Купить квартиру «за наличку» будет нельзя: новый законопроект!

Обзор этой и других инициатив по защите добросовестных покупателей жилья ниже.

Итак, 25 ноября 2025 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации был внесен проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Инициатива, внесенная депутатами, направлена на защиту добросовестных приобретателей от мошеннических схем на вторичном рынке жилья.

Авторы законопроекта, предлагают ввести ряд ограничений и обязательных условий для сделок купли-продажи недвижимости, где продавцом выступает физическое лицо.

Этот законопроект – оперативная попытка «на горячем» затушить растущую панику и бурное обсуждение «великого множества» случаев лишения жилья добросовестных покупателей.

Случаев таких реально хватает. Не тысячи, как бурлят СМИ, но точно сотни за 1.5-2 года.

В масштабах миллионов сделок – мизер, в масштабах отсутствия правового регулирования – более чем прилично.

Что в законопроекте том?

Законопроект предлагает ввести два ключевых изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»:

1. Введение «периода охлаждения» и особого порядка расчетов

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости (при продаже физлицом) должна осуществляться при условии, что договор купли-продажи предусматривает получение средств продавцом только на свой банковский счет и только после государственной регистрации перехода прав, но не ранее семи календарных дней с момента заключения договора купли-продажи.

Да-да, сделки с недвижимостью ТОЛЬКО по безналу. Никакой налички, банковских ячеек и пачек денег в вакуумной упаковке, которые не пересчитывали.

Привет, известное дело сами_знаете_кого.

Устояло, кстати, в кассации это дело без изменений. Писал вкратце тут (подписываемся).

Тут у меня вопросов нет, потому что сделки с недвижимостью нужно было давным-давно сделать ТОЛЬКО по безналу. В том числе с ненавязчивым контролем на тему «откуда деньги, Зин?».

По факту предлагается запретить перечисление средств при продаже физлицом:

• ранее семи календарных дней;
• до госрегистрации;
• на счета третьих лиц;
• их передачу в наличной форме;

С наличкой все понятно – безнал был и будет надежнее на случай «если вдруг что».

А вот семь дней с момента заключения договора не факт, что дадут продавцу возможность «в полном объеме понять значение своих действий и при необходимости отказаться от них», что направлено на пресечение мошенничества, когда продавец объявляет себя недееспособным после сделки.

Потому как неуважаемые жульбасы умудряются людей по месяцу-два водить за нос, рассказывая про «длительную операцию по отлову мошенников».

А нынешние жулики так и вовсе не стесняются истерику использовать в свою пользу – легендировать развод как «поиску черных риелторов» и открыто обещать, что «квартиру вам по суду вернут, если не верите».

Не шучу, кстати. Официальный пресс-релиз правоохранителей разбирали на днях.

2. Обязательство продавца единственного жилья подтвердить будущее место проживания

Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение, являющееся для продавца и совместно проживающих с ним членов его семьи единственно пригодным для постоянного проживания, осуществляется только после предоставления продавцом нотариально удостоверенного согласия собственника иного жилого помещения на его проживание и проживание членов его семьи в этом ином жилом помещении.

Меры направлены на защиту социально уязвимых продавцов (например, пожилых людей) от потери единственного жилья, часто под давлением мошенников.

Так же вижу плюс: такое требование нотариального согласия собственника другого жилья служит дополнительным барьером против мошенничества, связанного с обманом продавца о его дальнейшем расселении. О запросе проживания узнают родственники, члены семьи и так далее. Тоже не панацея, т.к. мошенники могут найти «дропера, дающего согласие на проживание» - убедив, например, другую жертву такое согласие дать. Но все равно лишняя бумажка…

Итого с гарантией имеем:

• Затягивание сделки. Обязательный семидневный срок до регистрации увеличивает общее время проведения сделки, что будет неудобно участникам.
• Усложнение процедуры. Обязательное использование банковских инструментов, нотариальных подтверждений и т.д. добавляет финансовые и административные издержки.
• Недостаточность для защиты от мошенничества. Хотя «период охлаждения» дает время для отзыва сделки, это может лишь минимально повлиять на мошенничество с участием лиц, которые действуют по собственной воле, но «под давлением». Жулики просто скорректируют формы и сроки «давления».
• Ущемление прав собственника. Инициатива ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим единственным имуществом, усложняя ему это самое право из-за чьей-то… кхм… одаренности и веры в «операцию по поимке мошенников».

И это не все!

Параллельно с этим, в Государственной Думе были разработаны другие меры, направленные против сделок, совершаемых по так называемой «схеме Долиной» (когда суды признают недействительными сделки с пенсионерами, и покупатели теряют и квартиры, и деньги без реституции). Депутаты С. Колунов и И.Вольфсон обратились к председателю Верховного суда Игорю Краснову, предложив две ключевые меры:

1. Обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с жильем. В этом был бы смысл, ОТВЕЧАЙ нотариус за порок воли/отмену сделки. Без этой ответственности (а не видел, не знал и не мог знать, я паспорт смотрел) подобная мера лишь дополнительная серьезная финансовая издержка.
2. Обязательное страхование сделки, если продаваемая недвижимость является единственной у продавца или покупателя. Возможно, механизм логичный, но он опять возлагает ОЧЕНЬ-таки ощутимые расходы на покупателя. 0.5-1% от стоимости жилья. И плюсом часть программ не охватывают такие риски.

Еще другой момент: пока идут суды - страховку не получишь. В ряде страховых программ, со слов риелторов и приближенных лиц к недвижимости, прямо прописано, что страхователь "должен исчерпать ВСЕ возможные способы защиты права". Т.е. остановившись на первой инстанции можно получить отказ в страховой выплате, если не прошел все круги судебной системы...

Короче…

Влияние этих мер на пресечение мошенничества будет минимальным. Но будет.

• Мошенническая схема, следствием которой становится оспаривание сделки ввиду "нахождения под влиянием обмана", может быть лишь незначительно затруднена «периодом охлаждения».
• Нотариальное удостоверение согласия на проживание может быть легко обойдено мошенниками очередной «легендой» и подставным лицом, подмахнувшим согласие.
• Обязательный переход на безналичные расчеты, хоть и повышает прозрачность, не решает коренную проблему мошенничества с последующим объявлением недееспособности.
• Нотариус и страхование - дорого, и вообще без гарантий. Требует переработки.

Все как в моем любимом анекдоте:

Заблудился Лёха мужик в лесу. Ходит, кричит "Ау...., ау....., ау......"

Из сугроба вылазит медведь и хлопает мужика по плечу: "Мужик, чего орешь?".

Мужик: "Да вот кричу, может кто услышит"

Медведь: "Ну я услышал. Тебе легче стало?"

Есть и другой анекдот. Я его тут рассказал, а то за «жестокость» цензура покарает… Подписаться не забудьте.

Вот и мы так – все кричали-кричали «Да сделайте что-нибудь с мошенничествами!». Начали делать. Сейчас будем кричать «За что-о-о-о?!»

Увы.

Кто виноват и что делать?

Я все-таки отдельно опишу меры противодействия и ответственности, но самое первейшее, что приходит мне на ум - это официальное (пусть пока хотя бы обобщением практики ВС РФ, например) определение "стрелочника" по подобным делам или обстоятельства, которое с гарантией защитит покупателя.

Например: обязательная комплексная психиатрическая экспертиза продавца на предмет установления нахождения под влиянием. По требованию нотариуса или желанием сторон. С оплатой 50/50 сторонами.

• Отказался продавец? Ну ок, покупатель на свой страх и риск заключается или ищет другую квартиру. Вляпался - сам виноват.
• Психиатры-эксперты дали заключение, что "все ок", но продавец-таки был под мошенниками? Квартира с покупателем, продавец судится с психиатрами и (или) экспертной СРО, которая выплатит ему убытки. Так как ОНИ не усмотрели "измененное состояние" и не вызвали неотлож... полицию.

И так далее.

А то у нас какой-то лютый парадокс: вокруг каждой "недвижимой" сделки настоящая орда разного рода парази... вспомогателей, берущих нехилые деньги за свою "помощь". Некоторые из которых еще и обязательны.

Это риелторы, юристы, "проверяльщики" и службы безопасности ипотечных банков, психиатры, нотариус (где требуется или по желанию сторон) и так далее, и ВСЕ они "зуб дают", что "все в порядке", берут нехилые деньги, а потом вдруг условная бабушка-продавец оказывается жутко запуганной мошенниками, а вся эта "группа специалистов" скрывается в тумане. Не шмогли...

И крайним становится покупатель.

Если условное трио "профи" (риелтор-юрист-банк/психиатр) не усмотрели подозрительного - чем виноват простой обыватель-покупатель?! Почему отвечает он, а не все "компетентные"? Вот банки давно уже отвечают за выдачу кредита "не глядя", потому что "профессионалы". Так что с недвижимостью не так?

Вот куда надо копать законодателю. А не это вот всё с "7-дневным охлаждением".... Но это уже совсем другая история (С) и материал.

Ну и про общие рекомендации не забывайте:

"Нравлик" по традиции, остальное - как желаете!

Не забываем подписываться везде по ссылкам ниже 👇

ВКонтакте || Телеграм || MAX || Одноклассники || RuTube

💸 Донаты приветствуются: поддержать автора канала можно по кнопке ниже или по этой ссылке. Как мы все в курсе - финансово Дзен совсем стал "не торт".