установлены, плохо защищены, подпадают под разного рода ограничения или обременения, то это ведет к размытию прав и дополнительным издержкам по защите и восстановлению прав собственности. К примеру, отсутствие межевания земельного участка в будущем может привести к судебным спорам с собственниками соседних участков по определению границ. Еще пример, при вступлении в права наследования существует категория граждан имеющих право на обязательную долю в наследстве вне зависимости от наличия, либо отсутствия завещания как такового, либо указания имени такого гражданина в завещании. Соответственно, при не наделении таких граждан в праве собственности в наследуемом объекте недвижимости эти граждане могут требовать выделения своей доли.
Наличие трансакционных издержек логично требует участия в сделках с недвижимостью таких специалистов как агенты по недвижимости (риэлторы), знания, опыт и труд которых способны снизить издержки непосредственных участников сделки – продавцов, покупателей, арендаторов, наймодателей и т.п.. Важность данной сферы в экономике подтверждается тем, что более чем в 100 государствах Мира данный вид деятельности регулируется специальными законами.
Надеюсь, что в ближайшее время такой закон будет принят и в России.
Как я участвовал в подготовке закона о регулировании риэлторской деятельности и что из этого получилось расскажу позже.
Ссылка на предыдущую статью Мифы и легенды рынка едвижимости или зачем нужны риэлторы
Дмитрий Щегельский,
президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
P.S. В данных статьях использованы материалы из моего учебника для риэлторов
