Схема трейд-ин становится все популярнее на рынке жилья. При текущих ипотечных ставках этот способ становится привлекательным для покупки жилья в новостройках. Застройщики разрабатывают различные программы обмена. В некоторых случаях они готовы выкупить старую квартиру, чтобы клиент мог приобрести новую. Иногда застройщики предлагают обменять автомобиль на квартиру.
Интерес к программе трейд-ин среди россиян увеличился на 10–15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это обусловлено средними сроками продажи готового жилья на фоне высоких ставок по ипотеке и рисков введения новых ограничений по семейной ипотеке, рассказала ТАСС заместитель директора по продажам федеральной компании «Этажи» Нурия Бикбова. Она отметила, что покупатели, заинтересованные в улучшении жилищных условий, начали сдавать свои квартиры в трейд-ин, чтобы не упустить возможность оформить льготную ипотеку. В Москве интерес к трейд-ин еще выше. С начала года рост спроса на покупку жилья по этой схеме составил 40%, говорит директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов.
Что предполагает схема трейд-ин при покупке недвижимости
Схема трейд-ин не нова. Однако раньше ее использовали в основном на авторынке. Покупатель мог сдать в автосалон свою старую машину и получить скидку на приобретение новой. С квартирами схема работает немного по-другому.
Обычно застройщики предлагают обменять старое жилье на квартиру в новостройке. Это можно сделать двумя способами: выкупить по договору купли-продажи и одновременно подписать договор долевого участия либо бронировать по договору долевого участия с сохранением цены и реализовать старую квартиру через партнеров на вторичном рынке.
В первом случае цена выкупа будет ниже, поскольку риски, связанные с колебаниями на рынке и со сроком реализации, девелопер берет на себя. Во втором случае сделка не гарантирована, пока на квартиру в трейд-ин не найдется покупатель, но при этом клиент получает максимальную цену, отметил в беседе с ТАСС владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры», член правления AREA Григорий Ашихмин.
Фото: Studio Romantic/Shutterstock/Fotodom
Кроме того, сегодня застройщики предлагают заменить один объект на другой в рамках проектов одной компании, например для смены локации, увеличения площади или изменения функционала жилья. Здесь в расчет идет рыночная цена оплаченного объекта, а клиент доплачивает разницу.
Трейд-ин позволяет продать объект значительно быстрее, чем при самостоятельной продаже. Обычно поиск покупателя и оформление сделки могут занять несколько месяцев. При трейд-ин все этапы проходят быстрее, и продажа часто завершается всего за несколько недель. Быстроту сделки обеспечивает более низкая цена старой квартиры, поскольку она будет ниже рыночной на 5–15%. Это плата за удобство и отсутствие долгого ожидания.
«Программа активно начала работать, наверное, последние два-три года. Ее можно сравнить по аналогии с покупкой автомобилей. Схема в большей степени пришла на рынок недвижимости оттуда, но здесь, безусловно, есть как свои плюсы, так и свои минусы. Плюсы заключаются в том, что мы можем свою квартиру обменять на понравившийся объект недвижимости у застройщика, например с доплатой из своих собственных средств либо с ипотекой, а также получить большую скидку на тот вариант, который нам понравился и быстро совершить сделку», — рассказал «Ямал-Медиа» ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Недостатки программы трейд-ин
Любая программа трейд-ин должна быть выгодна обеим сторонам: и тому, кто сдает квартиру, и застройщику, который ее получает. В обмен на это девелопер предоставляет скидку, но оценивает квартиру ниже рыночной стоимости примерно на 20–25%.
