На днях жду старта продаж нескольких жилых комплексов, собираю заявки на покупку и замечаю одинаковую тенденцию: все покупатели стараются выбирать из того, что нравится им. Замечу, речь сейчас не о покупке "для себя", а о вложении средств для заработка.
Уважаемые друзья, это разные вещи - покупать для себя и для инвестиции. Могу сейчас столкнуться с возражениями, мол, мы же сами покупатели и вот себе бы купили такой вот вариант. Да, именно. Но вот такие горе-инвесторы потом и говорят, что рынок стоит и продать они не могут. Причем, никто не говорит, что он не заработал и что цена от старта продаж не выросла. Выросла, и даже вполне себе хорошо. А в чем же дело? Вот именно - продать не могут. А не это ли является нашей с Вами главной целью?
Итак, у нас сформулировалась цель: дешево купить, чтобы дорого и быстро продать. Все, начало положено. Решаем этот вопрос.
Одна из клиенток мне на днях сказала, что тот вариант, который я ей предложила для покупки не ликвидный и что вообще какой-то пустырь и был расположен собачий приют. Дорогие мои - Вам какая разница, что там было расположено? Вам для чего это все надо? Заработать? Так вот прислушивайтесь, пожалуйста, к мнению специалиста, к которому, между прочим, Вы обратились по рекомендации.
Замечу, что рекламы у меня нигде нет и весь поток моих клиентов - это рекомендации моих любимых клиентов. Отвлеклась.
Так вот этот район, чтобы было понимание, который я предложила клиентке, очень пользуется спросом у горожан и региональных покупателей (про них отдельная публикация). И доказательством этому служит созданная группа ВКонтакте, где уже больше 4 000 подписчиков, которые с нетерпением ждут старта продаж именно этого жилого комплекса. Но, внимание! Не все эти потенциальные покупатели сейчас купят там квартиру по некоторым, вполне объективным причинам. Одна из которых - ну да, я сейчас вложу деньги, а вдруг не достроят. А когда достроят, то именно эта причина будет их потом донимать - вот знал же, что надо было брать раньше, когда цены еще были низкие, и побоялся.
И вот для Вас формируется пул покупателей, которые с радостью купят у Вас эту квартиру, как только увидят, что стройка уже дошла, например, до 7 этажа, и что "ну теперь уж точно достроят". Только вот цена уже не 2 200 000 руб., а 3 200 000 руб. И они охотно будут брать ипотеку, понимая, что "вот теперь-то уж можно покупать". И в этом случае им не жалко потраченный впустую 1 000 000 рублей. Зато убедились, что стройка идет полным ходом. И потом точно обрадуются, когда при сдаче дома они будут делать оценку купленной квартиры и увидят в отчете об оценке рыночную стоимость 3 900 000 рублей. И скажут - ну какие мы молодцы все-таки, что купили тогда в ипотеку. А могли бы купить и за 2 200 000 руб. Но таких единицы.
А потом все говорят, это риелторы - хапуги, раскупают все, пока цена низкая, а потом продают задорого. Ну Вы же не соглашаетесь стать таким "хапугой" - Вас еще уговаривать надо. Хотя деньги позволяют. Я сейчас говорю именно про тех покупателей, которые располагают нужной суммой денег.
Отвлеклась от темы публикации, извините.
Ну так вот. Покупая квартиру для дальнейшей ее перепродажи нужно четко представлять, кому Вы ее будете продавать. На выбор влияет множество факторов: ценовая категория на момент покупки, расположение (район, жилой комплекс, дом), комнатность, метраж, вид из окна, наличие/отсутствие чистовой отделки, предполагаемая цена этой квартиры на момент продажи, срок инвестиции, момент выхода из проекта.
И даже, когда мы с Вами уже все решили, когда определились с объектом и уже можно оформлять договор долевого участия, включается в подрывную деятельность Ваша родня (родители, или коллеги, друзья, не важно). И вот тут начинается котовасия - а мне сказали, что там плохо, что там ее потом никто не купит, что застройщик ужас просто, что надо бы чистовую отделку, не иначе, что надо нижние этажи купить, а не верхние, как это нам насоветовали (зависит от конкретного дома, конечно же). И вот таких знатоков набирается целый вагон. И возникает вопрос: а они что-то когда-то покупали и успешно продавали? Нет. А я этим занимаюсь половину своей сознательной жизни. Как в том анекдоте, вот на эти два процента и живу :-) И ВСЕ мои клиенты ко мне возвращаются за следующей покупкой, оставив в виде приятного бонуса (процентов 30-40 от вложенных денег) заработанную разницу между продажей и покупкой. И они больше не слушают своих друзей-товарищей-родственников. И бывает даже так, что обращаются с конкретной суммой и говорят, что вот ее надо вложить на пару лет. И уже не интересуются тем, что они покупают. Ибо это не для себя, это для инвестиции.
А рынок покупателей кто лучше знает - Вы или я? И вот тут и возникает так называемый конструктор сделки, когда я конструирую из того, что есть, то, что должно максимально принести Вам пользу. А зачем, спросите Вы? А затем, что продавать это купленное тоже потом буду я. И я знаю, что легче, быстрее и дороже продастся в каждом конкретном районе, на каждом конкретном этаже и с каждой конкретной планировкой, и в каждый конкретный момент. Потому что покупать для инвестирования то, что дешево, и больше в этом объекте преимуществ нет - по крайней мере засаживание денег на долгий срок. Ведь потом после сдачи дома на рынок выйдут все такие "инвесторы", и ведь в цене действительно они зачастую выиграют, потому что невозможно, вложившись на старте продаж, не заработать на строящемся жилье. Я сейчас говорю про конкретный регион - про Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Но вот только когда они все одновременно выведут в продажу одинаковые квартиры в количестве 200 штук на один дом, дайте я угадаю, сколько времени они будут их потом продавать. Есть вполне проверяемое подтверждение моих слов, надо только не лениться и следить за аналитикой. Но это моя работа, а не Ваша.
Вы ведь знаете свою работу, лучше, чем я? И когда я начну Вам советовать, потому что я где-то чего-то слышала про профиль Вашей работы, Вы, как минимум, подумаете, что я странная. И ведь я и в самом деле несу ахинею, а Вы знаете, что Вы правы, потому что Вы работаете в этом каждый день, а я вчера видела в новостях сюжет про Вашу специальность и на основании этого и вношу какие-то замечания.
Еще одно сравнение приходит на ум: когда у Вас заболел зуб, дайте угадаю, что Вы делаете? Найдете по рекомендациям знакомого стоматолога и пойдете к нему на прием. И ведь даже не пикнете, когда он будет чего-то с Вами делать, а Вы будете сидеть разинув рот. А ведь это вроде тоже не проверяемо: но его порекомендовали Ваши знакомые, и значит, они остались довольны результатом. Ведь Вы сами тоже не порекомендуете то, что Вам не нравится. И Вы не будете указывать ему, с какой стороны к Вам подойти, как именно запломбировать зуб и какой инструмент лучше всего взять, ведь у него же опыт работы уже 10 лет. Ведь не будете? Так и с недвижимостью. Доверяйте, пожалуйста, тому, у кого точно есть опыт работы на рынке жилья.
Никогда не посоветую то, чего не знаю. Например, в аренде жилья я ничего не соображаю, от слова "совсем". Я знаю, как преобразить жилье, чтобы быстрее его сдать, я знаю цены на аренду жилья в районах города и области, на какую квартиру будет спрос в конкретном районе, а какую будет сложно потом продать. Но вот со всем остальным - увольте, в этом я профан.
Я, пожалуй, напишу отдельную публикацию про выбор объекта. На мой взгляд, это очень интересная и многогранная тема и она волнует многих покупателей, как показывает практика.
Поддержите, пожалуйста, мое начинание. Кликните значок "пальчик вверх", это дает мне стимул для дальнейших публикаций.
И, если нетрудно, подпишитесь на мой канал. Постараюсь, чтобы Вам было интересно.
Добавляйтесь в друзья на мою страничку ВКонтакте https://vk.com/marina_petrova_spb_rieltor
Я буду Вам очень рада.
