Друзья, добрый день. Давайте о наболевшем?
Неделю назад мы с Вами обсуждали: Как купить квартиру у бабушки и не остаться с носом. Обещал разобраться и получить экспертное мнение юриста. Всё сделал и приглашаю Вас обсудить сложившуюся ситуацию вместе.
Готовы? Поехали!
Статьи о проблемах со вторичкой посыпались как из рога изобилия. Самой читаемой, как я понимаю, стала статья РИА Новости "Ни квартиры, ни денег: как обманывают покупателей жилья на вторичке". Резюме: всё ужасно. Как там пелось в древней "песне": никто не даст нам избавленья - ни Бог, ни царь, и не герой...
Ну во всяком случае именно такое ощущение складывается, если подобные статьи читать. Не поможет ни нотариус, ни страхование титула, ни аккредитив, ни безопасные расчеты от Сбер Домклик, ни юридические проверки, ни психиатр, ни видеосъемка, ни что-то другое, что вы сейчас пытаетесь вспомнить. НИЧЕГО. Все выработанные механизмы проведения сделок по вторичке - бесполезны перед волей несчастных обманутых бабушек. Вы - беззащитны и в их полной власти.
Ну и дело теперь не только в бабушках. Думаю всем собственникам вторички стоит понять, что продать свою квартиру теперь не удастся уже никогда, потому как вторичка - токсична, веры мошенникам-физлицам нет никакой, ну а нам, риэлторам, пора сушить вёсла. Потому что практически каждая вторая, да что там, каждая первая сделка по вторичке - заканчивается мошенничеством и отъемом квартиры у добросовестного покупателя.
При этом в той же нашумевшей статье приводится информация, что: "в сетевом сообществе покупателей, у которых отобрали честно приобретенные квартиры, — сотня человек." Я не нашёл это сообщество, буду признателен, если кто-то знает его адрес. Но давайте подумаем вместе немного об ином - насколько высока вероятность, что при таких вводных, жертва к группе единомышленников присоединится? Ну, наверное, довольно высока. Можно ли предположить, что там будут состоять 2 или более членов обманутой семьи? Тоже можно. Если общее количество пострадавших 100, может ли оказаться, что всего подобных дел 50? Я на прошлой неделе много времени на это потратил и нашёл порядка 30 дел, допускаю, что их может быть и 50, и 100; в цифру 200 верю уже слабее, а вот в то, что их тысяча или больше поверить без неопровержимых доказательств не готов вовсе.
Спору нет, даже одно дело такого рода, как дело Долиной, очень деструктивно для рынка вторички, но всё же, насколько велик шанс стать жертвой мошенников именно по 177 (порок воли), 178 (под влиянием заблуждения) или 179 (под влиянием обмана) ГК РФ?
Давайте думать вместе. Смог найти такую информацию: "В первом полугодии 2025 года в России было зарегистрировано 738,7 тыс. прав собственности на вторичном рынке жилья на основании договоров купли-продажи (ДКП). Это на 27% меньше по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году, когда было зарегистрировано около 1 млн ДКП. Об этом рассказали ИА «Движение.ру» в пресс-службе Росреестра."
Предположим, что первое полугодие равно второму (хотя, скорее осенью и в декабре сделок больше, чем весной и летом) и проигнорируем падение на 27%. Тогда выйдем на цифру 1 500 000 сделок в год. Нашумевшее дело Цитлидзе тянется с 2022 года, как ни считай, получаетсяя 3 полных года или грубо не менее 4,5 млн сделок по купле-продаже вторички. Пусть будет 100 дел против 4 500 000 договоров купли-продажи.
Тогда получается 1 шанс из 45 000 или 0,0022%.
С одной стороны да, быть таким "счастливчиком" неприятно, с другой - такой шанс выпадает далеко не всем. Но, понятно, так как эту тему кто-то (полагаю, неравнодушные журналисты, искренне переживающие за бабушек) активно раскачивает, клиенты переживают, а коллеги думают, что же делать.
Из интересного и полезного нашел такую статью. Коллеги из Екатеринбурга рекомендуют тщательно присматриваться к продавцу и избегать сделки, если видим такое:
Вот список стоп-факторов, оберегающих от покупки квартиры у «ведомого».
- Продаётся единственное жильё без встречной покупки.
- Продавец пожилой.
- Продавец одинокий.
- Отказывается сообщать контакты родственников.
- Торопит с оформлением сделки.
- Хочет получить деньги наличными.
- Легко соглашается на снижение цены.
- Не спешит выписываться из квартиры.
- Не может внятно объяснить причину продажи.
- Не говорит, где планирует проживать в дальнейшем.
Также понравился хороший разбор от юриста по разнице между 177 и 179 ГК РФ:
Ну и обещанное мнение о ситуации от моего партнёра - юриста Тамары Тиуновой:
Дорогие друзья, последнее время в СМИ мы все чаще встречаем тревожную информацию о том, что добросовестный покупатель приобрел квартиру у продавца, который находился под влиянием обмана, в итоге сделка была признана судом не действительной, покупатель остался и без квартиры, и без денег. Самое известное, пожалуй, дело Ларисы Долиной. Но и другие истории тоже всплывают, то профессора обманули, то врача, то пенсионера. Как правило, вводные данные у всех историй схожи: мошенники каким-то чудом убедили артиста/врача/пенсионера продать квартиру и перевести деньги «в безопасное место». Далее находится приобретатель, который передает деньги под расписку и происходит переход права собственности. В последствии продавец передает деньги мошенникам, но, осознав происшедшее, отказывается выселяться из квартиры и начинаются судебные тяжбы.
Давайте разбирать ситуацию, что же такое сделка под влиянием обмана.
Согласно статье 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску одной из сторон. Там же прописаны условия, при которых такая сделка не может быть признана недействительной: суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. Статья 167 ГК РФ, говорит о том, что каждая сторона возвращает то, что получила. Квартира - обратно собственнику, деньги – покупателю. Но добросовестный покупатель не всегда в безопасности. Статья 302 ГК РФ предусматривает, что если имущество выбыло из их владения иным путем помимо воли продавца, есть риск потерять и деньги, и жильё. Добросовестному покупателю придется восстанавливать свои права через уголовное производство, которое повлияет на гражданское.
Все это возможно, но давайте подумаем, как себя обезопасить и не быть зависимым от покупки жилья исключительно от застройщика.
Во-первых, проверяем личность Продавца.
Дееспособность — это когда продавец полностью осознает свои действия и руководит ими. Что бы избежать последствий, предусмотренных ст. 177 ГК РФ, нам нужно понять, что на момент сделки продавец не был признан судом недееспособным (например, из-за старческого слабоумия) или ограниченно дееспособным (из-за злоупотребления алкоголем, к примеру). Запрашиваем справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров по месту регистрации продавца. Требуем с осмотром врача. Необходимо лично общаться с продавцом до сделки, не только через риелтора, личное общение и наблюдение позволит нам оценить его адекватность, память, способность вести диалог. Задаем вопросы о квартире, районе, его прошлом. Обращаем внимание на тревожные сигналы. Все эти действия помогут нам понять, что продавец понимает значения своих действий и его наследники после смерти продавца не смогут через суд признать сделку недействительной. В связи с последними событиями особое внимание следует уделить, как бы не было грустно, личностям медийным, блогерам, заслуженным деятелям науки и здравоохранения, и конечно же, пенсионерам, чтобы не оказаться в ловушке чей-то игры.
Во-вторых, проверяем правоустанавливающие документы, историю перехода права, особенно связанные с наследованием и зарегистрированными лицами. Уделяем внимание тому, как продавец получил квартиру: приватизация, покупка, наследство, дарение, мена. Смотрим на стоимость квартиры, она не должна быть категорически заниженной.
В-третьих, проведение сделки. В идеале, чтобы на сделке продавец присутствовал лично, а не представитель по доверенности. Если продавец вызывает хоть каплю сомнения, в силу возраста, к примеру, приглашаем на сделку врача, который задаст все необходимые вопросы, выяснит условия отчуждения недвижимости и предоставит заключение, заверенное печатью квалифицированного специалиста. Дополнительным гарантом выступит нотариус, который заблаговременно проверит все документы, и так же, опросит продавца о его намерениях отчуждения собственности. Нотариус проверит продавца на наличие ограничений дееспособности, чистоту сделки и отсутствие обременений, засвидетельствует, что продавец был в ясном уме и твердой памяти, удостоверится, что цена сделки рыночная и не является мнимой. В случае судебных процессов, будет привлечен третьим лицом по делу. Используем безналичный расчет (аккредитив/сервис безопасных расчётов/депозит нотариуса).
Дополнительные хитрости:
Видеосъемка. Снимайте на видео ключевые встречи, особенно подписание договора. Это будет доказательством адекватного состояния продавца.
Привлечение свидетелей. При подписании документов и самой сделки можно пригласить незаинтересованных свидетелей, которые в будущем смогут подтвердить намерения продавца.
Ну и, главное, вторичку покупать можно. Суды начали выносить иные приговоры, плюс при правильной организации сделки можно гарантировать её полную безопасность. Как?
Читайте статью:
Как вернуть квартиру по сделке с бабкой-мошенницей
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov