Определение оказалось "с сюрпризом". Сегодня мы разбираем с небольшим опозданием увидевшее свет Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 16 декабря 2025 г. № 5-КГ25-174-К2.
Дело громкое, фигурант известный, а выводы суда — хрестоматийные.
И неожиданные.
Что мы ждали?
Было 50% уверенности в том, что ВС РФ "приведет в соответствие" сложившуюся практику к делу Долиной. То есть, оставит сделку "в отмене" и взыщет деньги с продавца, применив двустороннюю реституцию и оставив всё так, как оно есть уже на протяжении двух лет. Кто не в курсе - эта практика с отменой сделок в пользу жертв мошенников появилась ДО Ларисы Долиной и ее дела, ДО его рассмотрения в первой инстанции.
Это было бы самое мягкое для системы и спокойное для общества решение суда, о чем писал тут. Не забываем, кстати, подписываться на Телеграм - там больше и чаще всего интересного.
Почему?
- Потому что и общество довольно - никто не стал "равнее" перед законом и судом, выплатив деньги при отмене сделки. Так как именно этот факт - отказ во взыскании денег с Долиной - больше всего "бесил народ", а не сам факт отмены сделки!
- Практика сотен судов оставлена "условно-законной", с последующей возможной корректировкой НОВОЙ практики мягким путем, через индивидуальную оценку каждой ситуации и экспертизу.
О чем я писал тут:
И по 25% прогноза я бы распределил на "оставить все как есть", "отменить полностью".
"Оставление как есть" - это воля на откуп носителям фольгированных шапочек, которые искренне верили, что ради несчастных 100+ млн. рублей были какие-то "высокие договоренности", "изменение практики по всей стране" и так далее. Ну это как с уверенностью, что "сторона судье занесла", когда на кону гараж за 500 тысяч рублей... Комментировать не вижу смысла.
А вот "отменить полностью" виделся как реальный, но максимально неудобный именно для системы сценарий. Почему? Потому что это фактическое признание того, что несколько сотен судов накосячили и необоснованно лишили добросовестного покупателя и жилья, и денег.
Да-да, в большинстве таких решений деньги-таки взыскали с продавца в пользу покупателя, только вот реально у них их нет и не было бы в будущем. И возвращенное жилье - единственное. Плюсом: возможность списать такой долг по банкротству (!), на что даже были отсылки в решениях судов по прочим делам. Например, в этом.
И вот неожиданный вердикт: сделку оставить в силе, Ларису Долину окончательно лишить квартиры, право собственности сохранить за Полиной Лурье.
Выводы по горячим следам тут:
Круто? Несомненно.
Честно скажу, по итогам скупых выводов резолютивной части у меня не было восторженной уверенности, как у многих коллег, что "всё, бабкам-отменялам конец".
Я уже позже высказал предположение о возможном четвертом варианте (помимо тех 3, что я описал выше).
Суд оставит сделку в силе с учетом индивидуальных особенностей продавца/его дела/прочих факторов, которые НЕ ПОЗВОЛЯТ безгранично масштабировать это определение на прочие дела. Просто указав, что в силу опыта, статуса, публичности, наличия "под боком" всех необходимых специалистов Лариса Долина не могла находиться в настолько длительно-ведомом состоянии. И всё.
Такое дело стало бы посылом к тому, что каждую ситуацию стоит изучать тщательнее, но при этом такие выводы бы не бросили тень на ранее принятые решения суда и систему в целом. Так же писал ДО явления определения миру.
Об этом, к слову, у нас в комментариях каждый второй переживает - ну как-так фигура такой публичности и величины повелась-то на унылый развод говорящих болванок из телефона?!
В таком формате определение ВС РФ не являлось бы "автоматической иконой" по всем аналогичным делам, нет. Просто смотрите. Учитывайте. С тихим посылом "не жалеть особо жертв мошенничества", с рядом "но"...
И вот - мотивировка доступна. Что же там?
Фабула дела и решения нижестоящих судов
Кратко прогоним основное, чтобы не кидать массу ссылок.
Итак.
Ключевой фигурант - известная певица Л.А. Долина, ставшая жертвой телефонных мошенников.
- Суть сделки: В июне 2024 года Долина продала свою квартиру (236,3 кв. м) в Хамовниках Полине Лурье за 113 млн рублей. Сделка прошла как по нотам: риелторы, проверка документов, ячейка в «Альфа-Банке», регистрация перехода права.
- «Схематоз»: Продажа была совершена под диктовку мошенников («спецслужб»), убедивших Долину, что сделка фиктивная и нужна для спасения активов. Полученные наличные певица сразу же передала курьерам преступников.
- Иски: Осознав обман, Долина подала иск о признании сделки недействительной (ссылаясь на заблуждение по ст. 178 ГК РФ и неспособность понимать действия по ст. 177 ГК РФ). Покупатель Лурье подала встречный иск о выселении певицы и ее семьи, так как квартиру они не освободили.
Позиция нижестоящих судов (районный, апелляция, кассация):
Суды полностью встали на сторону Долиной. Сделку признали недействительной как совершенную под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ).
Квартиру вернули Долиной. А вот деньги покупателю (Лурье) возвращать не стали. Суды решили, раз Долина отдала деньги мошенникам, то двусторонняя реституция невозможна, и отправили добросовестного покупателя искать правды (и денег) в рамках уголовного дела.
Я это обозревал тут, пытаясь разобраться в причинах подобного "творения".
Отдельно замечу тем, кто вопит "а-а-а, автор переобулся!" - ни один мой ранний вывод не противоречит выводам текущим. Все они были сделаны в условиях отсутствия единой практики и с отсылкой "пока ВС РФ не решит иначе".
Убедительная просьба "фильтровать буквы" при написании комментариев, поскольку за малейшее неуважение следует немедленнейшее же исключение из нашей прекрасной "тусовки".
Позиция Верховного Суда РФ: работа над ошибками
С фабулой закончили. Идем к сути. Карточка дела и определение тут.
Верховный Суд, изучив этот «аттракцион невиданной щедрости» за счет покупателя, отменил все решения и вынес новое — в иске Долиной отказать полностью. Квартира остается у покупателя.
Вот ключевые доводы ВС РФ, которые опишу вкратце, но проиллюстрирую "живыми" скриншотами-цитатами из определения.
1. Учите матчасть!
Суды спутали заблуждение относительно природы сделки с заблуждением в мотивах. Долина прекрасно понимала, что подписывает договор купли-продажи, идет в банк и передает собственность. То, что она думала, будто это поможет поймать преступников (мотив), для действительности сделки значения не имеет (п. 3 ст. 178 ГК РФ). Если бы мы отменяли сделки из-за того, что у продавца не сбылись ожидания, гражданский оборот встал бы намертво.
На прочтении этой части начинает казаться, что уверенность в том, что ВС РФ не будет "бросать тень" на прошлые решения развалилась - подобный вывод можно в дальнейшем спокойно и уверенно применять ко всем аналогичным делам. Но не так быстро, читаем дальше.
Самое ключевое выделил ниже (листаем вправо):
ВС РФ, конечно, сослался на "оценку в каждом конкретном деле", но только вот дальнейший разбор "модели отмены" касается абсолютного большинства так называемых "бабкоскамных" дел.
Там же идет намек на то, что "мало ли, на что там надеялась истец" и что "последствии купли-продажи и суть сделки известны каждому". Красивое!
2. Статус обязывает быть умнее
Все-таки не обошлось и без некоторой "индивидуализации" выводов. ВС РФ деликатно, но твердо намекнул: истец — не просто гражданин, а Индивидуальный Предприниматель с богатым опытом. Понижать стандарт осмотрительности для такого человека неразумно.
Дееспособный взрослый человек, да еще и в бизнесе, должен понимать: подписал договор — наступили последствия.
Не нравится мне вот это именно в контексте распространения дела на "прочие случаи":
... любое лицо, обладающее сходным с истцом уровнем
познаний и опыта, проявляя должную степень осмотрительности и
заботливости, ожидаемую от данного участника гражданского оборота при вступлении в правоотношения, объективно должно было осознавать
наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как
юридического акта...
А как быть с лицами, которые "не обладают сходным с истцом уровнем познаний и опыта"? Следует ли, что условная Баба Глаша из Кукуево, продавшая свою единственную квартиру, все же будет иметь право на ее возврат, ведь у нее нет "сходного с Долиной опыта"?
3. Покупатель не должен страдать за чужую доверчивость
Покупательница Лурье отвечает признакам добросовестного приобретателя проверила документы, заплатила деньги, действовала открыто.
Нельзя признавать сделку недействительной по мотиву заблуждения, не оценив добросовестность второй стороны. Стабильность оборота важнее, чем защита того, кто сам себя обманул (или позволил обмануть).
Цитаты:
Признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности
гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять
на нормальную практику рыночного контрактирования.
