Разбираем договор аренды с магазином «Улыбка радуги».

Предлагаю вашему вниманию разбор договора аренды магазина с оператором «Улыбка радуги». Обращаю ваше внимание, что разбор производится на основании проекта договора, который попал мне в руки осенью 2025 года. Конечные версии договоров могут отличаться по содержанию и условиям. Все рекомендации, приведенные в статье, являются субъективными и носят информационный характер. Решение о применении тех или иных советов принимайте уж сами.

Что мы знаем про этого арендатора?

На сайте компании заявлено, что «Улыбка радуги» - это федеральная сеть магазинов по уходу за собой и домом, крупнейшая на Северо-Западе и в Поволжье и вторая по величине в России. Говорится о 1800 магазинах, расположенных в 270 городах России (ноябрь 2025 года).

Требования арендатора к помещениям под магазин, отраженные на сайте компании:

• Жилой массив с не менее чем 10 000 жителей в радиусе 500 м
• Первый этаж и наличие витрин
• Наличие развитой инфраструктуры
• Возможность размещения рекламной вывески на фасаде
• Электрическая мощность — 10кВт на 100 м2
• Общая площадь — от 130 м2 до 180 м2

Условия договора

Теперь непосредственно к договору, который я разбил на три блока: позитивные, нейтральные и негативные (для арендодателя, конечно). Градация условная и субъективная. Давайте посмотрим, есть ли у нас основания для улыбки.

Веселые

Рассмотрим позитивные моменты договора.

1. Предусмотрена переменная часть аренды, которая включает в себя затраты на электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение и канализацию в отношении помещения. Арендатор самостоятельно заключает договор на вывоз твердых коммунальных отходов. На арендодателе остаются затраты на содержание, капитальный ремонт и пр.
2. Имеет место обеспечительный платеж. К сожалению, не предусмотрена процедура восстановления такого платежа после удержания и ответственность арендатора за его пополнение.
3. Определено понятие естественного износа (и довольно неплохо), что значительно снижает вероятность спора сторон.
4. Арендодатель не несет ответственности в случаях аварийных ситуаций, проведения работ, и иных действий/бездействий ресурсоснабжающих организаций, повлекших приостановление энерго-, тепло- и/или водоснабжения. Справедливо. Помните, ответственность не равно начисление арендной платы.
5. Арендодателю предоставлено право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды при определенных нарушениях (сроков оплаты и ухудшения помещения). И пусть перечень нарушений невелик, но уже сам этот механизм (внесудебный отказ) – редкость для федеральных арендаторов.
6. Определен перечень отделимых улучшений, что хорошо. Хотя не со всеми улучшениями я бы согласился.
7. Индексация предусмотрена! Это уже прорыв! Варианта два:

• Или по соглашению сторон не более чем на 5%. В таком варианте индексацию в одностороннем порядке провести не получится, потребуется волеизъявление арендатора. Как себя ведет при попытке провести индексацию «УР» сказать не могу.
• Или увеличение в одностороннем порядке не более, чем на 3%. Это настоящий односторонний вариант проведения индексации арендодателем. Рекомендуется использовать именно его. Можно ли увеличить процент? Не уверен. Поделитесь, кто знает.

Нейтральные

Перейдем к относительно нормальным условиям, про которые нужно помнить при подписании и исполнении договора аренды.