«То есть если мы самостоятельно будем продавать просто на рынке либо с помощью агентств, то сможем продать выгоднее как минимум на 20%. Поэтому застройщики, конечно, закладывают свой интерес, свою комиссию. Забирая квартиру себе на баланс, в перспективе они должны от этого объекта недвижимости избавиться, продать с какой-то определенной дельтой. Для одних такая практика удобна, для других нет. Но надо понимать, что в текущих реалиях рынок недвижимости, особенно вторичного жилья, нестабилен, и нужно взвешивать все «за» и «против», если поступило какое-то хорошее предложение. Иногда это может быть неплохим решением, но где-то мы в любом случае с точки зрения финансов теряем однозначно».Дмитрий Ракутаипотечный брокер, эксперт по недвижимости
У программы также есть ограничения по типу и состоянию жилья. Не все квартиры для нее подходят. Как правило, принимаются стандартные ликвидные варианты в хорошей локации, без серьезных юридических рисков. Каждый застройщик имеет свой пул требований к объектам, которые он готов выкупать. Такие программы предлагают крупные застройщики, особенно федерального уровня.
Инвестора, скорее всего, не заинтересует квартира на первом этаже, в отдаленном районе, в старом фонде без капремонта или с перепланировкой. Плохо под схему трейд-ин подходят квартиры дороже 15 миллионов рублей. Это связано с тем, что сложно спрогнозировать динамику цен, и инвестор может нести дополнительные риски.
Фото: 89stocker/Shutterstock/Fotodom
Практически каждый проект в настоящее время позволяет забронировать жилье в новостройке с фиксацией цены на условиях успешной продажи текущего объекта клиента. Единственное требование — привлечь профессиональных риелторов, аккредитованных у застройщика, а также либо сотрудников этой компании, либо специализированных брокеров для сопровождения процесса продажи старой недвижимости. При обычной схеме выкупа квартиры застройщик устанавливает дисконт в размере 10–15% от рыночной стоимости объекта.
Не все застройщики готовы сразу заключить ДДУ. Иногда они предлагают просто забронировать лот. Но в этом случае цена не фиксируется, поэтому она может увеличиться или снизиться.
Можно ли жить в старой квартире, пока строится новая
Такое развитие событий вполне возможно. Покупатель новостройки подписывает договор на реализацию своей старой квартиры, но живет в ней до окончания строительства новостройки. Затем он съезжает со старой квартиры, передает ее инвестору и заселяется в новую.
На практике это может быть лишь на стабильном рынке. Но сегодняшний рынок недвижимости непредсказуем. На цену жилья влияет много факторов. Поэтому инвесторы не берутся прогнозировать продажу «вторички» на несколько лет вперед. С учетом рисков дисконт окажется невыгодным для владельца квартиры.
Фото: NVS my world/Shutterstock/Fotodom
Сейчас покупателям в некоторых случаях предлагают аренду своей же квартиры на несколько месяцев, пока новое жилье достраивается.
Какие есть рассрочки и скидки при покупке квартиры в трейд-ин
Трейд-ин пользуется спросом среди владельцев наследственной недвижимости, семей со взрослыми детьми и молодых пар, ожидающих пополнения семейства, пояснили ТАСС риелторы.
Наиболее популярна сейчас стала схема рассрочки, при которой застройщик позволяет платить за квартиру частями. Но в Москве, к примеру, количество проектов, где девелоперы предлагают программы рассрочки, сократилось в третьем квартале по сравнению с весной на 12,9% и составило около 210 жилых комплексов, отметили в «Яндекс Недвижимости».
Уменьшился и средний срок рассрочки. В августе он составил примерно 17 месяцев, а в первом полугодии был чуть менее 20 месяцев.
Условия разнятся в зависимости от класса жилья. Самые длительные программы предусмотрены в комфорт-классе — около 22 месяцев. В проектах элитного класса рассрочку в среднем предоставляли на 18 месяцев, а в бизнес-сегменте — около 16 месяцев.
Фото: Francesco Scatena/Shutterstock/Fotodom
Также застройщики предлагают клиентам скидки. Как рассказала ТАСС руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева, доля предложения со скидками на первичном рынке в пределах старых границ Москвы составляет 63%. По сравнению с началом года она выросла на 5%.
Ранее правительство РФ разрешило девелоперам не сдавать жилье в срок. Подробнее читайте в нашем материале.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».