Исходя из положений названной статьи и в ее взаимосвязи с
основными положениями гражданского законодательства, оспаривание
сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной
добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не
допускается.
При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения
Лурье П.А. при заключении оспариваемых сделок судами установлено
не было
При всем при этом, я не отказывался и не отказываюсь от своих слов, озвученных ранее: сделки с таким объемом "налички" и значительным дисконтом опасны. И если вопрос с дисконтом тут, признаю (были данные первой экспертизы) спорный и скидка, с учетом дополнительных экспертиз и данных уголовного дела еще видится адекватной, то наличка - красный флаг. Была, есть и будет.
Я это говорю не из контекста бабко-квартирных дел, а из кратно бОльших по числу угроз факторов - покупки у потенциального банкрота, в том числе. Банкротов у нас уже как почти 2 млн. (!) в стране за 10 лет.
Можете соглашаться, можете не соглашаться (вежливо) - ваше право. Да, Лурье ВС РФ признал добросовестным приобретателем. У нее получилось. Хотя все проблемы суды предыдущих инстанций для нее выстроили именно опираясь на наличный расчет!
Получится и у вас, конечно же, если возникнут вопросы/судебные иски. Но это неточно, если не будет других факторов и если хватит нервов-времени-средств судиться 3 инстанции. Всем остальным проще не рисковать, ну и надеяться, что этот атавизм в виде миллионных расчетов "налом" уйдет в небытие на законодательном уровне 👇
Отвлеклись. Едем дальше.
4. Процессуальная хитрость с экспертизой
Долина пыталась разыграть карту «я не ведала, что творила» (ст. 177 ГК РФ). Но от проведения судебной психиатрической экспертизы в гражданском деле она отказалась.
Ссылка на экспертизу из уголовного дела не работает: там другие вопросы (могла ли быть потерпевшей), а для ст. 177 ГК РФ нужно доказать именно неспособность руководить действиями в момент сделки. Бремя доказывания было на истце, и она его провалила.
Здесь мы имеем еще одно ключевое отличие дела от сотен прочих: в рамках гражданского процесса экспертизы НЕ БЫЛО.
Сперва я посыпал голову пеплом, так как этот момент был упущен. А потом понял: информации об отказе от экспертизы не было в публичных судебных актах!
В "аппеляшке" есть отсылка, что "выводы экспертиз по уг.делу не оспорены, ходатайства сторон не заявлены"
Вы спросите, а почему сторона Лурье не требовала проведения такой экспертизы? Отвечаю без проблем: именно на основании заключений такой экспертизы у нас в стране и были вынесены те самые десятки-сотни решений об отмене сделок! Зачем Лурье будет "противной стороне" доказательства обеспечивать?
А тут все выводы судов 1-2-3 инстанций строились на экспертизах, проведенных в рамках уголовных дел, но которые не отвечали на нужные вопросы!
Что мы видим в остальных делах? А то, что именно заключение эксперта, выводы о нахождении под "влиянием, заблуждением и всем прочим". Схожим был и небезызвестный Якутский сценарий (читайте разбор тут), где первая экспертиза была опровергнута повторной экспертизой, по выводам которой истец "все понимал, осознавал, под влиянием не находился".
Экспертиза для суда не является обязательной - ВС РФ это отдельно подчеркнул... в контексте выводов экспертов по уголовному делу. И указал, что поскольку в этом деле на актуальные вопросы ответов нет... какая отмена, господа?!
И ВС РФ констатировал именно после экспертизы:
При таких обстоятельствах оснований для признания оспариваемых
Долиной Л.А. сделок недействительными применительно к положениям
статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации у судов
действительно не имелось.
Итог по делу
- Сделка признана законной. Долина Л.А. в иске получила отказ. Ни квартиры, ни денег.
- Вопрос о выселении Долиной и ее семьи направлен на новое рассмотрение в Мосгорсуд (чисто технический момент, чтобы соблюсти права несовершеннолетних и процедуру выселения).
Народ доволен, справедливость восторжествовала, богатеи тоже плачут.
Имеет ли определение какое-то концептуальное значение для всех прочих дел?
Несомненно, да. Оно детально прописывает, на что следует суду обратить внимание:
1. Статус, знания, опыт продавца, осознание им последствий сделки.
2. Добросовестность покупателя.
3. Выводы экспертов в контексте заявленных исковых требований. Наличие таких выводов именно в рамках исковых требований.
Отменяет ли такое определение прочие, ранее вынесенные решения "автоматом"?
Нет, конечно же.
Если ВС РФ в Пленуме не пропишет прямо отсылку к п. 5 ст. 392 ГПК РФ, что стоит пересмотреть подход к рассмотрению дел с обратной силой - НИЧЕГО не поменяется. Кто-то может успеть запрыгнуть в последний вагон, не проспав сроки оспаривания и применив сделанные ВС РФ выводы на себя...
Будут ли теперь суды выносить другие решения, отказывать в оспаривании сделок?
И да, и нет.
Цитирую ВС РФ: "Все зависит от конкретных обстоятельств дела".
Глобально ничего не поменялось.
Ждем Пленума, но опыт мне подсказывает, что и там будут даны те самые направления, что описаны выше. Не будет прямого запрета "не отменять такие сделки!", будет мягкое указание на ряд факторов, требующих проверки/установления в суде. Да еще и таким образом, чтобы не подвергать сомнению сотню ранее принятых решений.
К чему вы клоните?
К тому, что я не разделяю радостную, пардон, истерику как специалистов из сферы недвижимости, так и юристов - ура-а-а, ВС РФ всех наказал, бабкоскамерам конец, мы победили, свобода рынка восторжествовала!
Вы (даже не вы, а направившая вас чужими руками в нужное русло медийка) победили Ларису Долину. В ее деле. Отличающимся столь же значительно от всех прочих, сколь оно отличалось от них же отказом во взыскании.
Типичное дело "бабок-отменял" выглядит так:
- Продавец без опыта/знаний/в пожилом возрасте. Не Долина. Не опытный ИПшник. Не адвокат/прокурор/юрист.
- Выводы экспертов в рамках назначенных судом (!) экспертиз (иногда - повторных!), которые дадут однозначный ответ, что "заблуждалась, находилась под влиянием, не осознавала".
- Продавец, которого суд априори считает "не убедившимся в достаточной мере". Который даже не смотря на "кивок/заключение" нотариуса, юриста, психиатра и банка - "не убедился". Это не шутка, реальное дело (подписку не забываем!).
И все эти факторы сильно идут в разрез с обстоятельствам дела Долиной и определением ВС РФ, которым отнюдь не "спасали рынок недвижимости", а просто погасили очаг народного бурления по отдельно-взятому делу.
А сейчас немного крамолы...
Буду честен - я ОЧЕНЬ надеюсь, что суды, впопыхах, не вдаваясь в такие расписанные выше нюансы, примут за "эталон" первичные выводы ВС РФ о том, что подобное заблуждение НЕ МОЖЕТ являться основанием для отмены сделки. Тот самый первый пункт, который мы разобрали. На пике шума суды вполне могут следовать принципу "отказываем в отменах, а что не так - пусть свыше поправят, ВС РФ же решил".
То есть воспримут это определение как и ожидалось - как сигнал к "пересмотру практики".
Я на это надеюсь и, увы, желаю этого больше не как юрист, а как человек, который нервно дергает глазом от летящего в тар-тарары института "добросовестного приобретателя"...
Ну либо эксперты по своей линии получат новые методички и перестанут давать соответствующие заключения о заблуждениях продавца. В конце-то концов в тот самом Якутском деле дали же нормальные выводы!
Как юрист же я надеюсь на более четкие инструктивные выводы в грядущем Пленуме, который уже обещан по оспариванию сделок.
И я ОЧЕНЬ надеюсь, что основными "столпами" там будет добросовестность приобретателя, явность волеизъявления продавца и осознание им последствий сделки. А уже где-то на "третьем ряду" - экспертиза, которая должна будет подтвердить или опровергнуть выводы в части продавца.
Сейчас же включаем голову. Не стоит надевать розовые очки. На рынке недвижимости и на ниве судебных дел "вот прям щас" или "ну а завтра?!" НИЧЕГО не поменялось.
В лучшем случае, если "попадете", будете долго оспариваться. В худшем - останетесь ни с чем.
Весь комплекс мер, которые позволят снизить риски попасть на "отменную бабульку", я описывал тут:
Да, играться в детектива, искать родственников продавца, задавать странные вопросы и даже, простите, напускать туману загадочным шепотом "Не пугайтесь, мы в курсе операции! Вас Иван Петрович курирует или Федор Палыч?!"
Не смешно, конечно.
"Нравлик" по традиции...
ВКонтакте || Телеграм || MAX || Одноклассники || RuTube
💸 Донаты приветствуются: поддержать автора канала можно по кнопке ниже или по этой ссылке. Как мы все в курсе - финансово Дзен совсем стал "не торт".