О приватизации жилья многие знают и понимают, в чем заключается процедура и для чего она проводится. О том, что такое расприватизация, слышало гораздо меньше людей. По сути, это обратная процедура, когда собственник жилья возвращает свою недвижимость государству.
Разбираемся, что такое расприватизация квартиры, зачем ее проводят, каковы ее последствия и какие важные нюансы стоит учесть при ее проведении.
Расприватизация квартиры — в чем суть процедуры и зачем ее проводить
В 1991 году был принят Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации». Он дал людям возможность бесплатно оформить в собственность квартиры, которые до этого находились в государственном или муниципальном фонде.
За последующие десятилетия несколько миллионов комнат и квартир перешли в собственность гражданам страны. Со временем у владельцев приватизированных квартир периодически стал возникать запрос на обратную процедуру — расприватизацию жилого помещения. В результате ее проведения человек лишается права собственности на недвижимость и повторно стать ее владельцем не может.
За последние пять лет в России было приватизировано более 500 тыс. квартир, только за 2024 год — более 115 тыс. Ежегодно 5–7% от общего объема приватизированного жилья возвращается в государственную собственность. Часть граждан сознательно отказывается от приватизации, предпочитая оставаться нанимателями. Владение жилой недвижимостью сопряжено с финансовыми обязательствами: уплатой налога, взносами на капремонт, необходимостью содержать объект в надлежащем техническом состоянии. Поэтому граждане с небольшим доходом иногда отказываются от права собственности в пользу статуса нанимателя по договору социального найма, который минимизирует регулярные расходы.
Комментирует Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet: «Процедура расприватизации жилья не очень распространена из-за ряда ограничений и условий ее проведения. Расприватизацию вправе инициировать исключительно лица, ранее участвовавшие в процедуре приватизации жилого помещения. Если право собственности на жилье было получено другим способом, например, по договору дарения, расприватизация невозможна.
К расприватизации прибегают редко в том числе и потому, что после завершения процедуры жилье возвращается в собственность государства. Последующая бесплатная приватизация становится недоступной, кроме исключительного случая несовершеннолетних участников предыдущей приватизации, которые достигают совершеннолетия».
Чаще всего собственники деприватизируют квартиру, когда сталкиваются с неподъемными для них платежами, но долг за услуги ЖКХ, если он есть, необходимо погасить. Другой типичный случай — желание избавиться от обременения в виде квартиры, которая находится в ветхом или аварийном состоянии и не подлежит продаже по рыночной стоимости. В таком случае отказ от права собственности позволяет встать на учет для получения жилья от муниципалитета.
Расприватизация или деприватизация квартиры — в чем разница
Обратите внимание на то, что юридически существует два термина, которые характеризуют процедуру возврата квартиры государству, и между ними есть существенная разница. Это деприватизация квартиры и ее расприватизация. Каждое из этих выражений отличается тем, характеризует разный процесс:
- деприватизация квартиры — это процедура передачи жилья, которое было ранее приватизировано, государству. Важная особенность в том, что она проводится по желанию самого собственника объекта;
- расприватизация квартиры — процедура, при которой договор приватизации признают недействительным. Она проходит по инициативе государственных органов. Окончательное решение принимает суд — не зависимо от того, хочет ли этого собственник жилья или нет.
Также стоит отметить, что обычно эти два понятия, расприватизация и деприватизация объединяют и называют обе процедуры одним словом — расприватизация.
Требования к расприватизация квартиры в 2025 году
Суть расприватизации заключается в передаче жилья назад — в собственность муниципалитета или региона. В результате такого действия бывший собственник теряет статус владельца, но получает право пожизненного проживания в квартире на основании бессрочного договора социального найма.
Тем, кто задается вопросом возврата жилья государству, важно понимать, что расприватизация — это необратимая процедура. После ее завершения вы больше не сможете приватизировать ни эту квартиру, ни любую другую. Закон гарантирует каждому гражданину право на бесплатную приватизацию лишь один раз в жизни. После расприватизации это право повторно не предоставляется, несмотря на то, что человек фактически отказался от права собственности.
Важно и то, что не каждая квартира может быть передана государству обратно. Закон устанавливает строгий перечень условий, которым жилье должно соответствовать:
- квартира должна быть единственным местом жительства для всех ее собственников. Если у кого-то из них есть другое жилье, даже небольшая доля в комнате в коммунальной квартире, расприватизация невозможна;
- на объекте не должно быть никаких обременений: ни ипотеки, ни ареста, ни судебных запретов на распоряжение имуществом;
- все перепланировки, проведенные после приватизации, должны быть официально узаконены. Любые несанкционированные изменения, такие как снос перегородок, объединение кухни с гостиной или перенос санузла, становятся основанием для отказа в расприватизации;
- все собственники должны согласиться на отказ от права собственности — несогласие одного собственника может блокировать всю процедуру.
Также важно, чтобы состав собственников и их доли не менялись с момента приватизации: никто не должен был продавать, дарить свою долю. Если кто-то из участников приватизации умер, процедура возможна, но требует прохождения сложного юридического пути, связанного с наследственными делами.
Для расприватизации не должно быть задолженностей по коммунальным услугам, а также по взносам на капитальный ремонт дома. Наличие даже небольшого долга — повод для отказа, поскольку государство не принимает имущество с незакрытыми обязательствами. Также расприватизации не будет, если права собственности оспариваются в суде, например, если кто-то из бывших жильцов претендует на долю, которую не получил при приватизации.
