Друзья, добрый день, думаю, что тема с "бабушками-мошенницами" Вам изрядно надоела, но это то, что сильно рынок вторички "будоражит" и сделки на нём тормозит.
Тем временем, пошли новые решения по новым делам. И всё начинает выглядеть не так безнадёжно.
Дело №2-1316/2024
11 сентября 2023 года две жительницы города Якутска решили заключить ДКП на квартиру. Всё как обычно, после того, как деньги были получены, несчастная беззащитная пенсионерка поняла, что её обманули. Не покупатель, нет, с покупателем всё чисто и деньги получены в полном объёме. А злоумышленник. Какой-то злоумышленник ввёл несчастную в женщину в заблуждение и заставил таким образом обменять квартиру на деньги. Осознав весь масштаб трагедии, бабушка побежала в суд и попросила квартиру вернуть. Потому что бабушкам без квартир никак нельзя, даже с деньгами. В итоге:
Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 16 апреля 2024 года исковые требования удовлетворены, договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, заключенный 11 сентября 2023 года Кириллиной И.И. и Аргуновой О.В. в отношении квартиры, расположенной по адресу: .........., признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры, расположенной по адресу: .........., Кириллиной И.И. Указано, что данное решение является основанием исключения записи из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности Аргуновой О.В. на названную квартиру и для регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости за Кириллиной И.И.
В общем, всё как обычно. Беззащитным бабушкам - и квартиру и деньги, добросовестным покупателям - пожелания всего доброго. Покупатель с таким подходом не согласился и:
Ответчик Аргунова О.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает на нарушения, допущенные при производстве судебной психиатрической экспертизы, в связи с чем экспертное заключение № ..., положенное в основу решения суда, является порочным и не соответствующим требованиям допустимости. Также указывает, что при рассмотрении дела суду необходимо было руководствоваться положениями статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем причастность Аргуновой О.В., риелторов, сотрудников публичного акционерного общества (далее – ПАО) «Банк ВТБ» к обману Кириллиной И.И. судом не установлена, следовательно, оснований для признания сделки недействительной не имеется. В настоящее время приговор по уголовному делу еще не вынесен, имеющиеся материалы уголовного дела не обладают преюдициальной силой. Действия ответчика по снятию с регистрационного учета по месту жительства после ее обращения в полицию свидетельствуют о добровольности сделки и о понимании своих действий, данному обстоятельству судом оценка не дана. Принятое решение нарушает права Аргуновой О.В., в отношении которой правила о применении двусторонней реституции не применены, в первоначальное положение восстановлена только Кириллина И.И., судом первой инстанции не дана оценка использованию Аргуновой О.В. при приобретении квартиры средств материнского капитала и кредитных средств.
ПАО «Банк ВТБ» также не согласилось с решением суда, представитель данного ответчика по доверенности Соловьева Е.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что денежные средства в размере .......... рублей по договору купли-продажи были получены Кириллиной И.И., которая самостоятельно распорядилась ими по своему усмотрению. При вынесении решения суд первой инстанции не произвел надлежащей оценки проведенной судебной психолого-психиатрической экспертизы в отношении истца Кириллиной И.И в совокупности со всеми обстоятельствами дела. Суд, признавая недействительным оспариваемый договор купли-продажи и возвращая квартиру истцу, не разрешил вопрос о возмещении Аргуновой О.В. понесенных расходов на покупку квартиры, не разрешил вопрос о сохранении залога, тем самым нарушил предусмотренное пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации право ответчика на возврат исполненного по недействительной сделке.
В общем не буду Вас утомлять всеми обстоятельствами дела, заключение:
Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 16 апреля 2024 года и дополнительное решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 19 ноября 2024 года по данному делу отменить, принять новое решение.
В удовлетворении иска Кириллиной И.И. к Аргуновой О.В., публичному акционерному обществу Банк ВТБ о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
В общем, квартиру вернули добросовестному покупателю. Справедливость восторжествовала.
Я за эти 3 недели перечитал кучу судебных решений и вынес для себя кое-какие выводы. Позвольте с Вами поделиться:
1. Дел относительно немного. Не миллионы и даже, похоже, не тысячи, как нас пытаются в телевизоре убедить. Проблема есть, но её масштаб сильно преувеличен. Прямо на порядки;
2. Несмотря на сложившееся представление об определённом "правовом беспределе", это мнение ложное. Дела очень тщательно рассматриваются и решения выносятся на основании долгих психиатрических экспертиз.
Позиция суда часто кажется неверной, потому что мы видим лишь окончательное решение, но оснований принятия решений не понимаем.
СМИ, на мой взгляд, в этом плане только мешают, намеренно создавая ощущение, что "всё бесполезно", "суды не понимают, что творят", "это не только бабушки, вся вторичка - токсичное зло", "это страшный риск, покупайте лучше... эээ... не вторичку".
На самом деле, если Вы будете читать дела, убедитесь, что у суда крайне сложная дилемма. Перед ними незащищённый старый человек, который утверждает, что лишился и квартиры и денег (нередко, пенсионерки утверждают, что вместе с деньгами от продажи квартир отдали мошенникам и собственные сбережения, снятые заблаговременно с банковских счетов с подтверждением в виде справок), чьи интересы поддержаны прокуратурой (у прокуратуры четкая позиция - беззащитных стариков в обиду никому не дадим). Плюс есть готовый прецедент в виде дела Долиной, который показал, какие решения по аналогичным делам можно выносить.
Мы же понимаем, что в СМИ при желании можно развернуть и иную истерику: "суды выгоняют стариков на улицу - ни квартир, ни денег", "теперь только умереть под мостом - признания бабушки из Твери, у которой суд отобрал квартиру" - представили?
Я думаю, и судьи такой поворот также очень ярко могут представить. Поэтому - для судей все эти выглядят дела гораздо менее однозначно, чем для нас;
3. Ну и, третье, главное, выводы. Данные дела в силу своей специфики касаются почти всегда "бабушек". У всех, кто утверждает иное, гиперболизируя, что может быть любой собственник, независимо от возраста и пола, просите пруфы. Допускаю, что это боты или клоны тех же "неравнодушных журналистов", которые всю эту безумную кампанию в СМИ и развязали.
Ну и первый вывод - боимся вторичку, понимаем, что этот страх обоснован, но пока касается только "бабушек", поэтому по возможности отказываемся от сделок с "бабушками".
На рынке куча квартир от собственников лобого возраста и пола, на бабушках свет клином точно не сошёлся. Не надо лишать их квартир, пусть живут долго и счастливо.
Дальше. Краеугольным камнем всех дел является психиатрическое освидетельствование, на основании которого и выносится итоговое решение. Соответственно, если, вдруг, всё-таки решили покупать у бабушки - страхуемся. Лучше всего - психиатрическое освидетельствование на сделке + опрос родственников + желательно, присутствие родственников на сделке + нотариальная сделка. См. п.1 и не верьте тем, кто говорит, что это бесполезно. Каждый отдельный элемент сильно увеличивает безопасность всей сделки.
Дальше. Страхование титула. Опять же, смотрим п.1 и размышляем, кто носится по всем каналам дзен, твёрдо уверяя, что страхование титула неприменимо.
Смотрим свежее дело № 2-1355/2025.
Всё как обычно, бабушку обманули, и ей нужно вернуть и деньги и квартиру. Но решение суда иное:
Взыскать с Беляевой Ирины Владимировны в пользу Кандрушиной Анны Владимировны денежные средства в размере 7 000 000 рублей.
А ещё более необычно:
Согласно условиям договора купли-продажи и материалам дела расчеты по сделки произведены с использованием номинального счета ООО «Домклик», открытого в ПАО «Сбербанк», 03.07.2024 ООО «Домклик» подготовлено правовое заключение по спорному жилому помещению с целью выявления обстоятельств, которые могут стать основанием для нарушения прав нового собственника /л.д. 156-159 том 1/, Кандрушиной А.В. выдан сертификат на возмещение 7 394 157 рублей на случай утраты права собственности, вселения третьих лиц /л.д. 227 том 1/.
Суть: добросовестному покупателю не нужно ждать выплат от "несчастной старушки" "в час по чайной ложке". Сертификат покрывает её риски полностью и сразу, а уже потом, видимо, юристы банка будут истребовать своё у бабушки.
Друзья, думаю, на этом с этим вопросом всё. Предполагаю, что в скором времени увидим много решений по апелляции, аналогичных якутскому и даже верю, что нас сможет удивить кассационное решение по Долиной.
Как Тамара разгрузится, напишет, ещё 1-2 статьи про "бабушек-мошенниц", и планирует писать более-менее регулярно на тему "безопасность сделки по вторичке". Помним, что нужно осветить тему "сделки с использованием маткапитала и привлечением органов опеки", "банкротство" и т.д. Всё напишем, главное оставайтесь на канале :-)
А дело с "бабушками-мошенницами", надеюсь закрыто :-)
Как изначально и предполагал - много шума из ничего, потому что 2 000 000 сделок ежегодно на рынке вторички России это не "баран чихнул", это огромная "куча бабла", которая привлекает многих "неравнодушных журналистов" и, возможно, кото-то ещё :-)
Хотите пощекотать себе нервы, смотрите предыдущие статьи по теме:
Что делать, когда бабушки отжимают квартиры?
Как купить квартиру у бабушки и не остаться с носом
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov