С начала августа крупнейшие российские банки будут готовы запускать все инструменты регламентированные новыми поправками в законодательство о долевом и жилищном строительстве. Начинается практический переходный периода от ДДУ к проектному финансированию.
Предлагается сначала ввести банковский контроль операций по спецсчету строительной компании. А позже, запретить получение застройщику денег покупателей до сдачи новостройки, замораживая их на эскроу-счете.
Формально, законодательные новеллы, вступившие в силу с 1 июля этого года, призваны защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. То есть, как в известном английском изречении: «Тот, кто платит поздно, никогда не платит дважды».
Теперь чуть подробнее.
Первая в России кредитная сделка с использованием счета эскроу уже проведена в Тюмени. Там была приобретена строящаяся квартира в новой очереди квартала «Новин», девелоперской компании «Брусника».
Схема выглядит следующим образом.
На каждого дольщика открывается отдельный счет, где аккумулируются его средства. Сумма блокируется до регистрации первого права собственности. После начала фактической передачи квартир, средства дольщиков находящиеся на счетах эскроу в первую очередь направляются на погашение кредита, а оставшиеся деньги переводятся застройщику.
На суммы хранящиеся на эскроу-счете банки не будут начислять проценты, но и не смогут брать комиссию за обслуживание. То есть, для дольщика, суммы внесенные на такой счет, включая средства ипотечного кредита, останутся неизменными.
Но уже сейчас законодатели наделили банки контрольной фикцией.
Для каждого проекта, в котором первый ДДУ оформлен после 1 июля 2018 года, застройщик должен будет открывать специальный расчетный счет. По нему будут проводиться все операции, в том числе привлекаться средства от покупателей. Банк, в свою очередь, получает полномочия контролировать целевое расходование средств застройщика, в том числе приостанавливать платежи, не соответствующие действующему теперь закону.
И так.
С 1 июля 2018 года применение эскроу-счетов носит добровольный характер, а с 1 июля 2019 года - обязательный.
Де-факто даже с 1 июля 2019 года эскроу станут обязательными лишь для тех проектов, где до этой даты не было зарегистрировано ни одного ДДУ.
В общем на рынке новостроек начинается переход от ДДУ к проектному финансированию.
И все бы ничего, но все это происходит на фоне неопределенности стоимости проектного финансирования, роста цен на бензин, повышения НДС, и прочих «подарков» нашего Правительств, мультиплицирующих скрытую инфляцию.
И это еще слава Богу, что строительная отрасль, не привязана к курсовой нестабильности рубля. Ведь как сказал великий русский одессит Михал Михалыч Жванецкий: «Лучше маленький доллар, чем большое спасибо».
С чем собственно я их и поздравляю.
