В последние годы ключевые ставки в ЕС понизились до рекордно низкого уровня. Банковское финансирование подешевело до 1,5–3 % годовых, а вместе с этим сократились доходность депозитов, облигаций и арендного бизнеса.
Инвесторы начали искать новые способы заработать. Многие обратились к более доходным стратегиям добавленной стоимости — строительству или редевелопменту зданий. Как правило, чтобы самостоятельно заниматься таким бизнесом, требуются внушительный бюджет и опыт на локальном рынке. Однако теперь участвовать в проектах добавленной стоимости могут и небольшие инвесторы — с помощью мезонинного кредита и краудфандинговых платформ.
Как правило, инвесторы предоставляют мезонинный кредит компании, специально созданной застройщиком для реализации конкретного проекта (Special Purpose Vehicle, SPV), в обмен на фиксированный процент за пользование суммой займа. Девелопер гасит мезонинный кредит вторым по очереди после старшего долга — банковского кредита. Вложить средства в мезонинный кредит можно с помощью краудфандинговых платформ — площадок для коллективных инвестиций. В Германии они чаще всего собирают деньги для проектов реновации или строительства микроапартаментов или коммерческой недвижимости.
Плюсы для инвесторов
Для инвесторов мезонинное финансирование выгодно по нескольким причинам:
- Невысокий порог входа
В то время как минимальный бюджет покупки доходной жилой недвижимости в Европе составляет 100 тыс. евро, а коммерческой — 1 млн евро, многие немецкие краудфандинговые платформы предлагают проекты для владельцев небольшого капитала размером от 500 евро.
- Высокая доходность
По сравнению с доходностью от аренды в 3–4 % мезонинные кредиты приносят инвесторам 7–10 % годовых. Девелоперы привлекают мезонинное финансирование несмотря на высокие проценты, так как банковского кредита зачастую бывает недостаточно. Также мезонинные кредиты позволяют им уменьшить размер собственных инвестиций в проекте до 10–30 % и таким образом получить более высокую доходность на вложенный капитал.
- Возможность получить дополнительную доходность
Помимо процентов по мезонинному кредиту инвестор может рассчитывать на дополнительную доходность, размер которой будет зависеть от прибыли проекта. Такая опция называется «дополнительным вознаграждением от чистой прибыли проекта» (equity kicker) и структурируется в виде ценных бумаг — опционов или варрантов.
- Умеренные риски
Инвестор, как и банк, удалён от риска: при негативном сценарии первым «сгорает» капитал девелопера. Чтобы перестраховаться, инвесторам рекомендуется участвовать в проектах, где девелопер предоставляет собственный капитал — в таком случае он берёт часть проектных рисков на себя.
- Простота и удобство
Инвестор может подписать договор займа дистанционно и перечислить деньги со своего счета — на него же он получит проценты и тело долга. В отличие от сделок с недвижимостью, в таких проектах не нужно ждать несколько месяцев, регистрировать право собственности в поземельной книге и нести расходы на заключение сделки.
Пример проекта
Для примера рассмотрим реальный проект строительства микроапартаментов в земле Северный Рейн-Вестфалия. Общая стоимость проекта — 44,8 млн евро. Из них 83 % (37,2 млн) даёт банк, остальные средства — собственный капитал девелопера (2,6 млн) и мезонинный кредит (5 млн). Срок проекта — 2 года.
Для реализации проекта девелопер создаёт компанию специального назначения (SPV), на которую оформляет участок и банковский кредит. Девелопер привлекает мезонинных инвесторов с помощью Tranio, краудфандинговой платформы и её проектной компании. Предполагается, что 2,5 млн евро поступят от инвесторов с бюджетом от 2 тыс. евро и ещё 2,5 млн — от инвесторов с бюджетом от 500 тыс. евро.
Доходность мезонинных инвесторов с бюджетом от 2 тыс. составит 6 % годовых, с бюджетом от 500 тыс. евро — 8 %. Последние также получат equity kicker в виде разницы от перепродажи долей проекта другим инвесторам.
Юлия Кожевникова, Tranio