Документы, необходимые для расприватизации квартиры
Что нужно для расприватизации квартиры? Процедура расприватизации может проходить с некоторыми отличиями, поскольку каждый регион и муниципалитет устанавливают свои правила, порядок подачи документов и сроки рассмотрения.
Общий алгоритм одинаков. Собственники начинают со сбора полного пакета документов. Необходимы:
- паспорта всех участников процедуры;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- договор приватизации;
- справки об отсутствии долгов по ЖКХ и налогу на имущество;
- согласие каждого собственника на отказ от прав, заверенное у нотариуса.
Если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные лица, потребуется разрешение органов опеки. В случае недееспособности дополнительно необходимо решение суда о назначении опекуна. Также может потребоваться технический план, чтобы подтвердить отсутствие неузаконенных перепланировок.
Как проходит расприватизация квартиры
После сбора документов собственники обращаются в администрацию своего населенного пункта или в многофункциональный центр, куда подают заявление о намерении отказаться от права собственности.
После проверки всех данных и подтверждения соответствия всем условиям между собственниками и муниципалитетом заключается договор о безвозмездной передаче квартиры. Договор регистрируется в Росреестре, после чего расприватизация считается официально завершенной.
Бывшие собственники получают на руки копию зарегистрированного договора и заключают с муниципалитетом бессрочный договор социального найма, который дает им право проживать в квартире до конца жизни, но без права продавать ее, дарить, завещать или использовать в качестве залога.
Ограничения в расприватизации жилья
Есть важный момент: расприватизировать долю в квартире невозможно. Многие думают, что можно отказаться от своей части, сохранив остальное в собственности. Закон не предусматривает частичной расприватизации — процедура предполагает полный отказ от всех прав на объект.
Если в квартире проживает несколько собственников и один из них хочет передать свою долю государству, но другие не согласны, процедуру не проведут. Это связано с тем, что расприватизация — это не просто изменение формы владения, а полное прекращение прав собственности на весь объект. Любое сохранение хотя бы одной доли делает ее юридически невозможной.
Также важно понимать, что расприватизировать квартиру, купленную у другого человека, нельзя. Этот процесс доступен только тем, кто получил жилье в рамках бесплатной приватизации. Если вы приобрели квартиру по договору купли-продажи, получили ее по наследству или в порядке дарения, она уже не подлежит расприватизации. Даже если вы купили ее у человека, который сам приватизировал квартиру, вы не сможете вернуть ее государству — это право утрачивается вместе с первоначальным собственником.
В ряде случаев власти могут отказать в расприватизации при отсутствии каких-либо обязательных документов. Отказ также возможен, если в квартире прописаны посторонние лица — не родственники владельца. Также в расприватизации откажут, если дом признан аварийным, хоть при приватизации он находился в нормальном состоянии.
В расприватизации в том числе откажут, если:
- на жилье наложен арест из-за уголовного дела, которое заведено на одного из собственников;
- паспорта участников расприватизации просрочены.
Прежде чем подавать заявление, необходимо устранить все несоответствия требованиям для расприватизации. Повторно подать заявление в случае отказа можно, но не ранее, чем через год.
Расприватизация квартиры по решению суда
Судебная расприватизация — совершенно иной механизм, который применяется не по инициативе собственника. Она возможна только в тех случаях, когда первоначальная приватизация была проведена с грубыми нарушениями закона, например:
- один из жильцов, имевший право на участие в приватизации, не участвовал в ней;
- договор на приватизацию был подписан под угрозой, вследствие обмана или давления;
- при приватизации использовались поддельные документы;
- дом был признан аварийным на момент приватизации, но это не было учтено.
В описанных случаях суд может признать договор приватизации недействительным, и квартира автоматически станет муниципальный собственностью. Инициатором такого процесса может быть только государственный орган или заинтересованное лицо, чьи права были нарушены.
Преимущества расприватизации
Отказ от собственности освобождает от ежегодной уплаты налога на имущество, взносов на капитальный ремонт. В некоторых случаях расприватизация позволяет встать на очередь на улучшение жилищных условий и получить более просторное жилье от государства.
Минусы есть тоже. Вы теряете возможность продать, подарить или завещать квартиру, не можете использовать ее как залог при получении кредита, и, что особенно важно — вы теряете право на бесплатную приватизацию в будущем.
«Плюс деприватизации — это снятие с себя финансового бремени по уплате коммунальных услуг и капитального ремонта. Основной минус в том, что процедура деприватизации носит необратимый характер. Граждане, вернувшие жилье государству, утрачивают право на приватизацию в будущем. Это ограничение распространяется как на конкретную квартиру, так и на любую другую. К тому же после передачи недвижимости муниципалитету все права распоряжения ею аннулируются: становится невозможно продать, подарить или, например, завещать», — отмечает Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф.
Также вы становитесь полностью зависимыми от муниципалитета: администрация имеет право переселить вас из расприватизированной квартиры в другое жилье, если дом признается аварийным или подлежащим сносу. Вы не сможете противостоять этому решению, как могли бы сделать при наличии права собственности.
Расприватизация подходит только тем, кто готов жить в квартире, не имея права распоряжаться недвижимостью. Перед тем, как подавать заявление, необходимо тщательно взвесить все последствия, проконсультироваться с юристом и убедиться, что вы понимаете, что после регистрации договора вернуться назад уже невозможно. Это не просто смена формы владения — это окончательный отказ от права собственности.
Три кита безопасной сделки: проверка квартиры, анализ риэлтора и цифровой аудит
Как сдать долю квартиры и нужно ли согласие второго собственника
Основания приобретения права собственности: как можно стать владельцем недвижимости
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