1. Арендатору требуется 15 киловатт электроэнергии на 100 метров (хотя на сайте компании говорится про 10 киловатт), что можно считать вполне умеренным параметром. В любом случае сверяйтесь с вашим договором с поставщиком услуг.
2. Об индексации арендной платы необходимо уведомить арендатора за 60 дней. Не пропустите срок, поставьте себе напоминалку.
3. Арендодатель гарантирует, что адрес соответствует данным Федеральной Информационной Адресной системы (ФИАС) или обязан привести сведения, содержащиеся в ЕГРН в соответствие с данными ФИАС. Процедура не сложная, но ответственность договором установлена неприятная, будьте внимательны.
4. Договором установлены границы эксплуатационной ответственности (обслуживание, ремонт, контроль состояния). Обязательно сверяйтесь с учетом особенностей вашего помещения. Что мне не понравилось. За системы отопления и вентиляции, пожарного водопровода, дымоудаления отвечает арендодатель. В целом разумно, но так-то это зона ответственности УК, а по отоплению и на арендатора ответственность не лишним будет перенести.
5. Арендатор вправе сдать помещение в субаренду без согласования с арендодателем. Здесь всегда нужно помнить про право субарендатора на заключение прямого договора аренды в случае досрочного прекращения договора аренды (ст.618ГК РФ) и блокировать это право субарендатора.
6. В случае невозможности ведения арендатором коммерческой деятельности по вине арендодателя более 5 часов подряд, арендодатель обязан выплатить неустойку в размере ежедневной арендной платы за каждый день нарушения. Кроме того, арендная плата за указанный период начислению не подлежит. Хорошо, что есть признак вины арендодателя. Плохо, что помимо неначисления арендной платы установлена довольно высокая неустойка! Нужно пробовать ее снижать
7. Срок договора аренды в договоре, который попался мне – 5 лет с момента подписания акта приема-передачи. Отнес этот пункт к нейтральным, это все-таки не 20 лет аптеки «Апрель», не 15 лет «Красного и белого» и даже не 7-10 лет продуктовиков. Да еще и индексация есть.
8. Если в результате действия или бездействия арендодателя заявленная мощность будет уменьшена, что повлечет перебои в нормальной работе электрооборудования арендатора, размер постоянной арендной платы на период отсутствия заявленной мощности уменьшается на 70% (семьдесят процентов). В целом понятна обеспокоенность арендатора, но ответственность, считаю, установлена несоразмерная. Опять же, сходу сложно представить себе ситуацию уменьшения мощности по инициативе арендодателя.
9. Арендатор имеет преимущественное право аренды. Не очень приятно, но не критично. Сам механизм (по мне) не совсем правильный – намерение заключить договор считается выполненным, если арендатор не заявил об ином. По закону процедура иная. Считаю, что порядок уведомления нужно менять.
10. Арендодатель не вправе отказать в проведении ночных работ, в том числе ночных инвентаризаций. Рекомендуется указать, что арендатор должен соблюдать при этом действующее законодательство, поскольку проведение ночных работ в жилом доме - история не самая простая.
11. Уведомить арендатора о распоряжении помещением (продажа, залог и пр.), а при нарушении компенсировать арендатору причиненные убытки. Предлагаю исключать, шанс забыть про это условие велика. Арендатор в любом случае защищен законом.
12. Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом за 30 календарных дней до даты отказа. Для федералов это стандартное условие, пересилить его, скорее всего, не получится. У арендодателя встречно такого права нет. Да и срок уведомления маловат, хорошо бы его увеличить, а также заблокировать его применение на 1,5-2 года.
13. Договор регистрируется силами и за счет арендодателя. Арендатор компенсирует Арендодателю 50% расходов по оплате госпошлины за регистрацию договора. Представляется, что если регистрация нужна арендатору, то и расходы он должен нести в полном объеме. Также за несвоевременность регистрации установлена ответственность в виде снижения размера арендной платы.

Грустные

Ну и напоследок нехорошие условия договора.

1. Переменная часть не включает в себя затраты на содержание помещения, т.е. затраты, которые собственник помещения несет в отношении управляющей компании (на содержание мест общего пользования, уборки прилегающей территории и пр.).
2. Арендодатель не взымает плату за размещение вывески, блоков кондиционера и пользование земельным участком. Помните, что собранием жильцов такая плата может быть установлена. И нести это бремя придется вам.
3. Если освобождение арендодателя от уплаты НДС перестанет действовать или последний перейдет на иную систему налогообложения, арендная плата будет включать в себя ставку НДС, применяемую к арендодателю. Что это значит для арендодателя? Он потеряет часть аренды в размере НДС! Что это значит для арендатора? Он уменьшит размер арендной платы, поскольку будет иметь право возместить уплаченный вами НДС из бюджета. Отстаивайте иной подход. При переходе на НДС арендная плата должна на сумму НДС быть увеличена.
4. Арендодатель обязуется возместить арендатору сумму невозмещенного НДС, сумму доначисленного налога на прибыль, а также наложенные на арендатора по вине арендодателя штрафные санкции. Ну так себе перспектива. Нужно быть крайне осторожным, а лучше требовать от арендатора соблюдения определённой процедуры применения ответственности, дабы иметь возможность исправить ситуацию.
5. Арендодатель обязан обеспечить помещение коммунальными услугами и электроэнергией. Старайтесь избегать подобных формулировок, вы не обеспечиваете помещение энергоресурсами, вы можете обеспечить наличие соответствующих договоров и своевременную оплату по ним.
6. Незамедлительно приступать к устранению аварий и иных событий, а также их последствий в случаях, когда аварии и иные события произошли не по вине арендатора. Не знаю. Арендодатель не специалист по устранению аварий, тем более в незамедлительном режиме. Тем более всех аварий, возникших не по вине арендатора.
7. В случае продажи помещения арендатор имеет преимущественное право его покупки. Нехорошее условие. Нужно исключать.
8. Если для размещения вывесок, рекламы и блоков кондиционеров в соответствии с законодательством, потребуется документация, отнесенная к компетенции арендодателя (в том числе согласование с органами управления МКД), арендодатель обязуется ее предоставить по письменному запросу арендатора. Либо исключайте указанный пункт, либо проработайте все нюансы до подписания договора аренды. Согласование может потребоваться как от административных органов, так и от жильцов (уполномоченной жильцами УК).
9. Арендодатель обязан предоставить арендатору место для размещения зоны разгрузки товаров и входной группы. Пункт нехорошо сформулирован. Не препятствовать разгрузке и доступу – это пожалуйста.
10. Арендодатель обязан обеспечить место для размещения контейнера для складирования отходов из помещения на весь срок аренды. Арендодатель берет на себя обязательства по хранению, вывозу и утилизации мусора, предоставляет арендатору право пользования контейнером. Или переводите этот вопрос на арендатора, или предварительно уточните, как этот вопрос решен в вашем доме.
11. Обеспечить в помещении поддержание температурного режима не ниже 18°С в отопительный сезон. Думаю, комментарии излишни. Вы температурный режим обеспечить не сможете, в вашей воле находится только своевременная оплата и взаимодействие с поставщиком.
12. В помещении должна быть установлена пожарная сигнализация, которую обслуживает арендодатель. Если арендатору требуется внесение изменений в действующий проект пожарной сигнализации, арендодатель подготавливает проект и выполняют работы, а арендатор компенсирует арендодателю эти расходы. Лишняя нагрузка на арендодателя, особенно по пожарной безопасности, напрягает.
13. Арендодатель обязан предоставить арендатору доступ в места общественного пользования, в том числе коридоры, лестницы, туалет. Предпочитаю формулировку - не препятствовать доступу.
14. Арендодатель берет на себя обязанность по обслуживанию инженерных коммуникаций, в том числе проходящих транзитом через помещение. Инженерные сети самого помещения хотелось бы вменить в обслуживание арендатору.
15. В случае предъявления контролирующими органами арендатору требований о необходимости приведения помещения в соответствии с требованиями нормативных документов, а равно при наличии со стороны органов ГПН и иных надзорных органов претензий по состоянию помещения, связанных с конструктивными особенностями помещения, арендодатель обязуется своими силами и за свой счет принимать меры к оперативному урегулированию таких претензий. Нужно понимать, что такие претензии могут быть неисполнимыми и все негативные последствия полетят в арендодателя. Неплохо бы, чтобы арендатор и сам прилагал усилия по оценке указанных рисков до подписания договора.
16. Начисление пеней за просрочку начинается с момента отправления арендодателем претензии. Справедливостью и не пахнет.
17. При регулярном (два и более раз в неделю на период более 30 минут) отключении электроснабжения вне зависимости от причин, постоянная арендная плата за день, в котором было отключение электроэнергии не начисляется. Ну так себе история. Два раза в неделю отключили на час, остальное время арендатор работал, а аренда не начисляется.
18. Срок аренды (5 лет) является для арендатора существенным условием договора, неисполнение или отсутствие которого предоставляет арендатору право требовать от арендодателя возмещения убытков. Крайне неприятный пункт. Считаю, что в такой редакции подписывать не следует. Как минимум, нужно конкретизировать размер убытков и устанавливать ответственность арендодателя исключительно при наличии его вины.
19. Если арендодатель не выставляет арендатору счета и документы на оплату переменной арендной платы более трех месяцев, арендатор освобождается от оплаты переменной арендной платы за указанный период. Мягко говоря, странное условие.
20. Неотделимые улучшения не компенсируются арендатору, если они не согласованы с арендодателем. Соответственно, все согласованные улучшения будете компенсировать на финише. Сумма улучшений и порядок амортизации в договоре не определен. Будьте осторожны.
21. Подсудность – суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Питер, конечно, город хороший, но не со всех регионов наездишься. Нужно менять на место нахождения объекта.

Итого

Такой обзор получился у меня. Это довольно сжатый и, повторюсь, субъективный взгляд на договор. Более подробную версию разбора вы сможете просчитать в телеграм-канале.

Что важно отметить. Договор, хоть и содержит определенные неприятные моменты, но без явных перегибов. Такой компромиссный вариант между «тяжелыми арендаторами» («Красное и белое», «Апрель»), арендаторами «средней тяжести» (продуктовые сети) с одной стороны и максимально договороспособными, но не всегда платежеспособными «легкими» арендаторами (местный бизнес) - с другой.

Мы получаем относительно нормальный срок договора аренды с возможностью проведения индексации, с платежеспособным арендатором и с понятным бизнесом. Взамен должны принять на себя определенные обязательства, иногда и не самые приятные. Но нам ведь никто и не говорил, что аренда - это легко! В любом случае при подписании договора аренды привлекайте профессионалов. За небольшую плату и я готов поработать с договором аренды, предлагаемым вам любым арендатором или арендодателем.

Помните, версии договоров могут отличаться!

Читайте на канале также обзоры на договоры других арендаторов:

Fixprice. Нужен ли нам такой арендатор?

Страшная правда про договор аренды «Красное и белое»

Обзор договора аренды с Wildberries

«Пятерочка». Договор аренды: за и против

Что не так с договором аренды аптеки «Апрель»?

Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda

Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com

Закажите профессионально подготовленные образцы договоров аренды и купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.), сопутствующих договоров (поручительство, залог и пр.) всего от 1000 рублей!

Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35

#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды