Как и любой денежный вопрос, сдача квартиры в аренду всегда требует тщательного оформления: малейшая ошибка здесь чревата серьезными неприятностями в дальнейшем.
Главная цель собственника квартиры, который передает ее нанимателям, – получать обусловленную плату за пользование своим жильем, в полном размере и точно в срок.
Поэтому, как только в назначенный день деньги не поступают, интерес в дальнейшей сдаче жилья пропадает и тут же возникает как минимум две проблемы: во-первых, нужно получить с жильцов накопившиеся по договору долги, а во-вторых, освободить свою квартиру от недобросовестных нанимателей.
И если поначалу это кажется вполне просто, то на деле все выходит далеко не так. Рассмотрим, как решить проблемы с квартирантами-неплательщиками в двух типичных ситуациях: когда есть официальный договор найма жилья и когда его нет.
1. Заключен письменный договор найма квартиры.
Уже на стадии оформления договора желательно заранее предусмотреть возможные проблемы с оплатой и застраховаться на этот случай с помощью следующих пунктов в договоре:
- размер и структура арендного платежа.
Арендная плата – это цена договора найма, но не следует забывать, что, помимо этого, жилье требует ежемесячных обязательных платежей (за коммунальные услуги, капитальный ремонт, текущий ремонт и содержание жилья).
Закон предусматривает, что по умолчанию коммунальные услуги оплачивает наниматель.
Поэтому, если плата за коммунальные услуги не выделена, в случае спора суд может истолковать договор так, что коммунальные платежи входят в сумму арендного платежа – что, разумеется, существенно снизит доход наймодателя.
Кроме того, взносы на капремонт и содержание жилья на нанимателей не возлагаются по закону (только плата за коммунальные услуги).
Поэтому требовать с жильцов оплаты этих взносов можно только в том случае, если это предусмотрено в договоре;
- срок оплаты.
Следует указать точную дату, когда арендная плата должна быть внесена. По умолчанию применяется общий срок – до 10-го числа следующего месяца. Просрочка считается со дня, следующего за датой платежа;
- форма оплаты (наличными под расписку, на банковский счет с указанием реквизитов и т.д.).
В дальнейшем от этого будет зависеть то, как будет доказываться наличие задолженности по арендной плате (выписка со счета, например);
- неустойка в случае нарушения срока внесения арендной платы.
Предусматривается определенный процент от суммы задолженности, который дополнительно взыскивается с жильца за каждый день просрочки оплаты (чем выше процент, тем больше вероятность, что срок не будет нарушен);
- право наймодателя досрочно расторгнуть договор в случае просрочки арендной платы – на основании письменного уведомления жильцов.
Если этого пункта в договоре не будет, то расторгнуть договор и выселить нанимателей можно будет только через суд.
При этом придется доказать существенную просрочку оплаты: для договоров на срок до года – это неоплата более двух раз, для договоров от года до пяти лет – неоплата свыше шести месяцев.
Если наниматель задолжал арендную плату, взыскать ее можно только через суд. Одновременно можно заявить и требование о расторжении договора и выселении жильцов.
Предварительно нужно направить письменное уведомление нанимателю (заказным письмом) о расторжении договора и установить разумный срок для добровольного освобождения жилья и полного расчета.
По истечении указанного срока можно обращаться в суд, если жильцы никак не отреагируют.
2. Если договор найма не заключался.
Многие считают, что таким образом выселить жильцов намного легче – достаточно лишь вызвать полицию.
Однако ни полиция, ни прокурор не имеют права выселять жильцов – такими полномочиями обладает только суд.
Потому если нелегальные квартиранты отказываются выселяться, то полицией воздействовать на них можно только путем подачи заявления о совершении правонарушения (например, ст. 7.27.1 КоАП РФ – Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием или ст. 148.2 УК РФ – Неправомерное завладение чужим недвижимым имуществом).
В рамках административного или уголовного дела полиция может применить задержание подозреваемых.
Ну а по поводу выселения придется все равно обращаться в суд – получив решение и исполнительный лист, с помощью судебных приставов можно уже законно выселить загостившихся квартирантов.
Если хозяин квартиры будет решать проблему иным путем (выбросит вещи квартирантов на улицу, силой выставит за дверь и т.п.), то он может сам стать фигурантом административного или уголовного дела (статью 330 УК РФ «Самоуправство» никто не отменял).
Кроме того, без договора взыскать с жильцов арендную плату не удастся. Поэтому аренда без договора далеко не так выигрышна, как многим кажется.
