Автор: Егор Ян, внештатный редактор канала, давно не писал - путешествовал.
Вместо сухих релизов — живое сравнение четырёх свежих проектов под Саками.
Разложим по полочкам, что происходит с локациями, транспортом, пляжами и потенциалом развития. И да, в недвижимости по‑прежнему работает старая истина:
Локация, локация и ещё раз локация.
Но «локация» — это три уровня, а не одно слово.
Уровень 1. Регион
Крым — один из самых активно развивающихся туристических регионов страны. Здесь стартует каждый месяц по 3-5 проектов. Ниже мы рассмотрим те, что недавно стартовали или готовятся в одной локации - вокруг города Саки: «Атлантис», «Сансара», «Тамерун» и «Сады Киммерии».
Уровень 2. Привязка к городу
Все четыре проекта находятся вне крупных городов (до 50 тыс.+ жителей):
- Атлантис и Сансара — пгт Новофёдоровка, около 6,5 тыс. жителей.
- Тамерун — с. Прибрежное, 671 житель.
- Сады Киммерии — удалённый курортный район Сак (город - 23 тыс. жителей): жилых домов нет, вокруг санатории и частные гостиницы.
Дистанция до центра Сак: у Тамеруна ~9 км, у остальных ~7 км. На бумаге похоже, но на деле транспортная картина разная:
- Тамерун выигрывает: мимо идут автобусы, маршрутки и даже электрички — проще доехать и в сезон, и вне его.
- Атлантис и Сансара — только пригородные автобусы; Сады Киммерии — городской №3 из Сак. В несезон интервалы разрежены: из Новофёдоровки ~каждые 15 минут, от района санатория «Полтава» (Сады) ~каждые 30 минут.
- Сансара менее удобна пешком: от участка до центра Новофёдоровки (остановки) около получаса хода.
Уровень 3. Шаговая доступность (радиус до 1 км)
- Атлантис — центр Новофёдоровки. Градообразующее предприятие — военный аэродром, что сейчас явный минус по восприятию локации.
- Сансара — по сути та же Новофёдоровка, но ближе к санаторию «Полтава» - до аэродрома более 3-х километров.
- Сады Киммерии — зона базы отдыха «Прибой». Минус: соседство с очистными сооружениями — при западном ветре ощутимый запах.
- Тамерун — лучший потенциал: он «пришит» к федерально поддержанному мегапроекту «Золотые пески России — Крымская Ривьера». Рядом уже идут стройки крупного масштаба: Saga, Tempo (10+ га каждый), «Птица», «Прибрежный Прайм» (по 3-5+ га). В планах — новый жилой район со школой, двумя детсадами и ТЦ. Это сразу два бонуса: всесезонность локации и связка с новой дорожной развязкой на аэропорт (ориентир — 25 минут).
Скоринг базовой локации (без учёта курортной составляющей и будущего роста)
Теперь про дополнительные параметры локации.
Пляжи, первая линия и близость к КРТ.
Здесь пары делятся чётко:
- Тамерун и Сансара — первая береговая линия, до моря — тротуар. У Сансары полоса пляжа шире (150+ м) против ~50 м у Тамеруна.
- Атлантис и Сады — около 500 м от воды. Для Атлантиса это ещё и будущая территория другого комплекса (старт через 1–2 года). От Садов к пляжу нужно проходить через «Прибой» с бюджетными гостиницами.
Ключ (хотя и с рисками) к будущей стоимости — близость к КРТ «Крымская Ривьера»:
- Тамерун — фактически сосед. Это фаворит по синергии с будущим курортным районом.
- Сады Киммерии — примерно в 2 км, влияние слабое, но будет.
- Сансара — на полкилометра ближе к КРТ, чем Атлантис, но и это более 6 км.
- Атлантис — самый удалённый: более 7 км.
Скоринг с учётом моря, пляжа и близости к КРТ
Промежуточный итог
Добавление курортного фактора и «большого» развития резко поднимает Тамерун на вершину, Сансара берёт серебро из-за 1-й береговой.
Что ещё важно и пока «за кадром»
Мы оценили 11 из 24 параметров нашей второй версии «Скоринга инвестиционного потенциала» — полный сравнительный отчёт в закрытом клубе «КИН — Крымские Инвестиции в Недвижимость» (ссылка в закрепе «Крымского метра»). Окончательные выводы из данной таблицы делать нельзя: большую роль имеет продукт и управляющая компания. Но нужно понимать, что локация формирует 50–70% успеха.
Отметим - в полном скоринге некоторые проекты поменяются местами.
В качестве P.S.:
Кто строит и каков бэкграунд
- Тамерун — крупный федеральный девелопер; в родном Воронеже "Развитие" занимает 1‑е место в рейтинге ЕРЗ. Сильная ставка на масштаб и инфраструктуру.
- Сады Киммерии — застройщик с портфелем курортных объектов в Сочи: понимают сезонность и продукт под отпускной спрос, потенциал участка строительства огромный - 36 гектар.
- Атлантис — крымская компания «Квартал», ранее построила в Евпатории «Одиссей». Важно: после сдачи около 25% лотов оставались нереализованными. На «рестарте» продаж 55% (104 сделки) прошли по ~335 тыс. ₽/м²; за 7 месяцев цена выросла лишь до ~362 тыс. ₽/м² (+10%). На переуступке инвесторы сейчас рискуют выходить в минус, тем более рядом «Альба Дель Мар» — локация ближе к морю на ~700 м и цена около 350 тыс. ₽/м² уже с отделкой. Опасайтесь перегретых "стартов продаж" и маркетинговых уловок.
- Сансара — компактный московский девелопер; в 2022 году сдан апарт‑проект «Резиденция Сокольники».
Что это значит инвестору
- Если ваша стратегия — драйвить доход локацией и будущей инфраструктурой, невзирая на цену и продукт, фаворит очевиден: Тамерун, благодаря первой линии и соседству с «Крымской Ривьерой».
- Сансара — вариант для тех, кому важны первая линия и широкая пляжная полоса.
- Сады Киммерии — ставка на курортный кластер, большие перспективы, сильную УК с опытом, но с нюансами окружения и большое количество очередей стройки.
- Атлантис — потребует вдумчивого входа, понимания соседних проектов, жёсткой будущей конкуренции и очевидных преимуществ по цене.
Итог
Локация — это не точка на карте, а ступенчатая система: регион — привязка к городу — море — окружение. Окончательный вердикт поставим, когда добавим продуктовую часть и управляющих операторов — но уже сейчас видно, где складываются предпосылки для всесезонного курорта, а где инвестору придётся выигрывать исключительно ценой входа и силой управляющей компании.
И напоследок — ещё одна формула недвижимости:
Все недостатки недвижимости должны быть отражены в цене.
Если это не так, то покупатель проигрывает. Хочется верить, что девелоперы помнят об этом и не подменяют продукт глянцевыми рендерами и маркетинговыми трюками, задирая планку на старте туда, откуда потом невозможно выйти без потерь. Красивая картинка — это обещание. Готовый отель — реальность. Инвестировать нужно в реальность, а не в обещания. Чтобы приблизить одно к другому и существуют цифровые модели наподобие нашего скоринга.
Рекомендуем почитать статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости, а также есть цель купить — добро пожаловать к нам в Телеграм или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.