Друзья, добрый день, обещанная статья о деле Нино Цитлидзе от моего партнёра юриста Тамары Тиуновой
Предыдущие статьи по теме: Вторичку покупать нельзя и Как купить квартиру у бабушки и не остаться с носом.
Друзья, с катастрофической скоростью растет число случаев, когда продавец квартиры, получив оплату, спустя время заявляет, что стал жертвой телефонных мошенников, вынудивших его обманным путем продать недвижимость. Давайте порассуждаем над конкретным примером Цитлидзе Нино Борисовны.
Преподаватель московского ВУЗа в сентябре 2022 года приобрела квартиру у Ивановой Н.А., которая после перехода права собственности и получения оплаты отказалась выселяться и передавать квартиру покупателю. В связи с чем Цитлидзе Н.Б. была вынуждена обратиться в суд для защиты своих прав, а Иванова Н.А. обратилась со встречным иском, в котором просила о признании договора купли-продажи недействительным, возврате имущества в собственность, признании права собственности. В мае 2024 года Бабушкинским районным судом города Москвы по делу было вынесено решение, из которого следует, что:
Цитлидзе Н.Б. оплатила квартиру за счет собственных и кредитных денежных средств, от продавца получена расписка, договор составлен в простой письменной форме, квартира передана в залог банку.
Иванова Н.А., она была введена в заблуждение мошенниками, которые представлялись сотрудниками ФСБ и Центробанка, сообщили о необходимости сотрудничества в целях поимки преступников под угрозой привлечения к уголовной ответственности за измену Родине, не понимала природу сделки и ее последствия в силу преклонного возраста, действовала согласно поставленным задачам, она лишилась единственного жилья, а денежные средства от продажи квартиры и сбережения она перечислила по указанию мошенников неустановленным лицам. Указанные обстоятельства подтверждены приговорами Бабушкинского районного суда г. Москвы от 19.12.2023 в отношении Костроминой Л.Н. и от 11.12.2023 в отношении Конникова О.И., которые были осуждены за совершение преступления в отношении Ивановой Н.А., предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. С указанных лиц в пользу Ивановой Н.А. взыскано 11 960 000 руб. в счет имущественного вреда, причиненного преступлением, присуждена компенсация морального вреда.
Более года спустя была проведена психиатрическая экспертиза, согласно которой на момент подписания договора купли-продажи квартиры от 23.09.2022 Иванова Н.А. обнаруживала и обнаруживает в настоящее время психическое расстройство в форме органического эмоционально лабильного (астенического) расстройства в связи со смешанными заболеваниями, однако в юридически значимый период психическое расстройство не было выражено столь значительно, не сопровождалось грубым интелектуально-мнестическим снижением, какой-либо психотической симптоматикой, признаками нарушенного сознания, нарушением критических и прогностических функций, которые лишали бы ее способности отдавать отчет своим действиям и руководить ими.
Установлено, что квартира являлась единственным жильем Ивановой Н.А.
Суд, учитывая вышеперечисленное, а также факт, что в пользу Ивановой Н.А. с преступников взыскан ущерб в размере похищенных средств, удовлетворил требования Цитлидзе Н.Б., а Ивановой Н.А. отказал.
Но в июне 2025 года определением апелляционной инстанции решение изменено с точности до наоборот.
Апелляционная инстанция, признала, что вынесенные преступникам приговоры имеют преюдициальный характер для рассматриваемого спора по гражданскому делу, поскольку подтверждают факт мошеннических действий с психологическим воздействием на Иванову Н.А. с их стороны с целью принуждения потерпевшей к продаже жилого помещения и передачи денежных средств последним. Учла срочность продажи квартиры, выявленные психические заболевания, в результате чего право собственности Ивановой Натальи Алексеевны на квартиру было восстановлено.
На первый взгляд: справедливо. Но в реальности все выглядит совсем иначе. В сухом остатке:
· Деньги у мошенников. Удастся ли из взыскать пока не известно.
· Иванова Н.А. осталась при своем. Да, взяла грех на душу, ведь по ее иску покупатель лишилась всего, но иначе самой жить негде.
· Покупатель в отчаянном положении и с ипотекой на 30 лет. Механизм двусторонней реституции фактически нарушен. Вместо равного возврата имущества и денег, уголовные последствия мошенничества свалили на плечи покупателя.
Какой мы с Вами сделаем вывод? Ключевым моментом в отмене решения является уже вынесенный приговор. То есть, факт мошеннических действий в отношении продавца доказан. В данной ситуации, если бы на сделку был привлечен врач, возможно, ему бы удалось определить выявленный в последствии экспертами диагноз у продавца и сделка бы не состоялась. Срочная продажа должна была быть тревожным звоночкам при выборе, конечно, но все мы люди, и никто не застрахован от ошибок.
Творческий подход суда по делу Долиной в границах гражданского и уголовного судопроизводства породил настоящий правовой коллапс, новый и уникальный прецедент.
Добросовестность приобретателя получила новое содержание, определяемое экспертами понятием «сверхосмотрительность». Теперь покупатель обязан детально и скрупулёзно проверять не только правомочия продавца, но и все сопутствующие обстоятельства сделки. Основным из них является возможный обман продавца третьими лицами.
Так что же делать?
Сейчас важно объединить усилия на активном внедрении комплексных схем безопасности при совершении сделок с недвижимостью. Не идеализировать морально-нравственный облик пожилых продавцов. Отказываться от стереотипов, доверять людям, но с осторожностью.
Предлагаю обсудить тему вместе, а я продолжу обзор схемы безопасной сделки в следующих публикациях.
Дело Цитлидзе - скачать материалы
Апелляция по делу Цитлидзе - скачать материалы
Буду признательна за Ваши вопросы и комментарии.
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov