Истерия вокруг "опасных бабок", которые продают квартиры, а затем через суд отменяют сделки, получая свое жилье назад (и не выплачивая деньги) набирает обороты.
Последний месяц пресса буквально пестрит подобными сообщениями. Там отменили, там покупатели уже ремонт сделали - квартиру отобрали и так далее. Вой, ой, крик. Дополнительно звучат совсем диковинные байки, что продавец просто приходит в суд, приводит двух свидетелей, словами через рот говорит "Ой, я не осознавала" и суд, радостно, отменяет сделку.
Подчас кажется, что это целенаправленная информационная компания по дискредитации рынка "вторички". С определенными, так скажем, бенефициарами. Уж на что я не люблю "теории заговора", но степень нагнетания истерики заставляет задуматься.
Скажу сразу, проводить расследование и собирать в кучу массу материала мне не столько лень, сколько сложно. Львиная масса дел свежая. На сайтах судов либо не опубликованы, либо ждут апелляции. Некоторые вообще не отследить. Вся информация - в прессе. Которая у нас... кхм... сами понимаете.
Мы обязательно вернемся к этому вопросу через 1-2-3 месяца, когда будет приличная база дел разного уровня инстанций.
Но я уже сейчас могу сказать, что 95% "отмененных сделок" будут выглядеть так, как пример дела ниже.
Проверка счетчика-СНИЛС-код-майор ФСБ...
В чате подкинули практику по оспариванию сделок жертв мошенничества. До этого были осмотрены еще несколько судебных актов, но все они пока не вступили в законную силу, но уже наделали шума в прессе. Они в целом все похожи, но разбирать каждый не хочу, поэтому возьму за пример то самое дело, которое обозревал в Телеграм.
Итак, дело №2-1355/2025 Красногвардейский р/с Санкт-Петербурга.
Все просто и банально: звонок из Энергосбыта, назвала СНИЛС и код, затем «финмониторинг», «ФСБ» и так далее.
«Обували» жертву долго, только сделка по продаже квартиры заняла почти месяц. Цена рыночная, с небольшим торгом в пару сотен тысяч. По всем признакам у нас покупатель реально чистый.
Орда свидетелей в процессе рассказывает, как несчастная женщина рыдала/переживала по поводу проданной квартиры, клялась-божилась, что продавать ничего не планировала и не хотела, искренне веря, что "спасает свое жилье через фиктивную сделку". Нам ее, разумеется, жалко, но добросовестного продавца жаль не меньше.
Забегая вперед скажу, что тут для покупателя все неплохо кончится, несмотря на отмену. В решении фигурирует выдан сертификат на возмещение 7 394 157 рублей на случай утраты права собственности, вселения третьих лиц и т.д. То есть, то самое "титульное страхование" от страховой "дочки" Сбербакна - квартира была куплена в ипотеку.
Выводы экспертизы следующие.
Далее цитаты:
Психологический анализ материалов гражданского дела, медицинской документации и результатов настоящего обследования выявил, что в период заключения договора купли-продажи имущества Б. находилась в особом психологическом состоянии, характеризовавшемся зависимым поведением с полным подчинением указаниям звонивших ей лиц, искаженным пониманием происходящего, со снижением критической оценки получаемой информации, и снижением способности к самостоятельному принятию решений. Психологическое состояние Б. в исследуемой ситуации было обусловлено сочетанием целенаправленного интенсивного манипуляторного воздействия на нее со стороны неустановленных лиц (с использованием специальных техник и приемов воздействия), ее индивидуально-психологических особенностей и эмоционального состояния, характеризовавшегося выраженным эмоциональным напряжением, тревогой. Несмотря на внешнюю целенаправленность действий Б.., её решения о совершении юридических действий (оформление договора купли-продажи с последующим переводом денег на указанный ей счет) сформировалось под влиянием не соответствующих действительности представлений о происходящем, искаженного смыслового восприятия и оценки ситуации в целом.
Т.е., с психическим состоянием все хорошо, но «находилась в зависимом поведении».
Выводы суда на этом фоне вот такие:
…суд приходит к выводу о том, что воля Б. на реальную продажу квартиры отсутствовала, а заблуждение было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку по продаже спорной квартиры, если бы знала о действительном положении дел: о совершении в отношении нее неустановленными лицами мошеннических действий - хищения ее имущества путем обмана.
Вердикт: сделку отменить, квартиру возвратить, с пенсионерки взыскать 7 «мультов» в пользу покупателя. Которых у нее, разумеется, нет и быть не может. Т.е. решение с близкими к нулю перспективами исполнения, но благодаря страховке покупатель еще легко отделается.
Все дела по отмене сделок аналогичны разобранному. Я поэтому и говорю про "необоснованное нагнетание паники", поскольку такие отмены были и РАНЬШЕ. Да, определенным спусковым крючком послужило дело Ларисы Долиной, но не из-за того, что там юристы придумали нечто "из ряда вон", а именно благодаря огласке. Такой механизм оспаривания существовал и практиковался ранее, просто не был раздут до масштабов всея страны.
Вот еще пример уже с апелляцией:
Дело №33-2261/2025 (Ленинградский областной суд). Сделка отменена, все возвращено в исходные. Продавец психически все ок, но в момент сделки находилась под влиянием.
Цитата эксперта:
....в условиях направленного манипулятивного воздействия способствовали возникновению у нее состояния заблуждения относительно существа и природы сделки, а также возникновению психологически зависимого поведения, что препятствовало при формальном понимании характера собственных действий осознанию их значения...
Истерику по поводу "отменяют по словам и свидетелям" вижу пока что раздуваемой искусственно. Все виденные глазами решения об отмене сделок основаны, в том числе, на результатах экспертизы. Дел, где отменили просто по словам "меня ввели в заблуждение" НЕ ВИДЕЛ.
Поделитесь - буду рад. Заметки из прессы не нужны, нужны конкретные дела.
Куда бежать?
На фоне всего этого обилия новостей (повторюсь, дел "на слуху" десяток на всю страну за пару месяцев - это мизер) и потенциальные покупатели, и риелторы продолжают тихо выпадать в осадок и изобретать далеко не самые тривиальные методы проверки.
Юридических НАДЕЖНЫХ вариантов просто нет. Вот в принципе. Ни очное освидетельствование психиатра, ни уж тем более справка из ПНД не помогут. Уже говорили, но почему бы и не повторить.
1. Титульное страхование
Разумной защитой могло бы стать титульное страхование риска утраты права собственности покупателем на случай отмены сделки через суд. Это вариант страховки, по условиям которой возмещается вся стоимость жилья, если сделку отменят.
НО!
- Часть программ страхования уже потеряли риск «отмена сделки ввиду мошенничества/совершения под давлением», его, якобы. предлагают за отдельную плату и по специальным условиям. Т.е., "обычная" страховка покрывает случаи банкротства продавца с последующей отменой сделки или, например, раздел имущества как совместного между супругами. А вот если речь идет о "влиянии мошенников" - это "другой коленкор".
- Стоимость титульного страхования с продавцами 50-60+ лет выросла в несколько раз. Доходит до 5% от суммы сделки, при норме от 0.3%-1% обычно ДО этой истерии.
Допускаю, что это - слухи. Сам программ страхования не видел, не читал. Информация получена из разных источников, со слов и т.д., т.е. может быть лучше/хуже – не буду утверждать. Но звоночки есть.
2. Возмещение государством
Добросовестные покупатели без страховки так же могут претендовать на возмущение ущерба в порядке Статьи 68.1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "О государственной регистрации недвижимости" .
Если по истечении 6 мес. ущерб не возмещен - он погашается за счет казны РФ.
Применимость положений данного закона к "новым реалиям" требует пока что подтверждения сложившейся практикой. Поверхностное изучение гласит, что норма все же работает.
Но такая мера - страховочная. Представьте, что полгода идут суды, полгода ждете нужный срок, а потом еще 1-2-3-4 месяца выплаты. Теряете год. Просто по той причине, что кто-то попал в жир ногами... Даже не вы!
То есть все эти случаи на случай (каламбур-с) того, что все-таки случилось. А как сделать так, чтобы не случилось?
Тут начинается самое интересное. Варианты из серии «юридический костыль на грани беспредела с элементами психологии и детектива».
Как проверить, что продавец квартиры "не под влиянием мошенников"?
1. Полный пакет всех возможных документов "по психиатрии"
В основном речь про очное освидетельствование психиатра в профильной клинике, которая предоставляет такую услугу. В ближайшее время, предположу, появится специально "для выявления находящихся под давлением мошенников". Бизнес есть бизнес)))
Не гарантирует, не защищает на 100%, но где-то когда-то может помочь. При очном освидетельствовании опытный психиатр что-то может быть заметит и зафиксирует. А может и не заметит. Справкой же из ПНД можно... кхм... да ничего ей не надо делать, бессмысленная она тут.
2. Нотариальное удостоверение сделки
Нотариусы тоже иногда красиво бдят и задают плохие вопросы. Как минимум, вы посмотрите на реакцию продавца. Если она нервная, то ему есть чего бояться.
Не забываем, что мошенники сильно давят на ведомых жертв, запугивая их, постоянно держа в "тонусе секретности". Потом люди говорят, что "сами не понимали что это". Как пример:
3. Запрос сведений о близких родственниках
Еще и с просьбой установления контакта с ними.
«Да, из-за риска мошенничества. Да, перестраховка. Да, боимся.» - честно отвечайте на вопросы продавца «А зачем?!».
Пусть приезжают и общаются вместе с ней/с ним. Звонкам не верить, там может быть липовый «родственник». Даже по видео. Откуда вы знаете, что это сын, а не "левый" дядя или дипфейк жулика?
И тут тоже возможны нюансы в лице постороннего или присланного жуликами человека. Но это уже совсем детектив.
Отдельное подозрение тем, кого сопровождает лицо без явных признаков родства (фамилия, документы). Со стороны это выглядит примерно так:
4. Самостоятельное выяснение этих сведений из п. 3 любыми законными способами
Начиная от опроса соседей, до изучения страницы в "Одноклассниках".
Нашли детей-мужей/жен-сестер/братьев – прямо пишите и спрашивайте «Марь Иванну/Петра Иваныча знаете? Она/он реально квартиру продает, не по указке мошенников?».
Да, некрасиво. Да, возможно неэтично – вдруг человек объективно родню в известность не ставил или имеет какие-то терки. Но это не ваши проблемы. Точнее - проблемы ваши на деньги не попасть, а все эти семейные терки проблемы исключительно продавца.
Это вообще какое-то безобразное безобразие, на мой взгляд, потому как если в п. 3 человек отказался какие-либо связи светить – вам бежать надо, а не в детектива играть.
Но риелторы такой метод предлагают и активно.
5. Креативные методы по «ситуации»
Начиная от просьбы «а покажите нам последние вызовы. Вот прямо сейчас! А что вы так боитесь?!» (не поможет на 100%, потому как в разобранном деле выше жертву заставили купить отдельный телефон!), заканчивая разъяснением под видеозапись «Вы осознаете, что сделка «навсегда» и подтверждаете, что не участвуете ни в какой операции ФСБ/РКН/финмониторинга? Вы понимаете, что сделка реальна, а не «временна»?»
Я сейчас без шуток. Говорите и смотрите на реакцию.
Не имеете права!
Да, все эти описанные "креативные методы" не предусмотрены законом. Если на любой из пунктов включается агрессия продавца или позерство «Да вы не имеете права!» (описывал в ТГ - подпишитесь!), то просто бегите без оглядки, а лучше с заявлением в полицию. Я не шучу сейчас вновь.
Я уже говорил и повторю еще раз: на фоне всего этого вот скоро ПРОДАВЕЦ рад будет даже отпечатки седалища на ксероксе представить, лишь бы квартиру продать. А уж тем более не права качать "а вы мне покажите закон, что я обязан вам это сделать". Се ля ви.
Кстати, обсуждали уже это самое "не имеете право" и в Дзене. 3 года назад было, а актуальность с каждым днем растет.
В заключение
Заключать нечего. Бдительность, расходы на страховку, детективные навыки и удачливость помогут вам безопасно купить квартиру. Но это не точно. Совсем не точно...
Непременно найдутся люди, которые поднимут шум, что как, дескать, вы ж юрист, как смеете такие "незаконные методы" оглашать, родственников требовать и так далее, что ж это делается и тому подобное.
Я реалист. Это главное...
У кого есть реквизиты дел - делитесь, будем обозревать в соц.сетях. Подписаться на них можете ниже.
"Нравлик" по традиции, остальное - как желаете!
👇Не забудьте подписаться на меня на других площадках:
ВКонтакте || Телеграм || MAX || Одноклассники || RuTube
💸 Донаты приветствуются: поддержать автора канала можно по кнопке ниже или по этой ссылке. Как мы все в курсе - финансово Дзен совсем стал "не торт".