Москва, Россия – За прошедшие пять лет среди премиальных бизнес-центров столицы полностью сменились лидеры, говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank. В 2013 году первую строчку занимал «Бутик-офис» в районе Хамовники, сейчас позицию делят между собой БЦ «Демидов» (деловой квартал «Красная роза») и ТДЦ «Лотте Плаза».
В 2013 года базовая ставка за 1 кв. м арендуемой площади в год составляла 1 500$. Сейчас с учетом изменения курса доллара и корректировки предпочтений арендаторов, базовые расценки не превышают $950 за 1 кв. м в год.
На текущий момент самыми дорогостоящими офисными зданиями являются БЦ «Демидов» и ТДЦ «Лотте Плаза» с запрашиваемой базовой ставкой аренды в $950 за 1 кв. м в год. Общий объем предлагаемого в аренду предложения в БЦ «Демидов» – 15 896 кв. м, в «Лотте Плаза» –
20 709 кв. м. При этом, введенный в эксплуатацию в 2015 году БЦ «Демидов» уступает «Лотте Плаза» по объему вакансии: 20% (3 142 кв. м) против 8% (1 560 кв. м) соответственно.
Офисно-торговый комплекс «Берлинский Дом» наравне с «Лотте Плаза» является одной из наиболее востребованных у арендаторов локацией среди самых дорогих проектов по уровню спроса: вакансия – 8% или 479 кв. м при общей площади аренды в 5 761 кв. м. Базовая ставка аренды – $850 за 1 кв. м в год.
Бизнес-центры «Москва», «Бутик-офис» и «Романов Двор» занимали первое место среди самых дорогих офисных зданий в 2013 году. Спустя пять лет «Бутик-офис» потерял лидирующую позицию и выбыл из рейтинга в 2018 году, в свою очередь, «Романов Двор» и БЦ «Москва» сместились вниз с базовой арендной ставкой в $800 и $820 за 1 кв. м в год.
Примечательно, что за пять лет в БЦ «Романов Двор» сильно повысилась доля свободных площадей с 1% в 2013 году до 41% в 2018 году. Также БЦ «Москва» в 2018 года стал аутсайдером по доле вакантных площадей с показателем в 76% (против 63% в 2013 году). Высокий уровень вакансии в данных случаях обусловлен активной децентрализацией, а также смещением предпочтений арендаторов в сторону офисных центров района в пределах Садового кольца и ТТК. К тому же, за последние 5 лет существенно изменились условия паркинга в центре столицы, что в совокупности с высокой арендной ставкой делает БЦ «Москва» и «Романов Двор» менее привлекательными для арендаторов.
По словам директора отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Марии Зиминой, обычно здания премиального уровня не становятся значительно дешевле с течением времени и их стоимость изменяется лишь пропорционально общим тенденциям рынка. Часто динамику ставок аренды премиального здания сложно проанализировать, так как в них все площади могут быть сданы арендаторам. Поэтому рейтинг, скорее, сигнализирует о предложении премиальных зданий на офисном рынке. Хотя, безусловно, коррекция ставок по отдельным зданиям произошла, в частности, «Дукат Плэйс II» выбыл из списка самых дорогих объектов.
«Обычно, когда появляются свободные площади в том или ином премиальном здании, это не является признаком каких-то существенных проблем, скорее, это частная история переезда одного-двух арендаторов», -- комментирует Мария Зимина. Например, выезд Credit Suisse и» Сбербанк Управление Активами» из «Романова Двора». Хотя подчас как раз-таки стоимость помещений могла привести к решению о переезде. Обратная история с БЦ «Демидов», в котором в связи с реализацией большей части проекта, арендодатель поднял ставку аренды на оставшиеся помещения.
